(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在城市化进程的快速推进中，拆迁安置工作常常涉及复杂的家庭财产分配与权益归属问题。本案发生在北京市门头沟区，围绕拆迁安置房屋的买卖纠纷展开。2012 年，北京市门头沟区的拆迁工作涉及到赵宇一家。赵宇与某单位签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，被征收房屋为北京市门头沟区 M 号院，尽管在册人口为 0 人，但实际居住人口有 3 人，分别是赵宇、孙秀芳和赵阳。此次拆迁涉及公租房和自建房，拆迁利益的分配成为家庭内部关注的焦点。
孙秀芳与赵大军是夫妻，育有四个子女，分别为赵红梅、赵阳、赵彩霞和赵宇。赵大军早在 1989 年就已去世，赵彩霞在 1999 年 12 月离世，且去世前已离婚并无子女。赵阳与刘慧原是夫妻，育有女儿赵悦，1994 年 8 月二人离婚，之后赵阳未再婚，并于 2014 年去世。复杂的家庭结构和人员变动，使得拆迁利益分配变得更为复杂。2014 年 1 月 20 日，孙秀芳、赵红梅、赵阳、赵宇签订《拆迁利益分配协议》，对拆迁利益进行明确划分，这份协议成为后续纠纷的重要依据。
二、案件详情
（一）原告主张
原告赵红梅向法院提出诉讼请求，要求赵宇、赵悦共同返还购房款 80 万元及利息，并由被告承担案件受理费。赵红梅称，根据已被北京市第一中级人民法院确认有效的《拆迁利益分配协议》，北京市门头沟区 M 号院房屋拆迁取得的 40 平方米一居室安置房屋归孙秀芳所有，孙秀芳去世后无偿归自己所有，且被告有配合办理产权手续的义务。因拆迁协议由赵宇签署，选房也由其负责，自己至今都不清楚房屋的具体位置。2022 年 4 月 24 日孙秀芳去世，按约定房屋应归自己所有，但经询问得知房屋已被赵宇出卖，得款 80 万元却未给付自己。赵红梅认为孙秀芳无权出卖房屋，赵宇恶意出售，赵悦知晓并同意出卖，应共同承担给付义务。
（二）被告抗辩
被告赵宇表示不同意原告的诉讼请求。他称《拆迁利益分配协议》约定案涉房屋先归母亲孙秀芳所有，母亲去世后才归赵红梅。因赵红梅在母亲生前未尽赡养义务，母亲才决定卖房。虽然以自己名义签订买卖合同，但实际是作为母亲的代理人。卖房款中 20 万元转到自己账户，53 万元转到母亲账户，因母亲吃低保账户不能有钱，所以后来都取出来用于母亲养老。赵悦同样不同意原告的诉讼请求。
（三）法院查明事实
2016 年，孙秀芳曾起诉赵宇、赵红梅、赵悦，请求确认《拆迁利益分配协议》无效。法院经审理查明家庭关系及拆迁相关事实。最终判决驳回孙秀芳的诉讼请求，孙秀芳上诉后，北京市第一中级人民法院维持原判。庭审中，赵宇和赵悦均表示协议签订后，拆迁款已按协议分割完毕，赵悦依法继承了应属于赵阳的两居室。
赵宇为证明自己的主张，向法院提交了与李丽于 2017 年 1 月 8 日签订的房屋买卖合同及补充协议、孙秀芳和赵宇出具的声明、同意出售证明以及孙秀芳按印的录像。声明表明孙秀芳同意将房屋出售给李丽，若自己在房产未过户前身故，由儿子赵宇代办理过户手续。同意出售证明也明确孙秀芳同意出售房屋，并认可房屋买卖合同所有条款，愿承担法律责任。光盘中孙秀芳也表示同意卖房。原告赵红梅认可买卖合同和补充协议的真实性，但不认可合法性，对声明、同意出售证明及光盘的真实性、合法性、关联性均不认可。
三、裁判结果
法院最终驳回原告赵红梅的诉讼请求。
四、案件分析
（一）证据层面分析
被告证据效力：赵宇提交的一系列证据，包括房屋买卖合同及补充协议、孙秀芳和赵宇出具的声明、同意出售证明以及孙秀芳按印的录像，形成了完整的证据链条。这些证据相互印证，从合同签订的主体、卖方的意愿表达等多方面，有力地证明了孙秀芳同意卖房这一关键事实。其中，声明明确孙秀芳同意售房及后续过户安排，同意出售证明进一步确认其对合同条款的认可，录像则直观展示孙秀芳的卖房意愿，使证据的可信度大大提高。
原告质证效果：原告赵红梅虽认可买卖合同和补充协议的真实性，但对声明、同意出售证明及光盘的真实性、合法性、关联性均不认可。然而，在被告证据链较为完整的情况下，原告未能提供有力的反证，其质证意见难以削弱被告证据的证明力。
（二）法律关系层面分析
协议约定的权益归属：依据已被北京市第一中级人民法院确认有效的《拆迁利益分配协议》，案涉房屋在孙秀芳生前归其所有，孙秀芳去世后才无偿归赵红梅所有。这清晰界定了不同阶段房屋的所有权归属，在孙秀芳生前，她对房屋拥有完整的占有、使用、收益和处分权。
代理关系的认定：虽然房屋买卖合同是以赵宇的名义签订，但赵宇表明自己是作为孙秀芳的代理人。根据《中华人民共和国民法典》中关于代理的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。孙秀芳通过声明、同意出售证明及录像等方式对出卖行为予以认可，这足以认定赵宇的代理行为有效，孙秀芳才是房屋买卖的实际主体。
（三）应对被告及第三人抗辩策略
原告主张的漏洞：原告赵红梅主张孙秀芳无权出卖房屋，赵宇恶意出售，赵悦知晓并同意出卖应共同承担给付义务。但从证据和法律关系来看，原告的主张缺乏坚实依据。孙秀芳作为房屋在其生前的合法所有权人，有权处置房屋；赵宇作为代理人，其行为有孙秀芳的授权和认可；赵悦在案件中未体现出与房屋买卖有直接关联的法律责任。
被告抗辩的合理性：被告赵宇的抗辩理由，如《拆迁利益分配协议》对房屋归属的约定、赵红梅未尽赡养义务导致孙秀芳卖房、卖房款用于孙秀芳养老等，与证据和法律规定相契合，具有较强的合理性。赵悦虽未详细阐述抗辩理由，但基于赵宇的证据和法律关系，其不同意原告诉求也有一定依据。
五、办案心得
（一）重视协议的法律效力
在处理此类案件时，首先要对当事人之间签订的协议进行深入研究。本案中，《拆迁利益分配协议》明确了各方的权益，是判断房屋归属和处置权的重要依据。律师应仔细审查协议的签订背景、条款内容以及是否符合法律规定，准确把握当事人的权利义务。
（二）关注证据的收集与审查
证据在案件中起着关键作用。赵宇提交的声明、同意出售证明及录像等证据，形成了一个较为完整的证据链，证明了孙秀芳的卖房意愿。律师在办案过程中，要指导当事人全面收集证据，并对对方提交的证据进行严格审查，从证据的真实性、合法性和关联性等方面进行分析，以维护当事人的合法权益。
（三）准确适用法律条文
准确理解和适用法律是胜诉的关键。在本案中，依据《民法典》中关于代理和合同效力的规定，对案件进行分析判断。律师需要不断加强对法律法规的学习和研究，提高法律素养，确保在办案过程中能够准确运用法律条文，为当事人提供有效的法律支持。
