(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

20 世纪 90 年代末，我国农村房屋交易市场尚缺乏完善规范，相关法律意识也相对淡薄。在这样的环境下，1999 年，北京市通州区 S 村村民王逸飞与同村村民赵宇轩及其前妻孙悦之间，围绕一套位于 S 村 Y 号院内的房屋产生了一场房屋买卖合同纠纷。该房屋登记在赵宇轩名下，而赵宇轩当时正在服刑，其与孙悦已离婚，复杂的人物关系和特殊的房屋处置背景，为这场纠纷埋下了伏笔。

二、案件详情

（一）原告主张

1999 年 5 月 25 日，王逸飞与孙悦签订《契约》，约定孙悦将赵宇轩名下 Y 号院内正房五间以 5000 元价格出售给王逸飞。签约当日，王逸飞以现金支付购房款，孙悦交付房屋。王逸飞认为，赵宇轩曾向村委会写字据委托孙悦卖房，所以这份《契约》有效，据此诉请法院确认契约有效，并要求被告承担诉讼费。

（二）被告答辩

赵宇轩称，契约非自己签订，自己未委托孙悦卖房，也未出具委托书，不构成表见代理，且自己未收到房款，该契约根本不成立。孙悦答辩意见与赵宇轩一致，强调自己无权签字卖房，合同不成立。

（三）法院查明事实

1999 年 4 月 30 日，赵宇轩向村委会出具字据，表明房子由前妻孙悦代为变卖。5 月 25 日，孙悦与王逸飞签订房屋买卖契约，明确赵宇轩委托孙悦及村委会卖房。签约当日，王逸飞支付购房款 5000 元。庭审中，赵宇轩和孙悦对部分证据提出异议，赵宇轩强调房屋是其婚前财产，给村委会的字据不能当委托书，契约主体与自己无关；孙悦认可签字但否认契约合法性和关联性。王逸飞称基于赵宇轩给村委会的字据才买房，认为赵宇轩委托前妻卖房。孙悦表示因生活困难自行卖房，房款用于生活开销。赵宇轩称不知房屋被卖，未追认买卖行为。王逸飞表示 2006 年翻建房屋时赵宇轩虽到场阻拦，但看到契约后未再反对，现翻建后的房屋由其儿子居住。此外，孙悦与赵宇轩于 1997 年离婚，王逸飞为 S 村农业家庭户。

三、裁判结果

法院确认原告王逸飞与被告赵宇轩（被告孙悦代签）于 1999 年签订的《契约》有效。

四、法律分析

（一）契约签订主体认定

根据相关法律规定，受托人以自己名义在委托人授权范围内与第三人订立合同，第三人订立合同时知道代理关系的，合同直接约束委托人和第三人。本案中，赵宇轩给村委会的字据及契约内容都表明赵宇轩委托孙悦卖房，且赵宇轩多年未提实质异议，足以认定卖房人为赵宇轩、买房人为王逸飞。赵宇轩称字据非委托书的抗辩，不符合日常经验，法院未予采纳。孙悦作为完全民事行为能力人，认可签字却无法合理解释契约内容，其无权处分、契约不成立的主张也未被法院支持。

（二）契约效力认定

王逸飞是 S 村集体经济组织成员，其与赵宇轩（孙悦代签）签订的契约是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且已履行完毕，不存在合同无效情形，所以契约合法有效。孙悦称王逸飞乘人之危，但无证据证明，法院同样未予支持。

五、办案心得

重视证据细节挖掘：在本案中，对赵宇轩给村委会字据内容的细致分析成为关键，它不仅证明了委托关系，还影响了契约主体和效力的认定。因此，在处理案件时，律师要善于从各类证据中挖掘关键细节，构建有力证据链。

准确把握法律关系：理清案件中复杂的人物关系和法律关系，如本案中的委托关系、房屋买卖关系、夫妻关系等，是准确适用法律的基础。只有对法律关系有清晰认识，才能找准法律依据，为当事人争取有利结果。

关注日常生活经验运用：法律裁判并非孤立存在，日常生活经验在法律推理和判断中发挥着重要作用。本案中运用日常经验判断字据性质，这提示律师在办案时要结合生活常理，使法律论证更具说服力。

积极应对被告抗辩：提前预判被告可能提出的抗辩理由，并准备充分的反驳依据。本案中被告提出契约不成立、无权处分等抗辩，律师需从证据、法律规定等多方面进行反驳，维护当事人合法权益。