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房屋买卖遇难题!北京房产律师分析卖方延迟过户,买方起诉解约索违约金详情

发布日期:2025-02-18 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中,房屋买卖合同纠纷是常见的法律纠纷类型。本案发生在北京市朝阳区,围绕一套存在抵押的房屋买卖展开,涉及购房款支付、房屋过户、夫妻共同债务以及合同解除等诸多复杂问题。此类纠纷不仅关乎买卖双方的切身利益,还涉及夫妻共同财产的认定与处置,以及债务清偿等法律问题,凸显了在房屋买卖过程中,全面了解房屋产权状况、明确合同条款以及遵循诚信原则的重要性。

二、案件详情

(一)原告主张

2021 11 26 日,原告与赵宇鹏签订房屋买卖合同,购买位于北京市朝阳区 T 号房屋,并向赵宇鹏支付购房款 200 万元。由于赵宇鹏拖欠第三方债务,至今未能将房屋产权过户给原告,经原告多次催缴,赵宇鹏也未退还购房款。原告认为,二被告系夫妻关系,赵宇鹏签订房屋买卖合同是二被告的共同意思表示,故诉至法院,请求判令解除与赵宇鹏于 2021 11 26 日签订的房屋买卖合同;赵宇鹏双倍返还定金 60 万元;赵宇鹏退还购房款 149 万元;赵宇鹏赔偿中介费损失 1 万元;赵宇鹏赔偿资金占用损失;孙晓芝对上述诉讼请求承担连带责任。

(二)被告抗辩

二被告共同辩称,不同意原告的诉讼请求。涉案房屋出售价款为 290 万元,原告仅支付 200 万元及定金 30 万元,还有 60 万元未付,因其未按合同约定支付全部购房款,所以未办理过户手续。签订合同前赵宇鹏已告知原告房屋存在抵押等情况,原告同意按现状购房。涉案房屋虽在赵宇鹏个人名下,但属于其个人财产,孙晓芝签署的同意出售说明书仅为售房程序需要,孙晓芝不应承担连带责任。原告没有解除合同的权利,双方应继续履行合同,不同意退还购房款、双倍返还定金和支付资金占用损失,认为双倍返还定金已能涵盖原告损失,原告同时主张定金和损失不合理。

(三)法院查明事实

赵宇鹏与孙晓芝于 2013 年登记结婚。2021 11 16 日,二被告出具《同意出售声明书》,原告当日支付购房定金 30 万元及中介费 1 万元。2021 11 24 日,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》办理网签,明确房屋已设立抵押,抵押权人同意买卖双方办理转移登记,二被告均签字。2021 11 26 日,双方签订房屋买卖合同,约定房屋总金额 290 万元,原告一次性付清,赵宇鹏保证房屋无产权纠纷和财务纠纷。2021 11 29 日,原告支付购房款 200 万元,之后赵宇鹏陆续退还 51 万元。原告主张 2022 1 12 日向二被告发送告知书要求过户或解除合同等,二被告称未收到。此外,法院查明赵宇鹏此前购房及与案外人的借款、诉讼情况,包括房屋购买过程、向宋文亮借款及因未还款被诉,执行中赵宇鹏与宋文亮达成和解协议但解押出现问题。

三、裁判结果

解除原告北京 A 公司与被告赵宇鹏签订的房屋买卖合同。

被告赵宇鹏、被告孙晓芝于本判决生效后七日内双倍返还原告北京 A 公司定金 600000 元。

被告赵宇鹏、被告孙晓芝于本判决生效后七日内退还原告北京 A 公司购房款 1490000 元。

驳回原告北京 A 公司的其他诉讼请求。

四、案件分析

(一)合同履行与解除

原告与赵宇鹏签订的房屋买卖合同合法有效,双方应依约履行。原告支付购房款后,赵宇鹏未履行过户义务并退还部分购房款,以实际行为表明不履行合同主要义务,构成违约,原告主张解除合同有事实和法律依据。二被告主张的先履行抗辩权缺乏事实依据,法院未予采信。

(二)违约责任承担

合同解除后,赵宇鹏应退还购房款,其未履行合同主要义务,应双倍返还定金。原告主张的中介费损失、资金占用损失未超过定金数额,法院不予支持。

(三)夫妻连带责任认定

涉案房屋购买于二被告夫妻关系存续期间,属夫妻共同财产,孙晓芝对卖房知情且参与,出售房屋目的是偿还夫妻共同债务,赵宇鹏收到购房款后用于偿还债务,故孙晓芝应与赵宇鹏承担连带责任。

五、办案心得

(一)全面审查房屋产权及债务状况

在房屋买卖交易中,律师应协助当事人全面审查房屋产权状况,包括是否存在抵押、查封等权利限制,以及房屋是否涉及债务纠纷。提前了解这些情况,能帮助当事人评估交易风险,避免陷入不必要的纠纷。

(二)准确界定合同条款与履行义务

仔细审查合同条款,明确买卖双方的权利义务和履行期限,对于容易产生歧义的条款,应及时进行补充和解释。在合同履行过程中,要监督双方严格按照合同约定履行义务,避免违约行为的发生。

(三)重视夫妻共同财产与债务认定

涉及夫妻共同财产的房屋买卖,要准确认定房屋的权属性质以及夫妻双方的共同意思表示。对于夫妻共同债务的认定,要结合债务用途、夫妻双方的参与程度等因素进行综合判断,以明确夫妻双方在交易中的责任。

 

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