(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭房产交易中，常常因房屋权属和交易的合法性产生纠纷。本案聚焦于北京市朝阳区一起涉及家庭内部房产买卖的争议，核心问题是判断房屋买卖合同的效力以及房屋权属的认定，涉及复杂的家庭关系和法律规定，对类似案件的处理具有参考价值。

二、当事人诉求

原告主张

李明杰、李明月作为一审原告，向一审法院起诉，请求确认李建国与李强于 2010 年 2 月 25 日就位于北京市朝阳区 A 号房屋（以下简称 “案涉房屋”）订立的《存量房屋买卖合同》无效。

被告上诉

李建国不服一审判决提起上诉，上诉请求如下：

撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回李明杰、李明月的诉讼请求；

一、二审案件受理费由李明杰、李明月负担。

其上诉的事实和理由主要有三点：

房屋所有权认定：案涉房屋应认定为李强个人所有，李强将其个人所有的房屋以买卖形式赠与李建国合法有效。依据是房屋登记询问笔录中李强称案涉房屋非夫妻共有财产 ，若无相反证据，应认定房屋归李强一人所有，其处分行为真实有效，不存在恶意串通。

尊重遗愿：即便案涉房屋系李强与王芳夫妻共同财产，王芳生前明确表示案涉房屋要留给李建国所有，李强对案涉房屋的处分既属本人真实意思，也是王芳遗愿。

部分处分有效：退一步讲，李强对案涉房屋拥有相应份额，其将属于自己的财产赠与李建国，应属合法有效。

被告答辩

李明杰、李明月辩称，同意一审判决，不同意李建国的上诉请求和事实理由，主要基于以下三点：

夫妻共有财产：案涉房屋购买及登记均在李强与王芳夫妻关系存续期间，属于夫妻共有财产。

无赠与证据：没有任何证据证明李强与王芳要将案涉房屋赠与给李建国。

合同无效法律依据：按照现行法律规定，恶意串通损害第三人合法权益的合同全部无效。

第三人陈述

李阳述称，同意李建国的上诉请求及事实理由。

三、法院查明事实

家庭关系：李强与王芳育有三个子女，分别为李明杰、李明月及李阳，李建国系李阳之子。2002 年 12 月 23 日王芳死亡，2021 年 3 月 30 日李强死亡。

房屋来源及变更：案涉房屋原系李强单位的承租公房，由李强承租，建筑面积 57.3 平方米。1999 年进行房改售房，折算夫妻工龄后需另行出资 30738 元购买案涉房屋的产权，后登记在李强名下。2010 年 2 月 25 日，李强与李建国订立《存量房屋买卖合同》，约定李强将案涉房屋出售给李建国，房屋价款 32 万元，除合同制式条款外其余条款均为空白。房屋登记询问笔录中，载明李强称案涉房屋非夫妻共有财产，现案涉房屋登记在李建国名下。

房产过户情况：李阳称与李强、李建国三人共同至房屋转移登记机关办理房产过户，登记机关未询问李强配偶情况，故未将王芳死亡一事告知工作人员，李建国及李阳在办理前及办理后均未将转移登记一事告知李明杰、李明月。

证据提交及质证

出资证据：李建国提交通知、售后管理与注意事项、购房预交款协议及购房款发票，证明李阳及配偶出资购买案涉房屋并将产权登记在李强名下。李明杰、李明月认可证据真实性，但否认证明目的，认为是李强、王芳夫妇遗物，无法证明李阳及配偶出资情况，购房发票显示购房人为李强。李阳称家中留现金 2 万余元，剩余款项由其配偶筹借，李强本人带现金交款支付，未出具凭证，李明杰、李明月对此不予认可，称李阳经济状况不佳且在外与他人同居，无出资能力。

生活关系证据：李建国提交李强生前病例及医疗票据，证明李强夫妇随李建国及李阳共同生活，因此自愿将案涉房屋转让给李建国。李明杰、李明月认可真实性，但否认证明目的。

证人证言：李建国提交证人证言，证明案涉房屋房改时由李阳出资购买，李强夫妇生前曾表示案涉房屋归李建国所有。证人张红称与李强系朋友，1998 年房改时王芳聊天表示因无支付能力，房屋由李阳夫妻出资，以后归李建国所有，且李阳夫妇一直与李强夫妇居住。证人赵刚称与李强系老同事、老邻居 ，李强夫妇收入低，与李阳夫妇共同生活，房改时由李阳夫妇出资，因福利分房只能登记在李强名下，担心儿媳离婚所以要将房屋留给李建国。李明杰、李明月否认证人证言真实性及关联性，认为仅系聊天听闻，非亲历事实，且易受干扰。李建国及李阳认可证人证言真实性。

四、法院判决依据及结果

法院认为

房屋权属认定：案涉房屋于 1999 年房改后登记在李强名下，应认定属于李强与王芳的夫妻共同财产。李建国及李阳称房屋由李阳与配偶出资购买，实际产权人应为李阳与配偶，但购房发票及合同显示购房人为李强，且李建国仅提供证人证言，无其他证据佐证，证人证言易受干扰且证明力低于书证，法院难以采信。退一步讲，即便房改售房购房款由李阳及配偶出资，也系债权性质，考虑房屋福利分房性质及工龄折算购房款方式，无法直接认定李阳及配偶为实际产权人。王芳死亡后，案涉房屋未继承分割，应属于李强及子女共同共有财产。

合同效力判断：处分共同共有财产应经全体共同共有人同意。李强将案涉房屋以买卖形式赠与李建国，属于擅自处分共同共有财产，构成无权处分。但共有权人是否享有处分权不影响赠与合同作为原因行为的效力，赠与合同是否有效，需判断是否符合法律规定的无效情形。李强与李建国均明知家庭成员身份关系及案涉房屋权属情况，却未征得其他共有权人同意，擅自订立买卖合同将案涉房屋赠与李建国，构成恶意串通，侵害了其他共有权人的利益。李建国辩称李强夫妇生前有赠与意思表示，但未将房屋赠与转移登记至李建国名下，且王芳死亡后李强一人以买卖形式转移登记，李建国未提交充分证据证明王芳生前有赠与意思表示，法院对其抗辩意见不予采信。

裁判结果

确认李建国与李强于 2010 年就位于北京市朝阳区 A 号房屋订立的《存量房屋买卖合同》无效。

五、案件分析

核心法律关系梳理：本案核心在于判断案涉房屋的权属性质以及房屋买卖合同的效力。从房屋取得时间和方式看，在夫妻关系存续期间通过房改取得，即便存在部分出资争议，但基于房改政策和产权登记情况，认定为夫妻共同财产有坚实法律和事实依据。在王芳死亡后，房屋未分割，转化为李强及其子女共同共有。李强与李建国签订的买卖合同，在未征得其他共有人同意的情况下，处分行为存在重大瑕疵。

证据博弈分析：对方虽提交一系列证据试图证明房屋实际出资和赠与意愿，但出资证据购房发票及合同明确指向李强为购房人，证人证言作为单一证据，在无其他客观证据辅助下，难以对抗书证的证明力。我方在质证过程中，准确抓住证据弱点，对对方证据的关联性和证明目的进行有力反驳，使得法院未采信对方主张。

法律适用精准把握：本案涉及《民法典》中关于夫妻共同财产、共同共有财产处分以及合同无效情形等多项法律规定。准确运用 “恶意串通，损害第三人利益的合同无效” 这一规定，结合查明的事实，证明李强与李建国明知房屋共有情况却擅自处分，有力支撑了我方诉求。

六、办案心得

证据收集与审查的重要性：在房产纠纷案件中，房屋产权相关的书证是关键证据。从房屋来源的公房承租凭证、房改购房材料到产权登记证书等，每一份书证都可能成为案件走向的决定性因素。对于对方提交的证据，要深入审查其关联性、真实性和证明目的，挖掘其中与事实和法律相悖之处。在本案中，仔细审查购房发票和合同，明确房屋权属，有效反驳对方出资主张。

法律关系的精准剖析：房产纠纷往往涉及复杂的法律关系，如本案中既有夫妻共同财产关系，又有继承后的共同共有关系以及合同效力判断等。准确梳理和分析这些法律关系，找到案件的核心争议点，是制定诉讼策略的关键。只有精准把握法律关系，才能在法庭辩论中做到有理有据，说服法官支持我方观点。

庭审策略与应变能力：庭审过程中，要根据对方的观点和证据及时调整策略。在对方提出证人证言等证据时，迅速从证据规则角度进行反驳，强调证人证言的局限性和易受干扰性。同时，清晰阐述我方观点，结合事实和法律进行有力论证，把控庭审节奏，引导法官关注案件关键要点，最终实现胜诉目标。