为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件基本信息

 （一）当事人信息

- 原告：林强（化名，原房屋所有权人）

- 被告：赵刚、赵红、赵伟（化名，房屋购买及拆迁权益相关方）

- 第三人：孙志（化名，房屋交易中间人）

 （二）案件背景

1994年，林强与孙志签订买卖房产契约，将位于某区a村×2号院内西房3间卖给孙志。2004年，孙志又与赵刚签订协议，将该房屋转让给赵刚。两份房屋买卖合同均被法院确定为无效。2015年，赵刚就上述院落签订了搬迁安置补偿协议，取得了搬迁补偿款及安置房屋，林强认为自己作为宅基地合法使用权人，应享有对应搬迁补偿利益，与赵刚协商无果后诉至法院。

 二、案件详情

 （一）房屋买卖过程

1994年10月20日，林强（甲方）与孙志（乙方）签订买卖房产契约，约定甲方将山上老宅西房三间、自然院以7000元卖给乙方，分两期付款，中介人、证明人收款为凭。契约生效后，乙方房产变动及转让时甲方无权干涉，当地政府或矿区要求办理房产手续时，甲方应出头办理后转给乙方 。因暂时无法办理房产证、土地证更换户主手续，经双方协商请本村负责人作证，签订本协议为准。房宅转卖时，甲方称此房祖业老宅，无政府颁发的土地证和房产证书，如将来规划搬迁，甲方有义务办理手续，将拆迁费如数转给乙方。

2004年5月4日，孙志（甲方）与赵刚（乙方）签订买卖房产契约，约定甲方将山上西房3间、厢房1间及院落宅地以25000元卖给乙方，一次性付清房款，中介人、证明人收款为凭。契约生效后，办理土地证、房产证等事宜由乙方自行办理，与甲方无关，乙方房产变动及转让时，甲方无权干涉。

 （二）合同无效认定

2015年林强诉至法院，要求确认其与孙志签订的房屋买卖协议无效，法院判决确认该买卖房产契约无效，判决已生效。2017年林强又将赵刚、孙志配偶及女儿诉至法院，要求确认孙志与赵刚签订的房屋买卖合同无效，一审判决确认该契约无效，赵刚不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

 （三）拆迁安置情况

2013年8月18日，某环保有限责任公司（搬迁人，甲方）与赵刚（被搬迁人，乙方）签订《搬迁安置补偿协议书》，约定乙方搬迁的有效宅基地位于a村×2号，有效宅基地面积267平方米，有效房屋建筑面积267平方米，应安置对象3人（赵刚、赵红、赵伟）。经评估，给予乙方房屋重置成新价343026元，乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积267平方米，置换安置房总计3套。2017年4月5日，双方签订补充协议，明确乙方置换的定向安置房具体信息，选房总面积276.83平方米。上述三套安置房均已交付但未办理房屋产权证，部分房屋由赵刚等人居住使用，部分出租。

 （四）原告诉讼请求

1. 要求位于某区苏家坨镇北清路北侧定向安置房安河家园×1号房屋归原告所有，并立即交付房屋；

2. 请求被告按35000元/平米的标准支付面积差经济补偿194915元（5.569平米）；

3. 要求被告支付289221.3元奖励、补偿、补助及周转补助，依据《搬迁安置补偿协议书》；

4. 本案诉讼费用由被告承担。

 （五）被告答辩意见

1. 原告1994年出售房产，已超过不动产20年最长保护期限，无返还请求权；

2. 原告在原买卖房产协议中写明遇规划搬迁有义务办理协议，将拆迁费转给买方；

3. 原告当时房屋只有3间约73平米，地上物价值已通过7000元对价消耗，不应再分割；

4. 本案涉及中间人孙志子女的利益，应追加其子女参与诉讼；

5. 拆迁公司对被告的补偿是基于涉案房屋和宅基地现状，原告所述无依据，应向拆迁公司主张。

 三、案件分析

 （一）合同无效的法律后果

根据规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，两份房屋买卖合同均被确认无效，赵刚基于无效合同取得的拆迁利益应进行合理分配。

 （二）过错责任认定

林强作为出卖方，明知农村宅基地房屋不能随意转让仍进行交易，应承担主要过错责任；赵刚作为买受人，未尽到审慎审查义务，购买农村宅基地房屋，承担次要责任。

 （三）拆迁补偿款及安置房分割

1. 房屋重置成新价款：搬迁前房屋系赵刚翻建及新建，林强出售房屋时的原有房屋已被拆除，且林强已获得房款，故房屋重置成新价款应归赵刚所有。

2. 周转补助费：该费用针对安置对象发放，属于被安置人赵刚、赵红、赵伟所有。

3. 其余搬迁补偿款：林强有权要求分割，根据双方过错程度，酌定林强获得其中的30%。

4. 安置房分割：同样根据双方过错程度，酌定林强获得30%的安置房面积，其选择×1号房屋归其所有，剩余面积因无法取得实际安置房屋，应获得相应折价款。折价款标准参照搬迁安置补偿协议及双方庭审意见确定。

 四、办案心得

 （一）精准把握法律要点

深入研究合同无效的法律规定及后果，准确认定双方过错责任，为当事人争取合理权益奠定法律基础。在梳理案件事实时，注重关键细节，如房屋买卖契约中的特殊约定、房屋翻建情况等，这些细节对案件走向起到关键作用。

 （二）充分收集与运用证据

收集并整理了房屋买卖契约、法院生效判决书、拆迁安置补偿协议等关键证据，形成完整的证据链，有力支撑了我方当事人的诉求。在庭审过程中，针对被告的答辩意见，合理运用证据进行反驳，有效维护了当事人的合法权益。

 （三）注重庭审策略与沟通技巧

庭审中清晰阐述案件事实和法律依据，针对法官的关注点和疑问，及时准确回应，确保法官全面理解案件情况。同时，与被告方进行有效的沟通和辩论，不激化矛盾，以理性的态度争取有利的判决结果。