(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

本案核心围绕房屋买卖合同纠纷展开，背后是民间借贷关系与房屋买卖关系的复杂转换。在经济往来里，债务清偿方式丰富多样，以房抵债作为常见手段，虽能解决部分债务问题，却也极易引发法律纠纷。本案中，起初李明辉、王芳向赵刚借款，随后赵刚将债权转让给恒信公司，恒信公司与李明辉、王芳签订房屋买卖合同，用于抵偿借款本息。这一行为本质上是债务履行方式的改变，将原本的借贷关系转化为房屋买卖关系。然而，合同履行期间，房屋被查封、双方对合同义务履行存在分歧等状况，致使纠纷不断。房屋被查封阻碍了过户流程，合同目的难以达成，双方对合同解除后的权利义务分配也产生争议，进而引发多次诉讼。

二、案件详情

（一）原告主张

恒信公司向法院提出诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，判令被告退还购房款 242 万元并支付违约金 72 万元，同时由被告承担诉讼费。恒信公司称，2016 年 2 月 20 日与二被告签订房屋买卖合同，以抵偿被告所欠借款本息，该合同已被昌平法院 2018 年 7 月判决确认合法有效，但被告拖延交付房屋。诉讼期间，涉案房屋被法院查封，导致无法过户。2020 年 7 月 29 日，双方达成和解，解除房屋买卖合同以回归民间借贷关系，恒信公司撤诉，但被告至今未履行还款义务，也未退还购房款和支付违约金。

（二）被告抗辩

李明辉、王芳共同辩称，原被告之间的《房屋买卖合同》经协商已解除，被告不存在违约行为，原告无权主张违约金。双方于 2020 年 7 月 29 日经昌平法院调解达成和解协议，解除房屋买卖合同且无其他争议。合同解除后原告拒绝返还房屋，被告不构成违约，且调解时原告未提及违约金，现原告主张的违约金过高。此外，合同解除后原告一直占用房屋用于出租，出租收益应从退款中扣除。第三人赵刚述称，涉案房屋由其占有使用，只要二被告返还钱，同意返还房屋。

（三）法院查明事实

2014 年 8 月 15 日，李明辉、王芳向赵刚借款 197 万并签订《借款协议》，进行公证。后赵刚与恒信公司签订《债权转让协议》，将债权转让给恒信公司。2016 年 2 月 20 日，恒信公司与李明辉、王芳签订《房屋买卖合同》，约定以借款本金及利息、违约金冲抵部分购房款，出卖人应在 2016 年 2 月 29 日前交付房屋，若逾期需支付违约金，同时保证房屋无产权纠纷。合同签订后双方产生纠纷，恒信公司诉至法院要求确认合同效力，法院于 2018 年 7 月 6 日判决合同合法有效。2019 年 3 月 16 日起，赵刚将案涉房屋对外出租。之后，恒信公司以房屋被查封为由诉至法院主张解除合同，2020 年 7 月 29 日双方当庭达成和解协议，解除合同且无其他争议，恒信公司撤回起诉。现恒信公司再次起诉主张退还购房款并给付违约金，李明辉、王芳提出反诉后又撤回。庭审中，双方一致认可 2020 年 7 月 29 日购房款金额为 242 万元，违约金按合同约定及法院常用标准，以 242 万元的 30% 计算。

三、裁判结果

确认恒信公司与李明辉、王芳于 2016 年 2 月 20 日签订的《房屋买卖合同》已于 2020 年 7 月 29 日解除；

驳回恒信公司的其他诉讼请求。

四、法律分析

（一）合同变更与解除的效力

从法律层面看，恒信公司与李明辉、王芳将民间借贷关系变更为房屋买卖关系，这一变更经生效裁判确认合法有效，体现了当事人意思自治和法律对合同自由的尊重。之后双方在诉讼中达成和解协议解除房屋买卖合同，该和解协议同样具有法律效力，自双方签字时生效，合同解除时间应确认为 2020 年 7 月 29 日。这一过程严格遵循了《中华人民共和国民法典》中关于合同变更和解除的相关规定，即当事人协商一致，可以变更或解除合同。

（二）合同解除后的权利义务关系

合同解除后，双方的权利义务应按照法律规定和合同约定进行处理。恒信公司主张退还购房款和支付违约金，然而，双方在和解协议中明确约定就房屋买卖合同再无其他争议，这意味着恒信公司放弃了基于该合同的其他权利主张。同时，恒信公司自认合同解除后回归民间借贷关系，却仍以房屋买卖关系主张权利，不符合其自认内容和法律规定。李明辉、王芳关于合同解除的辩解有事实依据，法院予以采纳。至于房屋占有使用收益的问题，因双方在和解协议中未涉及，可另行主张权利，这也符合合同解除后恢复原状、公平合理的法律原则。

五、办案心得

（一）重视合同条款的严谨性

在处理此类案件时，律师要高度重视合同条款的严谨性。无论是民间借贷合同还是房屋买卖合同，合同条款应明确各方权利义务、履行期限、违约责任等关键内容。本案中，房屋买卖合同虽对交付时间、违约责任等有约定，但在合同解除后的权利义务分配上缺乏明确约定，导致纠纷产生。律师应指导当事人在签订合同时，充分考虑各种可能情况，避免因合同条款模糊引发争议。

（二）注重和解协议的签订与履行

和解协议是解决纠纷的重要方式，但签订和解协议时需谨慎对待。本案中，双方签订的和解协议约定了合同解除及无其他争议，但对合同解除后的具体事项未详细明确，给后续纠纷埋下隐患。律师应提醒当事人在签订和解协议时，明确各项权利义务，确保协议的可执行性。同时，在履行和解协议过程中，要严格按照协议约定行事，避免违约行为导致新的纠纷。

（三）准确把握法律关系的转换

在经济活动中，法律关系的转换较为常见，如本案中的民间借贷关系转换为房屋买卖关系，再回归民间借贷关系的可能性探讨。律师要准确把握法律关系的转换，明确不同法律关系下当事人的权利义务。在处理案件时，要依据当事人的真实意思表示和法律规定，准确适用法律，为当事人提供合理的法律解决方案。