(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

2015 年，房地产市场处于快速发展与规范同步推进阶段。城市化进程加速，居民住房需求增长，购房成为家庭重要投资与生活选择。与此同时，政府加强房地产市场监管，出台系列政策规范市场秩序、保障购房者权益。在此背景下，房屋交付与产权登记成为购房者关注焦点，因其不仅关系入住，还涉及房屋所有权确定及后续处置。

2015 年 7 月 21 日，林宇轩出于改善居住条件考虑，与 H 公司签订《北京市商品房预售合同》。林宇轩选定的是 H 公司开发的门头沟区一号房屋，该区域自然环境良好，基础设施逐步完善，吸引诸多购房者。房屋总价 7644377 元。

预售合同对交房时间、办证期限及违约责任等关键事项作出明确规定。合同约定，H 公司应在 2015 年 7 月 31 日前交付房屋，并在交房日起 730 天内办理房屋所有权证书。对于逾期办证违约责任，合同约定出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。

当时房地产交易虽整体趋于规范，但仍存在不规范操作与潜在风险。部分开发商为追求利润最大化，建设过程中可能存在违规行为，导致房屋无法按时交付或办理产权证书；购房者签订合同时，可能因对合同条款理解不深，忽视重要细节，权益受侵害时难以有效维权。林宇轩与 H 公司的纠纷在这样的市场环境中产生，案件处理结果对双方意义重大，也为同类案件处理提供参考，对维护房地产市场秩序和购房者权益有重要作用。

二、案件经过

原告主张：林宇轩要求 H 公司支付逾期办证违约金 1103848.03 元，并承担本案诉讼费。林宇轩称，2016 年已交齐全部购房款，H 公司应在交房日 2015 年 7 月 31 日起 730 天内办理房屋所有权证书，但其直至 2021 年 7 月 14 日才完成办证，构成违约。按照合同约定的日万分之一违约金标准，从 2017 年 7 月 31 日计算至 2021 年 7 月 14 日，违约金为 1103848.03 元。

被告抗辩：H 公司不同意林宇轩的诉讼请求，提出五点抗辩理由。一是认为本案适用简易程序审理不符合法律规定，因双方未约定适用简易程序，且案件不符合 “事实清楚、权利义务关系明确、争议不大” 的条件。二是主张林宇轩主张逾期办证违约金于法无据，理由包括林宇轩委托第三方对房屋加建、改建存在过错，未按约定交齐相关款项导致办证期限顺延，部分诉讼请求已过诉讼时效。三是指出林宇轩主张的违约金计算方式和起止时间有误，包括林宇轩逾期付房款、未按期缴纳契税等费用，实际收房时间应为 2015 年 11 月 13 日，受疫情影响及 2021 年 2 月 22 日已通知办证等情况，违约金应相应核减。四是认为即便应承担责任，林宇轩主张的违约金过高，请求法院依法核减，因为林宇轩无偿使用加建面积且无实际损失。五是强调林宇轩对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方，同时其委托加建的过错行为致使 H 公司产生罚款损失，要求 H 公司支付巨额违约金违背公平和诚信原则，还提出实际办证时间应顺延 31 日，且已支付的延期交房补偿金应从违约金中扣除。

法院查明：法院经审理查明，2015 年 7 月 21 日林宇轩与 H 公司签订预售合同，约定房屋总价、交房时间、办证期限及违约责任等。H 公司于 2015 年 7 月 26 日出具购房款发票，案涉房屋于 2021 年 7 月 14 日取得不动产所有权证书。在同类案件中，H 公司自认不能办理小区房屋初始登记的原因是房屋实测面积超出规划许可面积，原因是业主委托案外人封闭阳台和结构洞口，且未出售房屋也存在同样情况。关于诉讼时效，林宇轩认为应从 2021 年 7 月 15 日开始计算；关于实际交房时间，H 公司主张是 2015 年 11 月 13 日，林宇轩认可签字但不认可证明目的；关于通知办证时间，H 公司主张 2021 年 2 月 22 日已通知，林宇轩表示不清楚且不认可；H 公司还提供《收房补充协议》，主张延期交房补偿金应从违约金中扣除或顺延办证期限，林宇轩表示以法院认定为准。法院于 2022 年 3 月 31 日收到林宇轩的起诉状。

三、裁判结果

H 公司于判决生效之日起七日内支付林宇轩逾期办证违约金 639834.35 元。

驳回林宇轩的其他诉讼请求。

四、案件分析

合同效力与违约责任认定：预售合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。H 公司未按约定办理产权转移登记手续，构成违约，应承担违约责任。在违约责任认定上，依据合同约定的违约金计算标准，林宇轩主张按已交房款的万分之一支付日违约金，符合法律规定和合同约定。

证据运用与事实认定：充分运用购房合同、发票、产权证书等证据，清晰呈现房屋交易过程和办证时间节点。针对 H 公司的抗辩，如房屋加建、疫情影响等，通过同类案件中 H 公司的自认及无相关证据支持等情况，有力反驳其观点。在诉讼时效、交房时间、通知办证时间等关键事实认定上，依据法律规定和证据，准确判断 H 公司的抗辩是否成立，支持林宇轩合理的诉讼请求。

五、办案心得

合同条款审查：处理房屋买卖合同纠纷时，需仔细审查合同条款，明确双方权利义务和违约责任。本案中，合同对办证期限和违约金计算有明确约定，为主张权利提供坚实依据。同时，要关注合同中可能存在的争议条款，提前做好应对策略。

证据收集与整理：全面收集证据是胜诉的关键。围绕房屋交易、付款、交房、办证等环节，收集相关证据，并进行合理整理，形成完整的证据链。在本案中，通过整合各类证据，有力支持当事人关于违约金的主张，反驳被告的抗辩。

法律规定与政策把握：准确理解和运用相关法律法规，关注房地产政策变化。在诉讼时效、违约责任承担等问题上，依据法律规定进行分析论证。同时，对于被告提出的疫情影响等抗辩，要结合政策规定和实际情况进行判断，维护当事人合法权益。