最新案例

房产律师以案说法:女方去世后男方赠房,子女起诉无效有哪些法律要点?

发布日期:2025-02-12 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在家庭房产交易中,常常因房屋权属和交易的合法性产生纠纷。本案聚焦于北京市朝阳区一起涉及家庭内部房产买卖的争议,核心问题是判断房屋买卖合同的效力以及房屋权属的认定,涉及复杂的家庭关系和法律规定,对类似案件的处理具有参考价值。

二、当事人诉求

原告主张

李明杰、李明月作为一审原告,向一审法院起诉,请求确认李建国与李强于 2010 2 25 日就位于北京市朝阳区 A 号房屋(以下简称 “案涉房屋”)订立的《存量房屋买卖合同》无效。

被告上诉

李建国不服一审判决提起上诉,上诉请求如下:

撤销一审判决,发回重审或依法改判驳回李明杰、李明月的诉讼请求;

一、二审案件受理费由李明杰、李明月负担。

其上诉的事实和理由主要有三点:

房屋所有权认定:案涉房屋应认定为李强个人所有,李强将其个人所有的房屋以买卖形式赠与李建国合法有效。依据是房屋登记询问笔录中李强称案涉房屋非夫妻共有财产 ,若无相反证据,应认定房屋归李强一人所有,其处分行为真实有效,不存在恶意串通。

尊重遗愿:即便案涉房屋系李强与王芳夫妻共同财产,王芳生前明确表示案涉房屋要留给李建国所有,李强对案涉房屋的处分既属本人真实意思,也是王芳遗愿。

部分处分有效:退一步讲,李强对案涉房屋拥有相应份额,其将属于自己的财产赠与李建国,应属合法有效。

被告答辩

李明杰、李明月辩称,同意一审判决,不同意李建国的上诉请求和事实理由,主要基于以下三点:

夫妻共有财产:案涉房屋购买及登记均在李强与王芳夫妻关系存续期间,属于夫妻共有财产。

无赠与证据:没有任何证据证明李强与王芳要将案涉房屋赠与给李建国。

合同无效法律依据:按照现行法律规定,恶意串通损害第三人合法权益的合同全部无效。

第三人陈述

李阳述称,同意李建国的上诉请求及事实理由。

三、法院查明事实

家庭关系:李强与王芳育有三个子女,分别为李明杰、李明月及李阳,李建国系李阳之子。2002 12 23 日王芳死亡,2021 3 30 日李强死亡。

房屋来源及变更:案涉房屋原系李强单位的承租公房,由李强承租,建筑面积 57.3 平方米。1999 年进行房改售房,折算夫妻工龄后需另行出资 30738 元购买案涉房屋的产权,后登记在李强名下。2010 2 25 日,李强与李建国订立《存量房屋买卖合同》,约定李强将案涉房屋出售给李建国,房屋价款 32 万元,除合同制式条款外其余条款均为空白。房屋登记询问笔录中,载明李强称案涉房屋非夫妻共有财产,现案涉房屋登记在李建国名下。

房产过户情况:李阳称与李强、李建国三人共同至房屋转移登记机关办理房产过户,登记机关未询问李强配偶情况,故未将王芳死亡一事告知工作人员,李建国及李阳在办理前及办理后均未将转移登记一事告知李明杰、李明月。

证据提交及质证

出资证据:李建国提交通知、售后管理与注意事项、购房预交款协议及购房款发票,证明李阳及配偶出资购买案涉房屋并将产权登记在李强名下。李明杰、李明月认可证据真实性,但否认证明目的,认为是李强、王芳夫妇遗物,无法证明李阳及配偶出资情况,购房发票显示购房人为李强。李阳称家中留现金 2 万余元,剩余款项由其配偶筹借,李强本人带现金交款支付,未出具凭证,李明杰、李明月对此不予认可,称李阳经济状况不佳且在外与他人同居,无出资能力。

生活关系证据:李建国提交李强生前病例及医疗票据,证明李强夫妇随李建国及李阳共同生活,因此自愿将案涉房屋转让给李建国。李明杰、李明月认可真实性,但否认证明目的。

证人证言:李建国提交证人证言,证明案涉房屋房改时由李阳出资购买,李强夫妇生前曾表示案涉房屋归李建国所有。证人张红称与李强系朋友,1998 年房改时王芳聊天表示因无支付能力,房屋由李阳夫妻出资,以后归李建国所有,且李阳夫妇一直与李强夫妇居住。证人赵刚称与李强系老同事、老邻居 ,李强夫妇收入低,与李阳夫妇共同生活,房改时由李阳夫妇出资,因福利分房只能登记在李强名下,担心儿媳离婚所以要将房屋留给李建国。李明杰、李明月否认证人证言真实性及关联性,认为仅系聊天听闻,非亲历事实,且易受干扰。李建国及李阳认可证人证言真实性。

四、法院判决依据及结果

法院认为

房屋权属认定:案涉房屋于 1999 年房改后登记在李强名下,应认定属于李强与王芳的夫妻共同财产。李建国及李阳称房屋由李阳与配偶出资购买,实际产权人应为李阳与配偶,但购房发票及合同显示购房人为李强,且李建国仅提供证人证言,无其他证据佐证,证人证言易受干扰且证明力低于书证,法院难以采信。退一步讲,即便房改售房购房款由李阳及配偶出资,也系债权性质,考虑房屋福利分房性质及工龄折算购房款方式,无法直接认定李阳及配偶为实际产权人。王芳死亡后,案涉房屋未继承分割,应属于李强及子女共同共有财产。

合同效力判断:处分共同共有财产应经全体共同共有人同意。李强将案涉房屋以买卖形式赠与李建国,属于擅自处分共同共有财产,构成无权处分。但共有权人是否享有处分权不影响赠与合同作为原因行为的效力,赠与合同是否有效,需判断是否符合法律规定的无效情形。李强与李建国均明知家庭成员身份关系及案涉房屋权属情况,却未征得其他共有权人同意,擅自订立买卖合同将案涉房屋赠与李建国,构成恶意串通,侵害了其他共有权人的利益。李建国辩称李强夫妇生前有赠与意思表示,但未将房屋赠与转移登记至李建国名下,且王芳死亡后李强一人以买卖形式转移登记,李建国未提交充分证据证明王芳生前有赠与意思表示,法院对其抗辩意见不予采信。

裁判结果

确认李建国与李强于 2010 年就位于北京市朝阳区 A 号房屋订立的《存量房屋买卖合同》无效。

五、案件分析

核心法律关系梳理:本案核心在于判断案涉房屋的权属性质以及房屋买卖合同的效力。从房屋取得时间和方式看,在夫妻关系存续期间通过房改取得,即便存在部分出资争议,但基于房改政策和产权登记情况,认定为夫妻共同财产有坚实法律和事实依据。在王芳死亡后,房屋未分割,转化为李强及其子女共同共有。李强与李建国签订的买卖合同,在未征得其他共有人同意的情况下,处分行为存在重大瑕疵。

证据博弈分析:对方虽提交一系列证据试图证明房屋实际出资和赠与意愿,但出资证据购房发票及合同明确指向李强为购房人,证人证言作为单一证据,在无其他客观证据辅助下,难以对抗书证的证明力。我方在质证过程中,准确抓住证据弱点,对对方证据的关联性和证明目的进行有力反驳,使得法院未采信对方主张。

法律适用精准把握:本案涉及《民法典》中关于夫妻共同财产、共同共有财产处分以及合同无效情形等多项法律规定。准确运用 “恶意串通,损害第三人利益的合同无效” 这一规定,结合查明的事实,证明李强与李建国明知房屋共有情况却擅自处分,有力支撑了我方诉求。

六、办案心得

证据收集与审查的重要性:在房产纠纷案件中,房屋产权相关的书证是关键证据。从房屋来源的公房承租凭证、房改购房材料到产权登记证书等,每一份书证都可能成为案件走向的决定性因素。对于对方提交的证据,要深入审查其关联性、真实性和证明目的,挖掘其中与事实和法律相悖之处。在本案中,仔细审查购房发票和合同,明确房屋权属,有效反驳对方出资主张。

法律关系的精准剖析:房产纠纷往往涉及复杂的法律关系,如本案中既有夫妻共同财产关系,又有继承后的共同共有关系以及合同效力判断等。准确梳理和分析这些法律关系,找到案件的核心争议点,是制定诉讼策略的关键。只有精准把握法律关系,才能在法庭辩论中做到有理有据,说服法官支持我方观点。

庭审策略与应变能力:庭审过程中,要根据对方的观点和证据及时调整策略。在对方提出证人证言等证据时,迅速从证据规则角度进行反驳,强调证人证言的局限性和易受干扰性。同时,清晰阐述我方观点,结合事实和法律进行有力论证,把控庭审节奏,引导法官关注案件关键要点,最终实现胜诉目标。

 

提交房产问题

房产专家为您解答

咨询在线客服

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网服务热线:13426037149

手机
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网微信公众号

免费下载说房APP

返回顶部