开发商延期交房后，北京房产律师教你如何起诉退款并主张高额违约金

发布日期：2025-02-14 责任编辑：创始人阅读：0次

导读

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产市场蓬勃发展的时期，各类购房合同纠纷屡见不鲜。定向安置房项目作为解决特定群体住房问题的重要举措，本应有序推进，保障购房者的权益。然而，在实际操作中，由于开发主体的不规范运作、项目审批的复杂性以及资金监管的漏洞等问题，使得许多购房者的期望落空。本案就发生在这样的背景下，林宇轩作为北京 D 公司的职工，本希望通过单位协调购买定向安置房，改善居住条件，却陷入了长达近 10 年的购房纠纷中。

二、案件详情

（一）原告主张

林宇轩是 D 公司的职工，具备购买 Y 小区定向安置房的资格。2013 年 12 月 16 日，他与 B 公司签订《住宅认购协议书》，认购一号住宅，约定总房款 1237740 元，交房时间为 2016 年 12 月 31 日前，若 B 公司因自身原因未能按期交房，需给予适当经济补偿或允许退房并按年息 10% 赔偿损失。2017 年 4 月 18 日，双方又签订《定向安置房销售合同》，林宇轩购买昌平区二号房，单价 15600 元每平方米，总价款 1533792 元，交房时间为 2020 年 6 月 30 日前。林宇轩按约定分别于 2014 年 6 月 17 日、2017 年 4 月 18 日支付购房款 610000 元、156896 元，共计 766896 元。但 B 公司不仅未如期交房，甚至至今未取得施工登记手续，构成根本违约。林宇轩认为，B 公司应返还已支付的购房款本金 766896 元，并支付违约金。同时，C 公司与 B 公司存在紧密关联，C 公司事实上也是项目开发主体和房屋出卖人，应与 B 公司承担连带责任。

（二）被告答辩

B 公司承认项目运作时间长，从 2013 年就开始推进，但表示项目在 2018 年 5 月被政府叫停，并非主观上不推进项目、不交付房屋，目前仍在积极协调区里放行项目。同意解除协议和退回购房本金，但不同意按照 10% 支付利息，主张按照正式购房合同约定的万分之零点一支付违约金。C 公司未到庭，亦未提交答辩意见。

（三）法院查明事实

合作协议：2013 年 11 月 28 日，C 公司与北京 D 公司签订《协议书》，C 公司自认以 B 公司名义开发丽辉地块项目，定向为某机关及 D 公司员工解决住房。

购房协议：2013 年 12 月 16 日，林宇轩与 B 公司签订《住宅认购协议书》；2017 年 4 月 18 日，双方签订《定向安置房销售合同》，两份合同在房号、购房款数额、交付时间和违约责任等方面约定不同。

付款情况：林宇轩按约定支付了购房款，B 公司出具了相应收据。

项目进展：B 公司未能按约定时间交付房屋，虽出示 44 份文件证明积极办理手续，但林宇轩不认可其证明目的。

公司关联：B 公司和 C 公司的法定代表人、执行董事和总经理均为陈宇坤，陈宇坤是 C 公司股东（持股 99%），C 公司是 B 公司股东（与陈宇坤分别持股 50%），两公司监事均为孙玉芝，存在紧密关联。

三、裁判结果

林宇轩与北京 B 公司于 2013 年 12 月 16 日签订的《住宅认购协议书》、于 2017 年 4 月 18 日签订的《定向安置房销售合同》于 2022 年 9 月 15 日解除。

北京 B 公司于本判决生效之日起 60 日内返还林宇轩购房款 766896 元。

北京 B 公司于本判决生效之日起 60 日内支付林宇轩违约金（2019 年 8 月 20 日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2019 年 8 月 20 日起至案涉款项实际付清之日止，按照 LPR 标准计算利息）。

北京 C 公司对北京 B 公司的上述债务承担连带责任。

四、法律分析

（一）合同关系认定

《认购协议》和《销售合同》签约主体和法律关系相同，但主要条款存在差异，《销售合同》条款更完整规范，且林宇轩付款情况与《销售合同》相符，因此《销售合同》视为对《认购协议》内容的变更，不一致之处以《销售合同》为准。

（二）违约责任判定

林宇轩履行了付款义务，B 公司未按《销售合同》约定交房，构成根本违约，林宇轩有权解除合同并要求 B 公司承担违约责任。合同解除时间为起诉状副本送达 B 公司之日即 2022 年 9 月 15 日。合同解除后，B 公司应返还购房款。关于违约金，《认购协议》的违约责任条款已被变更，不再适用；《销售合同》约定的违约金标准过低，法院依法酌情提高，调整为 2019 年 8 月 20 日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2019 年 8 月 20 日起至案涉款项实际付清之日止，按照 LPR 标准计算利息。