(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋买卖交易中，合同的履行与违约问题屡见不鲜，此类纠纷往往涉及复杂的法律关系和利益平衡。本案聚焦于北京市通州区的一起房屋买卖合同纠纷，围绕合同解除与违约金支付展开，具有典型性和参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
诉讼请求：林晓涵请求法院判令解除其与被告王悦、赵宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；判令二被告支付违约金 770,000 元；判令二被告承担本案诉讼费。
事实和理由：2021 年 5 月 14 日，在某中介公司居间服务下，林晓涵与王悦、赵宇签订房屋买卖合同及补充协议，约定二被告购买林晓涵位于北京市通州区一号的房屋，总价 3850,000 元。合同签订后，二被告突然告知不再履行合同。根据补充协议约定，乙方拒绝购买房屋构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的 20% 向甲方支付违约金。为维护合法权益，林晓涵诉至法院。
（二）被告答辩
王悦、赵宇同意解除合同及补充协议，但不同意支付违约金和承担诉讼费。称签约当晚王悦得知母亲确诊癌症，为给母亲治病无力购房，次日便通知原告不再购买。被告认为自己是有正当理由不得已解除合同，并非恶意解约。且涉诉房屋签约时处于出租状态，未给原告造成实际经济损失。同时，根据民法典和合同法，法院应综合考虑原告实际损失、被告解约理由等因素确定违约金数额，本案中被告未交付定金，原告未支付中介费，支付 20% 高额违约金不合理，请求法院驳回原告违约金诉求。
（三）法院查明
2021 年 5 月 14 日，林晓涵与王悦、赵宇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格 175 万元，房屋内相关设施作价 210 万元。合同对违约责任、首付款支付方式等作出明确约定，其中补充协议规定乙方拒绝购买房屋或逾期履行义务超十五日构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的 20% 支付违约金。
2021 年 5 月 15 日，王悦向林晓涵丈夫发送微信称因购房款负担不起，无法购买涉案房屋。此后双方同意解约，但就违约金支付未达成一致，遂诉至法院。法院于 2021 年 10 月 8 日向被告送达起诉书副本。庭审中被告认为原告违约金要求过高，请求法院调减。
（四）裁判结果
确认林晓涵与王悦、赵宇签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。
王悦、赵宇于判决生效之日起七日内给付林晓涵违约金六万元。
驳回林晓涵的其它诉讼请求。
三、案件分析
（一）合同效力与违约认定
合同效力：双方签订的房屋买卖合同及补充协议是真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。这是判断后续违约及责任承担的基础，依据《中华人民共和国民法典》中关于合同成立与生效的规定，明确了合同的合法性和有效性
。
违约认定：被告在签约次日便明确表示不再履行合同义务，符合合同中关于根本违约的约定，也满足民法典中规定的当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务的违约情形，被告违约事实清晰。
（二）违约金调整考量
实际损失与公平原则：虽然合同约定了 20% 的违约金，但从实际情况看，被告解约时间距签约时间短，原告实际损失较小。法院依据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及可能造成的实际损失，对违约金进行调整，体现了法律对公平正义的追求，平衡了双方利益。
法律规定运用：参考民法典中关于违约金调整的相关规定，即约定违约金过分高于造成损失的，法院或仲裁机构可根据当事人请求适当减少。在本案中，被告提出违约金过高请求调整，法院依法审查并作出合理判决，是对法律规定的准确运用。
四、办案心得
（一）合同条款审查
重视细节：在处理房屋买卖合同纠纷时，要仔细审查合同条款，明确双方权利义务和违约责任。本案中合同对违约情形和违约金计算方式有明确约定，为主张权利提供了依据。但同时也需关注合同履行过程中的特殊情况，如本案中被告提出的解约理由，这可能影响最终的责任认定。
风险预估：帮助当事人在签订合同前对可能出现的风险进行预估，合理设置合同条款，降低违约风险。例如，在违约金条款设置上，可结合市场情况和交易实际，使违约金既能起到约束作用，又能在合理范围内保障双方利益。
（二）证据收集与运用
及时收集：在纠纷发生后，及时收集与案件相关的证据，如合同文本、沟通记录等。本案中被告解约的微信通知是证明其违约的关键证据，及时固定此类证据对案件走向至关重要。
证据关联性分析：不仅要收集证据，还要分析证据之间的关联性，形成完整的证据链条。在法庭上，清晰展示证据与案件事实的关联，增强证据的说服力，如本案中通过合同条款和被告解约通知，完整呈现被告违约事实。
（三）庭审策略制定
法律依据阐述：庭审中，准确阐述相关法律依据，结合案件事实进行分析，让法官清晰理解我方主张的合法性。在本案中，详细解读民法典中关于合同效力、违约及违约金调整的规定，为当事人争取合法权益。
应对对方观点：提前预判对方可能提出的观点和理由，准备充分的反驳论据。本案中被告以特殊解约理由和原告无实际损失为由拒绝支付违约金，针对这些观点，从法律规定和事实角度进行有力反驳，维护当事人利益。
