(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房屋买卖过程中，合同效力的认定常常成为纠纷的关键。当涉及无权代理、表见代理等复杂情形时，不仅关系到买卖双方的切身利益，也考验着司法机关对法律条文的准确理解和运用。本案发生在北京市海淀区，围绕一套房屋的买卖展开，涉及代理权限认定、合同效力判断以及违约责任承担等多个法律要点，对明晰房屋买卖中的法律风险和责任具有重要参考价值。

二、案件详情

（一）原告主张

林晓燕向法院提出诉讼请求，一是判令王娟赔偿违约金 216 万元；二是……。林晓燕称，2020 年王娟委托张鹏出售北京市海淀区一号涉案房屋。2020 年 10 月 30 日，在 D 公司陪同下，林晓燕前往看房，张鹏表示自己是房屋代理人，全权负责出售事宜。次日，张鹏携带授权委托书、原始购房合同原件、王娟身份证复印件及房产证复印件，在 D 公司见证下，作为王娟代理人与林晓燕签订《北京市存量房屋买卖合同》，对房屋售价、违约责任等作出约定。

合同签订后，林晓燕依约支付定金 5 万元。按照房屋买卖流程，因无房屋所有权人王娟亲自签名无法网签，协议约定王娟应于 2020 年 11 月 7 日前对合同及补充协议补充签字，林晓燕再支付第二笔定金 10 万元。但王娟一直未签字，也未与林晓燕或 D 公司联系。期间，王娟丈夫及张鹏表示王娟反悔，虽一直在沟通，但王娟拒不配合签字，还要求林晓燕推迟签字时间。

由于王娟长期未履行签字义务，为防止损失扩大，林晓燕于 2021 年 6 月 2 日委托律师向王娟出具律师函，要求解除房屋买卖合同，并返还定金及违约金。2021 年 6 月 15 日，林晓燕收到张鹏女儿张涵转账 5 万元，此后未再收到任何款项。林晓燕认为，张鹏的代理行为构成表见代理，其行为存在代理权外观，自己已尽审慎义务无过失，与王娟的合同成立并生效，王娟拒绝签署协议导致合同无法履行，已构成根本违约。

（二）被告答辩

王娟辩称不同意林晓燕的全部诉讼请求。其一，涉案房屋是自己单独所有，从未打算出售，也未委托任何人出售，不认识林晓燕。其二，张鹏不构成表见代理，相关合同对自己不发生法律效力，不应承担法律责任。林晓燕知晓张鹏无代理售房权限，看房时就知道王娟不在北京，签订合同及后续催促签字行为表明林晓燕清楚张鹏无权限；补充协议约定王娟本人签字，说明林晓燕认可张鹏无代理权；林晓燕在交易中存在重大过失，看房时知晓产权人是王娟且不在北京，却未向张鹏索要王娟联系方式或与王娟联系，未尽基本谨慎义务。其三，张鹏应返还 5 万元并赔偿林晓燕占用资金的损失，因合同对王娟不发生法律效力，张鹏应自行承担行为后果。其四，林晓燕的其他损失应由其自行承担，张鹏在 2020 年 11 月 9 日已告知 D 公司王娟签不了字，不要付款，但林晓燕此后仍与张鹏儿子联系，敦促其联系王娟，产生的损失应由林晓燕自己承担。

（三）第三人陈述

第三人张鹏：本案所涉合同明确约定需王娟签字确认方可生效，故相关合同未成立、未生效。

第三人 D 公司：合同签订前看过两次房，都是张鹏接待，确认了房屋产权，张鹏表示房屋由其出资购买，只是落户在孩子名下，办理贷款时落户到王娟名下，每次都和张鹏核实是否可做主房产出售，其均表示可以。后来约定由张鹏代签合同，因王娟工作繁忙，将定金 5 万元转到张鹏名下，并约定一周后王娟回京补签字。但王娟没来，张鹏让再等等，之后王娟爱人告知王娟反悔不愿出售，让再等等，由其做王娟工作，之后涉案合同一直未实际履行。

（四）法院查明

2020 年 10 月 31 日，林晓燕与张鹏经 D 公司居间，就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人为王娟，房屋成交价格 1080 万元。同日，三方签订《补充协议》，约定甲方为王娟，林晓燕支付定金的时间和方式，以及甲方逾期履行义务构成根本违约等内容。同日，林晓燕向张鹏账户汇入购房定金 5 万元。

双方对合同效力及履行情况存在争议。林晓燕提交了委托书（落款有 “王娟” 手写签字，张鹏承认是自己所签）、王娟身份证复印件、涉案房屋房产证复印件、短信记录、律师函、转账记录、《房屋买卖业务合订本》、付款凭证、股票截图及结婚证、涉案房屋所在小区房价上涨截图等证据。王娟对这些证据提出质疑，否认授权委托书上的签字是自己所签，认为林晓燕应补充核实授权委托书真假的证据，且张鹏已告知中介王娟签不了字，林晓燕应及时采取措施挽回损失等。张鹏承认授权委托书上 “王娟” 的签字是自己所签，D 公司表示授权委托书由其提供，但未要求张鹏签 “王娟” 的名字。

三、裁判结果

驳回林晓燕的全部诉讼请求。

四、案件分析

合同效力认定

本案争议焦点是《房屋买卖合同》《补充协议》对王娟是否发生效力。张鹏就涉案房屋出售未取得王娟授权，属于无权代理，王娟明确表示对合同不予追认。林晓燕虽获取了相关材料，但这些材料不直接体现授权情况，且部分非原件，本次又是首次交易，不足以让林晓燕相信张鹏有代理权。从实际交易看，签约文本约定王娟本人签字，说明林晓燕对张鹏代理行为并非完全信赖，不构成表见代理，所以合同对王娟不发生效力。

违约责任判断

因合同对王娟不发生效力，林晓燕依据合同要求王娟承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

严格审查代理权限

在房屋买卖交易中，务必严格审查代理人的代理权限，要求提供真实有效的授权委托书等文件，并核实签字、证件的真实性，避免与无权代理人交易。

谨慎签订合同条款

仔细审查合同条款，对于涉及合同生效条件、履行期限、违约责任等关键内容要明确约定，确保自身权益得到充分保障。

注重证据收集与留存

在交易过程中，注重收集和留存与交易相关的各类证据，如聊天记录、转账凭证、授权文件等，以便在发生纠纷时能够有力地支持自己的主张。

保持理性交易心态

面对交易中的不确定因素和对方的异常行为，要保持理性，及时采取措施保护自己的权益，避免因盲目追求交易而造成更大损失。

及时咨询专业法律意见

在遇到法律问题或对交易存在疑虑时，及时咨询专业律师，获取准确的法律建议，按照法律规定和程序处理纠纷 。