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案件梳理

当事人关系

林浩、林明：购房人（原告，父子关系）

甲公司：房地产开发企业（被告）

乙公司：原房地产开发企业（第三人，已吊销）

涉案房屋情况

一号房屋：位于北京市昌平区，建筑面积 106.45 平方米，林浩、林明自 1997 年起实际占有使用，未办理不动产权登记。

关键事实

合同签订与变更：

1997 年，林浩与乙公司签订《房屋预售合同》，购买一号房屋，支付首付款及分期房款共计 140,506 元。

1999 年，乙公司项目由甲公司承接，2002 年双方重新签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价 338,141 元，付款方式变更为首付 138,141 元（含乙公司已收款项）、按揭贷款 200,000 元。因林浩年龄不符合按揭条件，买受人增加其子林明。

履行争议：

林浩、林明累计支付房款 338,006 元（含乙公司阶段 140,506 元、甲公司阶段 197,500 元），甲公司主张仍欠付房款及违约金。

甲公司以未付清房款为由拒绝办理过户，林浩、林明以甲公司拖延办理产权手续为由起诉。

诉讼请求

原告本诉：

要求甲公司协助将一号房屋过户至二人名下；

要求甲公司就已付房款 197,500 元开具发票；

诉讼费、公告费由被告承担。

被告反诉：

要求林浩、林明支付剩余房款 210,229 元；

要求支付违约金 262,870 元（暂计）及后续违约金；

诉讼费由原告承担。

争议焦点

房屋过户条件是否成就：

原告主张：已支付全部房款，甲公司应履行过户义务。

被告抗辩：原告未按期支付购房款，且未办理银行按揭，导致无法过户，责任在原告。

购房款及违约金认定：

原告认为已付清房款，剩余款项仅为百余元；被告主张原告欠付房款及逾期违约金，需按合同约定支付。

发票开具义务：

原告要求对已付房款开具发票，被告以 “需交齐全部房款” 为由拒绝。

案件分析

一、合同效力与过户义务

合同合法性：2002 年《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效（《民法典》第 143 条）。

过户条件：甲公司已完成房屋初始登记，具备过户条件；原告具备北京市购房资格，且同意付清剩余房款，过户请求符合合同约定及法律规定（《民法典》第 509 条）。

二、购房款及违约金认定

付款责任：

合同约定首付 138,141 元，原告已支付乙公司阶段 140,506 元，超出部分可视为提前履行。

按揭贷款 200,000 元因原告未办理贷款手续，构成违约，需承担付款责任。

违约金合理性：

合同约定日万分之三违约金，原告主张过高，但未提供证据；被告提供《承诺书》等证据证明原告多次逾期付款，法院结合履行情况认定违约金标准合理（《民法典》第 585 条）。

三、发票开具义务

开具发票系合同附随义务，原告已支付部分房款，被告不得以 “未付清全款” 拒绝开具对应发票（《民法典》第 509 条）。

裁判结果

购房款支付：

原告于判决生效后 7 日内支付剩余房款 10,135 元及截至 2012 年 5 月 30 日违约金 200,094 元；

以 10,135 元为基数，按日万分之三支付自 2012 年 6 月 1 日起至实际付清之日的违约金。

过户与发票：

被告在收到上述款项后 15 日内，协助原告办理一号房屋产权转移登记；

被告于判决生效后 7 日内向原告开具 197,500 元购房款发票。

其他请求：

驳回被告其他反诉请求。

案件启示

合同履行的严格性：分期付款及按揭付款需按约定履行，未完成付款义务可能影响过户并承担违约责任。

证据留存的重要性：付款凭证、承诺书等是认定事实的关键，需妥善保存；主张违约金过高需提供实际损失证据。

附随义务的独立性：开具发票等合同附随义务不依赖主债务履行完毕，债权人可单独主张。

企业项目承接的责任：承接方需对原项目债权债务负责，不得因历史问题拒绝履行现有合同义务。