为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件基本信息
(一)当事人信息
- 原告:林强(化名,原房屋所有权人)
- 被告:赵刚、赵红、赵伟(化名,房屋购买及拆迁权益相关方)
- 第三人:孙志(化名,房屋交易中间人)
(二)案件背景
1994年,林强与孙志签订买卖房产契约,将位于某区a村×2号院内西房3间卖给孙志。2004年,孙志又与赵刚签订协议,将该房屋转让给赵刚。两份房屋买卖合同均被法院确定为无效。2015年,赵刚就上述院落签订了搬迁安置补偿协议,取得了搬迁补偿款及安置房屋,林强认为自己作为宅基地合法使用权人,应享有对应搬迁补偿利益,与赵刚协商无果后诉至法院。
二、案件详情
(一)房屋买卖过程
1994年10月20日,林强(甲方)与孙志(乙方)签订买卖房产契约,约定甲方将山上老宅西房三间、自然院以7000元卖给乙方,分两期付款,中介人、证明人收款为凭。契约生效后,乙方房产变动及转让时甲方无权干涉,当地政府或矿区要求办理房产手续时,甲方应出头办理后转给乙方
。因暂时无法办理房产证、土地证更换户主手续,经双方协商请本村负责人作证,签订本协议为准。房宅转卖时,甲方称此房祖业老宅,无政府颁发的土地证和房产证书,如将来规划搬迁,甲方有义务办理手续,将拆迁费如数转给乙方。
2004年5月4日,孙志(甲方)与赵刚(乙方)签订买卖房产契约,约定甲方将山上西房3间、厢房1间及院落宅地以25000元卖给乙方,一次性付清房款,中介人、证明人收款为凭。契约生效后,办理土地证、房产证等事宜由乙方自行办理,与甲方无关,乙方房产变动及转让时,甲方无权干涉。
(二)合同无效认定
2015年林强诉至法院,要求确认其与孙志签订的房屋买卖协议无效,法院判决确认该买卖房产契约无效,判决已生效。2017年林强又将赵刚、孙志配偶及女儿诉至法院,要求确认孙志与赵刚签订的房屋买卖合同无效,一审判决确认该契约无效,赵刚不服上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。
(三)拆迁安置情况
2013年8月18日,某环保有限责任公司(搬迁人,甲方)与赵刚(被搬迁人,乙方)签订《搬迁安置补偿协议书》,约定乙方搬迁的有效宅基地位于a村×2号,有效宅基地面积267平方米,有效房屋建筑面积267平方米,应安置对象3人(赵刚、赵红、赵伟)。经评估,给予乙方房屋重置成新价343026元,乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积267平方米,置换安置房总计3套。2017年4月5日,双方签订补充协议,明确乙方置换的定向安置房具体信息,选房总面积276.83平方米。上述三套安置房均已交付但未办理房屋产权证,部分房屋由赵刚等人居住使用,部分出租。
(四)原告诉讼请求
1. 要求位于某区苏家坨镇北清路北侧定向安置房安河家园×1号房屋归原告所有,并立即交付房屋;
2. 请求被告按35000元/平米的标准支付面积差经济补偿194915元(5.569平米);
3. 要求被告支付289221.3元奖励、补偿、补助及周转补助,依据《搬迁安置补偿协议书》;
4. 本案诉讼费用由被告承担。
(五)被告答辩意见
1. 原告1994年出售房产,已超过不动产20年最长保护期限,无返还请求权;
2. 原告在原买卖房产协议中写明遇规划搬迁有义务办理协议,将拆迁费转给买方;
3. 原告当时房屋只有3间约73平米,地上物价值已通过7000元对价消耗,不应再分割;
4. 本案涉及中间人孙志子女的利益,应追加其子女参与诉讼;
5. 拆迁公司对被告的补偿是基于涉案房屋和宅基地现状,原告所述无依据,应向拆迁公司主张。
三、案件分析
(一)合同无效的法律后果
根据规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。在本案中,两份房屋买卖合同均被确认无效,赵刚基于无效合同取得的拆迁利益应进行合理分配。
(二)过错责任认定
林强作为出卖方,明知农村宅基地房屋不能随意转让仍进行交易,应承担主要过错责任;赵刚作为买受人,未尽到审慎审查义务,购买农村宅基地房屋,承担次要责任。
(三)拆迁补偿款及安置房分割
1. 房屋重置成新价款:搬迁前房屋系赵刚翻建及新建,林强出售房屋时的原有房屋已被拆除,且林强已获得房款,故房屋重置成新价款应归赵刚所有。
2. 周转补助费:该费用针对安置对象发放,属于被安置人赵刚、赵红、赵伟所有。
3. 其余搬迁补偿款:林强有权要求分割,根据双方过错程度,酌定林强获得其中的30%。
4. 安置房分割:同样根据双方过错程度,酌定林强获得30%的安置房面积,其选择×1号房屋归其所有,剩余面积因无法取得实际安置房屋,应获得相应折价款。折价款标准参照搬迁安置补偿协议及双方庭审意见确定。
四、办案心得
(一)精准把握法律要点
深入研究合同无效的法律规定及后果,准确认定双方过错责任,为当事人争取合理权益奠定法律基础。在梳理案件事实时,注重关键细节,如房屋买卖契约中的特殊约定、房屋翻建情况等,这些细节对案件走向起到关键作用。
(二)充分收集与运用证据
收集并整理了房屋买卖契约、法院生效判决书、拆迁安置补偿协议等关键证据,形成完整的证据链,有力支撑了我方当事人的诉求。在庭审过程中,针对被告的答辩意见,合理运用证据进行反驳,有效维护了当事人的合法权益。
(三)注重庭审策略与沟通技巧
庭审中清晰阐述案件事实和法律依据,针对法官的关注点和疑问,及时准确回应,确保法官全面理解案件情况。同时,与被告方进行有效的沟通和辩论,不激化矛盾,以理性的态度争取有利的判决结果。