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在房产交易领域，无权代理与表见代理的界限划分常常成为案件的核心争议点。今天，我们将从律师视角深入剖析一起典型的房屋买卖合同纠纷案例，探究其中的法律逻辑与办案策略。

 一、案件主体信息

- 原告（房屋原产权人）：林阳，2010年购入涉案房屋，后因刑事案件失去人身自由，出狱后对房屋被售一事提出异议，主张房屋买卖合同无效并要求返还房屋。

- 被告1（售房代理人）：赵刚，自称基于林阳对孙悦的授权出售房屋，坚称售房行为合法有效，即便被认定无代理资格，也主张构成表见代理。

- 被告2（房屋购买人）：周悦，通过中介购买涉案房屋，主张自己为善意购房人，房屋交易合法，合同应受法律保护。

- 第三人（与售房相关方）：孙悦，与林阳存在债务关系，参与房屋售卖过程，认可售房行为并表示与周悦、赵刚之间无恶意串通。

 二、案件详细经过

1. 房屋初始购置：2010年11月4日，林阳与阳光家园房地产开发有限公司签订《商品房现房买卖合同》，以4470250元购得北京市西城区XX号房屋。2010年11月5日，林阳委托李华办理房屋所有权转移登记手续，2012年5月24日，李华代林阳领取房屋所有权证 。

2. 林阳涉刑及房屋被售：2012年6月29日，林阳因涉嫌职务侵占罪被依法拘留，8月3日被逮捕，直至2019年6月27日刑满释放。在此期间，2013年4月26日，赵刚被指通过伪造林阳签名办理委托售房的《公证书》。4月28日，赵刚以林阳代理人名义与周悦签订《存量房屋买卖合同》，约定售价6230000元。5月13日，周悦领取房屋所有权证，取得涉案房屋所有权。

3. 纠纷产生与诉讼：2014年11月，法院刑事执行庭法官在核实林阳名下财产时，林阳得知房屋权属变更。林阳认为，自己在2013年4月被羁押，不可能签署委托书及办理公证，赵刚与周悦签订的合同对其无效，周悦应返还房屋并协助办理产权变更登记，同时要求二被告承担评估费29500元及诉讼费、保全费。

 三、各方观点及理由

 （一）原告林阳观点

1. 合同无效主张：2013年4月26 - 28日其处于被羁押状态，不可能签署委托赵刚售房的委托书，也无法到公证处办理签名、捺指印，所涉《委托书》《公证书》均非其真实意愿，其从未委托赵刚售房。周悦购置房屋签署文件中林阳的签名系伪造，与本人不符，赵刚无权代理，合同对林阳不发生法律效力。

2. 不构成表见代理主张：《存量房屋买卖合同》约定成交价623万元远低于当时市价，周悦未证明支付960万元购房款；周悦先缴纳税款后签订网签合同，不符合交易习惯；先办理房屋过户，后办理房屋贷款，过户前付款比例过低；购房过程中未与林阳联系，房款未给付林阳，存在过失，周悦不是善意且无过失的购房人。

 （二）被告赵刚观点

1. 代理资格主张：林阳曾授权孙悦出卖房屋，其售房基于此授权，具备代理人资格。

2. 表见代理主张：即便被认定无代理资格，也构成表见代理。涉案房屋最终售价1020万元符合市场价格，其和孙悦提交了委托手续，实际控制涉案房屋，林阳起诉无事实及法律依据，应驳回其全部诉讼请求。

 （三）被告周悦观点

1. 合同有效主张：林阳与孙悦签有房屋抵押借款合同，约定用涉案房屋抵偿1900万欠款，林阳有出售房屋真实意思表示，且提供了身份证、户口簿、离婚证及房产证等证件，交付房屋并让前妻配合腾空，林阳对售房明知且配合。林阳出狱后因房价上涨想否认售房行为，不诚信。

2. 表见代理主张：赵刚有代理权外观，持有公证授权委托书、真实房产证等证件，实际控制房屋；自己是善意相对人，与赵刚、孙悦不认识，无恶意串通可能，聘请中介参与购房，查看房屋及交易文件原件，尽到审慎注意义务；房屋真实交易价格960万元，因避税签623万元网签合同，支付700万元转账及现金260万元，加上税费共支付1020万，与评估价值一致，支付合理对价；林阳对赵刚享有代理权外观具有可归责性，提供售房文件及证件，售房后委托女友腾房，其基于上述事实及公证委托书相信赵刚有代理权 。

 （四）第三人孙悦观点

认可赵刚及周悦所述事实，不认可林阳所述。2012年林阳向其借款2000多万元，签订1000万房屋抵押借款合同，约定2012年7月30日前未还款则将涉案房屋交其处置，林阳交付相关证件。因林阳被羁押未还款，其因出国需用钱，经与林阳确认后处置房屋，与周悦及赵刚是真实交易，不存在恶意串通。

 四、证据梳理与分析

 （一）原告林阳证据

1. 《商品房现房买卖合同》与《房屋所有权证》：证明房屋原归林阳所有，是其主张房屋权益的基础证据。

2. 司法鉴定结论及公证处撤销公证书决定：证明赵刚所持公证书系伪造，否定其代理权合法性。

3. 《存量房买卖合同信息表（纳税）》：显示房屋交易价格及网签情况存在疑点，为质疑交易真实性提供依据。

 （二）被告赵刚及周悦证据

1. 《房屋抵押借款合同》：证明林阳同意以房抵债，有出售房屋真实意思。

2. 证人证言（郑律师、陈先生、黎女士）：郑律师证明林阳羁押期间同意孙悦售房；陈先生证明林阳同意孙悦售房，必要时可找人代签名；黎女士证明林阳女友秦姗姗搬离涉案房屋家具。

3. 录音证据：刘杉珊与公证员陆晓冬通话录音，证明林阳曾欲办理委托孙悦售房公证，因欠缺房屋产权证未成功。

4. 周悦及郭先生名下银行卡交易明细：呈现支付购房款过程，包括现金支取和转账记录。

5. 系列合同与手续文件：《服务确认书》《北京市存量房屋买卖合同》《房地产抵押估价报告》《房屋抵押贷款合同》《个人贷款合同》以及房屋交接手续等，展示房屋交易过程及合理性。

 五、案件争议焦点与法律分析

 （一）争议焦点

孙悦及赵刚代理林阳出售房屋的行为是否构成表见代理。

（二）表见代理构成要件分析

1. 代理权表象：孙悦持有房屋房产证、林阳身份证、户口簿、离婚证、原始购房发票与合同，还提交公证授权委托书，前期与赵刚共同与周悦沟通售房事宜，使周悦有理由相信其有代理权。赵刚后期持公证委托书配合办理网签、过户及房屋交接，符合常理，周悦难以核实公证书真伪。

2. 相对人善意且无过失：周悦通过中介了解房源，实地查看房屋，审查相关证件和委托手续，作为普通购房者已尽审慎注意义务。对于林阳提出的周悦购房过程中的所谓“过失”：

    - 价格及付款问题：虽网签价格623万元，但实际转账700万元，且现金支付260万元有孙悦确认，房屋实际成交加税费约1020万元，与评估价1131.47万元基本相符，价格合理，周悦未妥善保管前期现金付款收据符合常理。

    - 缴税与网签顺序问题：此前已签过网签合同，周悦依此缴税，后因情况变化重新签订网签合同，导致缴税时间早于新网签合同时间，并非周悦过失。

    - 贷款与付款比例问题：先过户后贷款是合理贷款形式，周悦与郭先生为工薪阶层，绝大部分购房款需通过银行贷款支付，过户前付款比例低符合常理。

    - 未与林阳联系及房款未付林阳问题：赵刚和孙悦有公证授权手续有权收款，不能苛求周悦必须与林阳当面确认售房事宜。

3. 被代理人可归责性：孙悦和赵刚售房时持有房屋相关证件且实际控制房屋，林阳未能证明其系非法取得，林阳对二人取得代理权外观负有过错。

 六、裁判结果

综合上述分析，法院认为林阳未提交证据证明周悦在购买涉案房屋时为恶意或未尽审慎义务，赵刚及孙悦出售涉案房屋的行为构成表见代理。赵刚代林阳将涉案房屋出售给周悦的法律行为有效。因此，判决驳回林阳的诉讼请求。

 七、胜诉办案心得

 （一）证据收集与整理

1. 全面收集证据：接受被告委托后，深入挖掘案件细节，收集各类与房屋交易相关证据，形成完整证据链，有力证明房屋交易真实性、合法性以及周悦的善意无过失。

2. 细致证据分析：对每一份证据进行细致分析，预判对方质证观点，提前准备应对策略，增强证据说服力。

 （二）法律适用与辩论技巧

1. 精准把握法律条文：深入研究合同法中关于无权代理和表见代理的规定，结合案件事实准确适用法律条文，为代理观点提供坚实法律支撑。

2. 逻辑严密的辩论：在法庭辩论中，逻辑清晰地阐述表见代理构成要件在本案中的具体体现，强调周悦作为善意相对人的权益应受法律保护，反驳原告观点，引导法官认同我方主张。

 （三）案件启示

1. 购房者风险防范：购房者在房产交易中应增强法律意识，仔细审查售房人及代理人相关证件和手续，妥善保留交易凭证，确保交易安全。

2. 律师办案要点：处理房产交易纠纷案件，律师需全面分析案件事实和证据，准确适用法律，制定合理诉讼策略，维护当事人合法权益。