(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易和执行案件的复杂法律环境中，如何保障购房者的合法权益，是法律实践中经常面临的挑战。本案围绕一起执行异议展开，购房者苏逸飞、李悦瑶在房屋被查封后，向法院提出异议，请求解除查封，维护自身权益。

二、案情回顾

（一）原告主张

苏逸飞、李悦瑶称，2016 年被执行人 X 公司将其开发的涉案房屋出售给他们，二人于同年支付了房款 7043040 元，并接收了房屋。2019 年 1 月 24 日，双方签订书面《北京市商品房现房买卖合同》，同年 X 公司开具购房发票。2021 年 10 月 12 日，案外人办理产权登记手续时，被告知房屋已被北京市昌平区人民法院查封。案外人认为，他们已支付全部购房款，房屋也已交付占有使用，法院查封损害其权益，请求依法裁定解除对涉案房屋的查封。

（二）被告答辩

周梓豪称，苏逸飞、李悦瑶对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。其一，涉案房屋登记在被执行人 X 公司名下，根据相关法律规定，不动产物权的转让需依法登记，此时房屋所有权属于被执行人。其二，案外人未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项规定情形。其三，涉案房屋至今未办理权属转移登记完全是案外人个人原因所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项规定，应驳回其执行异议申请。

（三）法院查明事实

周梓豪与 X 公司商品房预售合同纠纷一案，法院作出调解书，X 公司需于 2021 年 9 月 20 日前支付周梓豪逾期交房违约金 22165 元。周梓豪申请强制执行，法院于 2021 年 11 月 10 日查封了 X 公司名下涉案房屋。苏逸飞、李悦瑶提出书面异议。法院查明，X 公司与苏逸飞、李悦瑶签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋相关信息及付款方式、交付时间等。苏逸飞、李悦瑶提供了物业服务费发票、刷卡单据、住房维修基金收据、测绘费收据、银行客户回单、刷卡单据、增值税发票等证据，证明房屋交付、费用缴纳及房款支付情况。庭后，苏逸飞、李悦瑶补充提供不动产登记信息查询结果告知单，证明其夫妻及其子女名下无住房。

（四）裁判结果

法院最终裁定中止对坐落于北京市昌平区房屋的执行。法院认为苏逸飞、李悦瑶在涉案房屋被查封之前已与 X 公司签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，涉案房屋系规划性质为住宅、储藏及设备用房的商品房，且根据苏逸飞、李悦瑶庭后提供的不动产登记信息查询结果告知单显示其名下无其他用于居住的房屋，故案外人苏逸飞、李悦瑶的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院予以支持。

三、案件分析

（一）法律依据适用准确

本案核心在于判断案外人苏逸飞、李悦瑶对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需符合三个条件。从本案事实来看，首先，苏逸飞、李悦瑶在法院查封之前已与 X 公司签订合法有效的书面买卖合同，合同签订时间为 2019 年 1 月 24 日，早于 2021 年 11 月 10 日的查封时间。其次，涉案房屋规划性质为住宅、储藏及设备用房，属于用于居住的商品房，且庭后提供的不动产登记信息查询结果告知单显示其名下无其他用于居住的房屋。最后，苏逸飞、李悦瑶提供了充分的付款凭证，证明已支付全部价款，超过合同约定总价款的百分之五十 。这三个条件同时满足，有力地支持了案外人的异议请求。

（二）证据收集与整理关键

在办案过程中，充分收集和整理证据是胜诉的关键。当事人提供的一系列证据，包括购房合同、付款凭证、物业费用缴纳凭证等，形成了完整的证据链条，清晰地展示了房屋买卖的全过程，证明了当事人已履行购房的主要义务，并且实际占有使用房屋。而庭后补充提供的不动产登记信息查询结果告知单，更是直接回应了被告关于 “名下无其他用于居住房屋” 的质疑，为案件的胜诉奠定了坚实基础。

四、办案心得

（一）深入研究法律规定

执行异议案件涉及众多复杂的法律规定和司法解释，律师必须深入研究，准确把握法律适用的条件和标准。在本案中，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的精准理解和运用，是案件胜诉的关键。只有对法律条文进行深入剖析，才能在复杂的案件事实中找到适用法律的切入点，为当事人提供有力的法律支持。

（二）注重证据收集与沟通

证据是案件的核心，律师要引导当事人积极收集各类证据，并对证据进行合理整理和组织。同时，与当事人保持密切沟通至关重要，及时了解案件进展和当事人的需求，能够更好地应对案件中的各种情况。在本案中，及时补充提供不动产登记信息查询结果告知单，正是与当事人保持良好沟通的结果，避免了因证据不足而导致的不利后果。

（三）庭审策略与应变能力

庭审过程中，律师要根据对方的观点和证据，灵活调整庭审策略。对于被告提出的质疑和反驳，要能够迅速作出回应，运用法律规定和证据进行有力反驳。在本案中，针对被告关于房屋所有权、名下住房情况和未办理过户登记原因的观点，通过充分的证据和法律依据进行逐一回应，维护了当事人的合法权益，最终取得了案件的胜利。