(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
本案聚焦北京市丰台区的一处回迁安置房交易，涉及多方主体，包括购房者李明、回迁户王强、房屋中介恒信公司以及从事房屋买卖中介服务的张辉及其配偶刘悦。随着城市化进程加快，回迁安置房交易愈发频繁。这类房屋在取得房产证前便可能进入市场流通，由于政策限制和产权的不确定性，极易引发纠纷。本案中，王强作为回迁户，其房屋在未取得房产证时就参与交易，李明通过恒信公司和张辉的中介服务，与王强之间形成复杂的房屋买卖关系。房屋买卖过程涵盖委托代理、款项支付、房屋交付使用以及最终的产权过户等环节，任一环节出现问题都可能导致纠纷产生。王强对房屋产权的处置、张辉的代理权限以及各方对合同义务的履行情况，成为纠纷的关键。
二、案件详情
（一）原告主张
李明向法院提出诉讼请求，要求王强、张辉、刘悦、恒信公司将北京市丰台区某地房屋不动产权变更登记至自己名下，并要求上述被告负担本案诉讼费、保全费、公告费。李明称，2005 年 11 月通过房产中介了解到王强的回迁安置房正在出售，实地看房后因价格问题搁置。后来恒信公司工作人员和张辉主动联系他，称能以合理价格出售该房屋。2005 年 11 月 28 日，李明与恒信公司签订《委托代理购房合同》，约定购房款 590,000 元，公证费 10,000 元，中介费 6,000 元。之后，张辉与王强夫妇签订委托书并办理委托代理公证，李明基于对公证委托书的信赖，向张辉的妻子刘悦支付了购房款 590,000 元，向恒信公司支付了代理服务费 16,000 元，2005 年 12 月 26 日收到收条并入住房屋，至今已十六年。2020 年 12 月房屋具备办理不动产权证条件后，王强未履行过户义务，而是将房屋登记在自己名下，违背诚实信用原则。
（二）被告抗辩
王强辩称，与李明不认识，给张辉的授权书是附条件的，即产权证办理下来后才可以代理出售房屋，在条件成就前张辉出售房屋属于无权代理，且李明知情，不属于善意。同时，王强称已取消对张辉的委托，还怀疑张辉、刘悦与李明恶意串通，认为委托无效。张辉、刘悦辩称，应判决买卖双方即李明和王强进行过户，其他被告不是买卖当事人，不应判决协助过户。恒信公司未到庭也未答辩。
（三）法院查明事实
法院查明，2002 年 7 月 13 日，北京恒信公司与王强签订《农民自住回迁安置楼房买卖合同》。2020 年 10 月 9 日，王强取得案涉房屋产权证，权利性质为按经济适用住房管理。2005 年 11 月 28 日，李明与恒信公司签订《委托代理购房合同》。王强与赵晓丽是夫妻关系，2005 年 12 月 23 日，张辉与王强夫妇签订委托书并办理委托代理公证，内容包括代签文件、代领房产证、出售房屋等。张辉与刘悦是夫妻关系，李明向刘悦支付 590,000 元，向恒信公司支付 16,000 元，刘悦出具收条。张辉、刘悦称收到购房款后已现金交付给王强，但李明不认可。王强将回迁安置楼房买卖合同原件等交付给张辉，张辉又交付给李明。2022 年 1 月 4 日，王强向张辉发送解除委托短信。庭审中，李明称房屋一直由自己占有使用并提供物业费交费凭证，张辉、刘悦认可收到房款后交付房屋；王强则认为房屋一直由张辉占有使用，提交部分交费凭证证明其妻 2014 年申请停用天燃气和电，之后无人使用，李明称只是申请停用但未实际停用。王强称与张辉存在借贷关系，房屋作为借款担保，张辉不予认可。
三、裁判结果
王强自本判决生效之日起七日内协助李明将北京市丰台区某地房屋不动产变更登记至李明名下；驳回李明对张辉、刘悦、恒信公司的诉讼请求。
四、法律分析
（一）代理关系与合同效力
王强委托张辉出售房屋，虽授权有条件，但张辉实际实施了出售行为，且王强将相关合同原件等交付给张辉，这一系列行为使李明有理由相信张辉有代理权，构成表见代理。李明与王强之间的房屋买卖合同关系成立，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
（二）合同履行与产权过户
李明已履行支付购房款的主要合同义务，王强作为出卖人，有义务协助办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国民法典》关于买卖合同的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。张辉、刘悦、恒信公司并非房屋买卖合同的相对方，张辉的行为是代理行为，刘悦代收款，恒信公司是中介公司，李明要求他们协助过户缺乏法律依据。
（三）证据采信与事实认定
王强称与张辉存在借贷关系，房屋作为债权担保，但未提交相关证据，张辉也不予认可，根据 “谁主张，谁举证” 原则，王强应承担举证不能的不利后果，法院对其主张不予采信。李明提交的物业费交费凭证等证据，证明其实际占有使用房屋，在事实认定上具有较强的证明力。
五、办案心得
（一）谨慎审查委托代理关系
在处理涉及委托代理的房屋买卖纠纷时，律师要谨慎审查委托代理关系。对于委托人的授权范围、授权条件以及代理人的行为是否超越权限等问题，要进行细致分析。本案中，准确判断张辉的代理行为是否有效，是确定房屋买卖合同效力和各方责任的关键。律师应指导当事人在签订委托代理协议时，明确代理权限和期限，避免因代理问题引发纠纷。
（二）重视证据收集与整理
证据在案件中起着决定性作用。本案中，李明提交的购房合同、付款凭证、物业费交费凭证等证据，有力地支持了他的主张。律师要引导当事人全面收集证据，确保证据的真实性、合法性和关联性，形成完整的证据链。同时，对于对方提出的证据和观点，要进行深入分析和反驳，维护当事人的合法权益。
（三）准确把握法律适用
准确适用法律是解决纠纷的核心。本案涉及《中华人民共和国民法典》中关于委托代理、买卖合同、证据规则等多方面的法律规定。律师需要深入研究法律条文，结合案件事实准确适用法律。在判断合同效力、确定各方权利义务和责任时，要运用法律解释和推理方法，为当事人提供合理的法律解决方案。
