(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭财产纠纷中，涉及夫妻共同财产处分、民事行为能力认定以及合同效力判定的案件屡见不鲜。本案发生于北京市东城区，围绕一套夫妻共同房产的买卖展开，其中涵盖了夫妻关系、子女赡养、财产权益分配等多方面因素，在家庭房产纠纷领域具有典型性，其争议焦点涉及法律、亲情与伦理的交叉，值得深入剖析。

二、案件经过

（一）原告主张

原告张宇轩、张悦琳向法院提出诉讼请求：

请求确认被告张建国与张伟豪于 2020 年签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

判令被告张建国、张伟豪将位于北京市东城区 H 号房屋重新登记至被告张建国名下；

本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由为：张建国和李红梅系夫妻，婚后育有三女一子。夫妻关系存续期间取得涉案房屋并登记在张建国名下。李红梅自 2011 年患脑梗等病，丧失民事行为能力。2020 年 8 月 10 日，张建国和张伟豪签订合同，以 200 万元将涉案房屋出售给张伟豪，明显低于市场价值。二人隐瞒房屋为夫妻共同财产的事实，通过买卖转移登记，侵害了李红梅权益。李红梅于 2022 年 1 月 21 日去世，张悦琳、张宇轩作为法定继承人，为维护自身权益提起诉讼。

（二）被告抗辩

被告张建国、张伟豪辩称：民事行为能力需专业机构评定，原告仅依据病历推定李红梅丧失民事行为能力缺乏依据。涉案房屋买卖时李红梅未被认定为无行为能力人。张建国夫妻曾征求子女意见，决定将房屋卖给愿意照顾二老的子女，其他子女表示不购买。即便李红梅为无民事行为能力人，张建国作为配偶是第一顺序监护人，在张伟豪负责二老生活的前提下出售房屋，不损害李红梅权益。张建国夫妻与张伟豪是近亲属，买卖不涉及市场价格，且张伟豪购买房屋后保障了二老居住权益，不存在恶意串通损害他人权益的情形，原告的诉讼请求无事实和法律依据。

（三）法院查明

张建国与李红梅育有一子三女。2002 年 7 月 29 日，张建国与北京 C 公司订立《就地安置合同》，选择就地安置，安置住房为 H 号，房价款 145466 元，2006 年涉案房屋登记在张建国名下。2020 年 8 月 10 日，张建国与张伟豪订立《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以 200 万元转让给张伟豪，现房屋登记在张伟豪名下。2021 年 4 月，司法鉴定所评定李红梅为无民事行为能力人，同年 5 月 12 日被法院认定，同年法院指定张建国、张伟豪、张悦琳、张宇轩共同担任监护人。庭审中，张建国称出售房屋时与李红梅商量过，但未提交证据，还称征求过子女意见，谁照顾老人谁可购买。张悦琳称张建国提过处理房屋但未说明方式，自己表示因有李红梅份额无法处理。联系张雅琪，其称张建国曾说谁出 500 万元并照顾老人就卖给谁，自己因凑不出钱未购买。

（四）法院认为

法院依据相关法律规定，合同无效情形包括欺诈、胁迫损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定。对恶意串通的证明需排除合理怀疑。涉案房屋为张建国和李红梅夫妻共有财产，李红梅于 2021 年 5 月 12 日被认定为无民事行为能力人。虽其患病多年，但无证据表明出售房屋前未征求其意见且当时其无民事行为能力。即便当时李红梅无意思表示能力，张建国未征求意见，但张建国征求过其他子女意见，出售房屋保留了二老居住权，取得资金用于生活医疗，还商议由购房子女照顾二老。张建国将房屋出售给张伟豪是以房养老行为，难以认定侵害李红梅权益，也无法认定张伟豪和张建国恶意串通侵害李红梅利益。

三、裁判结果

驳回原告张悦琳、张宇轩的全部诉讼请求。

四、案件分析

（一）证据运用与法律关系认定

在证据收集上，着重收集了房屋安置合同、买卖合同、司法鉴定意见书以及关于征求子女意见的相关陈述等证据。通过这些证据，清晰呈现房屋的来源、买卖过程以及家庭内部关于房屋处置的讨论情况。从法律关系看，依据夫妻共同财产的认定规则，明确涉案房屋为夫妻共有财产；依据民事行为能力的认定标准，分析李红梅在房屋买卖时的行为能力状态；依据合同无效的法定情形，判断本案合同是否符合无效条件。

（二）应对原告主张策略

面对原告提出的合同无效、房屋返还等主张，从事实和法律层面进行反驳。在事实层面，强调张建国征求子女意见、房屋买卖后的居住安排以及资金用途等事实，说明房屋买卖行为是为了保障老人的生活。在法律层面，准确解读合同无效的法律条文，指出原告未能提供充分证据证明存在恶意串通等合同无效情形，且张建国作为监护人在一定程度上有权处分夫妻共同财产以保障家庭利益。

五、办案心得

（一）重视证据收集与整理

处理此类家庭房产纠纷案件时，全面收集证据至关重要。不仅要关注房屋产权证书、买卖合同等直接证据，还要重视家庭关系证明、当事人陈述、司法鉴定意见等间接证据。通过合理整理这些证据，形成完整证据链，为当事人主张提供有力支持。

（二）准确把握法律规定与合同条款

深入研究夫妻共同财产、民事行为能力认定、合同效力等相关法律法规，准确理解合同条款与法律条文含义。在本案中，对相关法律规定的精准把握，帮助在庭审中准确回应原告主张，维护当事人合法权益。同时，在审查合同条款时，要注重细节，挖掘合同中潜在的有利因素，为当事人争取更大利益。

（三）注重庭审沟通与应变能力

庭审过程中，与法官保持良好沟通，清晰、准确表达观点。根据原告主张及时调整策略，迅速组织反驳观点，运用法律规定和事实证据进行有力回应。在本案中，面对原告提出的各种复杂主张，灵活应变，从不同角度进行论证，最终赢得诉讼。