(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在商品房预售交易中，开发商与购房者之间常因交房时间、房屋质量以及违约责任等问题产生纠纷。此类纠纷不仅涉及巨额资金，还关乎购房者的居住权益和生活规划。本案发生在北京市朝阳区，围绕一份商品房预售合同的逾期交房争议展开，对于明晰此类纠纷中的法律责任和规范商品房预售市场秩序具有重要参考价值，也为司法实践提供了典型范例。

二、案件详情

（一）原告主张

原告李明向法院提出诉讼请求：一是判令被告按《北京市商品房预售合同》向原告交付符合法定和约定条件的位于北京市朝阳区 XX 号房屋；二是判令被告向原告支付因被告逾期交房给原告造成的损失。

原告称，2017 年与被告签订预售合同，购买被告开发的涉案房屋，同时签订《补充协议》，明确房屋总房款为 3848959 元，原告依约支付了全部购房款。预售合同约定被告应于 2018 年 12 月 31 日以前交付涉案房屋，否则应支付违约金。但被告至今未能交付房屋，给原告造成较大损失。由于预售合同系被告提供的格式文本，违约金约定过低，故请求法院对违约金进行调整。

（二）被告答辩

被告认为，关于逾期交房的责任，一是逾期交房并非自身原因造成，自 2016 年 4 月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会” 及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至 2019 年 9 月累计停工共计 365 天，政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错，根据双方预售合同附件九的有关约定，被告不应承担逾期交房的违约责任；二是因施工过程中发生多次设计变更，根据预售合同附件九第一条第 2 款 “因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延 6 个月，出卖人不承担任何责任” 的约定，涉案房屋交付时间由原 2018 年 12 月 31 日前变更为 2019 年 6 月 30 日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任；三是 2020 年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布一系列通知，因疫情原因工人无法施工，设备材料因工厂停工无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房，新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。

关于逾期违约金，被告主观无过错，即使交房时间有变动也是客观原因、不可抗力所致，被告不应承担违约责任。预售合同约定了逾期交房违约金的计算标准，且约定被告支付的违约金总额不应超过购房人已付房款的万分之五，应按照预售合同的约定执行。原告主张的违约金标准是租金标准，但租住房屋还包括家具、家电等生活设施，房屋所在区域及生活设施对租金有直接影响，故原告主张的违约金标准没有任何事实及法律依据。

涉案房屋已经具备交付条件，且被告已于 2020 年 4 月 12 日发出交房通知要求原告在 20 日内办理收房手续，但原告仅以装修、违约金等问题为由未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应当由其自行承担。

（三）法院查明

2017 年 1 月 6 日，原告李明作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，总房款 3623977 元，出卖人应当在 2018 年 12 月 31 日前向买受人交付该商品房，出卖人因违反预售合同约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。后双方又签订预售合同附件十《补充协议》，对房屋面积及购房款总额进行了调整。原告提交发票、兴业银行借款借据，证明已支付全部购房款。

原告提交与被告客户经理王丽的微信聊天记录，证明一直积极收房，但因房屋密码锁故障，被告一直没有维修或更换，故未能收房，被告认可该证据的真实性。

被告提交因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计 365 天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任，原告对该证据的证明目的不予认可。

被告提交《设计变更通知单》若干，证明涉案房屋所属项目在 2017 年 5 月 15 日至 2019 年 4 月 17 日期间曾发生多项设计变更，根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延 6 个月，出卖人不承担任何责任。

被告提交材料，证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。

经查，涉案房屋所在楼栋于 2019 年 11 月 8 日通过规划验收，于 2020 年 3 月 25 日完成竣工验收备案，另于 2020 年 4 月 16 日取得《房屋面积测算技术报告书》。经法院组织双方协商，原告已经收房。

三、裁判结果

北京 C 公司于本判决生效之日起七日内向李明支付迟延交房违约金 126993 元。

四、案件分析

合同效力与履行义务

涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原告已全额给付购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务，鉴于原告已收房，对其要求交付房屋的请求不再支持。

逾期交房责任认定

预售合同约定交房日期为 2018 年 12 月 31 日，但附件九约定因设计变更交房日期顺延 6 个月，根据被告提交的《设计变更通知单》，涉案房屋所在项目确发生多项设计变更，被告主张将交房日期顺延至 2019 年 6 月 30 日符合约定，法院予以支持。被告主张因环保政策等原因停工导致工程延期，法院认为在预售合同签订之前北京市就存在施工限制通知，且停工要求并非全时、无间断，被告对交房时间应有谨慎预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除逾期交房责任。涉案房屋于 2020 年 4 月 16 日方满足交付条件，超出法院确定的交房最晚期限，被告逾期交房，构成违约。被告称于 2020 年 4 月 12 日发出交房通知但未提交证据佐证，且彼时房屋交付条件未成就，另房屋门锁故障被告未处理，经法院协商，交房日期确定为 2021 年 12 月 16 日，故被告应支付 2019 年 7 月 1 日至 2021 年 12 月 16 日期间的逾期交房违约金。

违约金标准确定

预售合同约定的逾期交房违约金计算标准明显低于原告主张的市场租金标准，被告迟延交付房屋导致原告不能如期使用房屋或出租赚取租金收益，以涉案房屋租金价格作为确定原告损失的依据较为公平合理。法院参照涉案房屋所处地段的房屋租赁市场价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月 4300 元作为计算被告逾期交房违约责任的标准。被告主张违约金及赔偿款合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五，该约定属于限制被告责任、排除原告权利的格式条款，被告未证明曾对该条款向原告充分提示，应属无效，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

精准把握法律规定：处理此类商品房预售合同纠纷，必须精准掌握合同效力、违约责任、不可抗力认定以及格式条款规制等相关法律规定。明确合同合法有效的条件、违约责任的承担方式、不可抗力的界定标准以及格式条款的效力判断，为案件处理提供坚实的法律基础。在本案中，正是依据这些法律规定准确判断合同效力、逾期交房责任和违约金标准。

全面收集与审查证据：全面收集和严格审查与案件相关的证据至关重要。本案中，对预售合同及附件、补充协议、发票、借款借据、微信聊天记录、《工程暂停令》、《设计变更通知单》等证据进行仔细审查，通过对证据的分析和相互印证，梳理出房屋买卖的真实情况和当事人的行为意图，有力地支持了诉讼请求和法院判决。

深入分析法律关系：深入分析案件中涉及的各种法律关系，理清房屋买卖关系、违约责任关系以及不可抗力因素的影响。从房屋的预售、交付条件到违约责任的承担，准确把握各环节法律关系的变化和相互影响，有助于准确判断当事人的行为性质和法律责任。

注重庭审策略与沟通：在庭审过程中，合理运用证据，清晰阐述观点，针对对方的抗辩进行有力反驳。同时，注重与法官的沟通，准确传达案件关键信息，引导法官全面了解案件事实和法律关系。例如，在庭审中通过对证据的展示和事实的陈述，清晰呈现出被告逾期交房的违约事实和应承担的责任，获得法官的认可。