(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与争议焦点

本案发生在北京市丰台区，围绕位于丰台区一号房屋的产权归属展开。核心争议在于李玉兰与张悦君之间的借名买房协议是否有效，房屋究竟归李玉兰所有还是作为张悦君与赵宇峰的夫妻共同财产，涉及借名买房关系的认定、证据的采信与证明力判断，以及夫妻共同财产相关法律规定的运用等多个复杂要点。

二、原告诉求与依据

原告李玉兰向法院提出诉讼请求：

判令其与张悦君之间的借名买房协议有效，北京市丰台区一号归李玉兰所有。

要求张悦君协助办理房屋过户手续。

原告称，其与张悦君为母女关系，2018 年 8 月 15 日因无购房资质，征得张悦君同意后占用其资质购买该房，所有购房资金、税费及月供均由自己出资。双方签订《协议声明》，约定房屋由其占有、使用、收益、处分。现其购房资质已空出，故请求变更房产所有权人。

三、被告及第三人答辩意见

被告张悦君：同意李玉兰的诉讼请求，认可李玉兰在起诉书中所说的事实与理由。

第三人赵宇峰：认为李玉兰与张悦君所签的《协议声明》无效。理由如下：一是李玉兰与自己没有借名买房的合意，李玉兰和张悦君是想转移房产，侵害其合法权益；二是该协议违反常理，是在张悦君提起离婚诉讼时出示，此前自己未见过，怀疑是后补的；三是李玉兰无借名买房事实，不居住使用房子，房子实际控制人为张悦君，且李玉兰没有全部出资，实际是以借名买房之名转移夫妻财产；四是房屋在自己与张悦君婚姻关系存续期间购买，李玉兰与张悦君签订的合同基于合同相对性对自己不产生效力，首付大部分是夫妻出资，房贷也是夫妻共同还贷，李玉兰在 2018 年时有购房资格，没必要借名买房。请求驳回李玉兰的全部诉讼请求。

四、法院查明事实

购房交易情况：2018 年 8 月 15 日，张悦君与案外人刘启航签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市丰台区一号房屋，购房总价款 4050000 元，其中首付款 2180000 元，贷款 1370000 元。同日，李玉兰支付购房定金 100000 元，后续支付了剩余定金、首付款、居间服务费、个人所得税、契税、补缴土地金等费用。自 2018 年 12 月 28 日始，李玉兰每月向张悦君账户转款还房贷，金额不等并备注 “还一号房款” 。

证据提交与质证：

李玉兰证据：提交《协议声明》，证明借名买房约定；提交污水处理费票据、自来水发票等，证明房屋各项支出由自己支付，租金也由自己收取；提交房屋所有权证书，证明证书原件由自己掌握；提交结婚证、不动产登记查询单等，证明购房时无购房资质，现具备变更登记条件；申请罗小刚出庭作证，证明借名买房事实。

张悦君证据：提交借款合同、公积金还款明细等，证明李玉兰借其名义买房并办理贷款，贷款由李玉兰偿还；提交派出所询问笔录、离婚案件庭审笔录，证明与李玉兰之间转账及取现已审理过。

赵宇峰证据：提交中介职员计算的房产教育信息照片等，证明房屋是其与张悦君商量一致购买；提交房屋租赁合同、房屋所有权证照片，证明房屋实际控制人为其与张悦君；提交谈话笔录、转账说明等，证明李玉兰未实际控制房屋；提交买房前后转账及取现统计表等，证明首付款大部分由其与张悦君出资，房贷也用夫妻共同财产偿还。

离婚纠纷案件关联：张悦君曾起诉赵宇峰离婚，法院判决分割张悦君存款，赵宇峰主张张悦君存在恶意转移、隐藏财产情况，包括向李玉兰转账、取现等，但法院经审理认为张悦君能作出合理解释，无恶意转移、隐藏财产行为，赵宇峰上诉后二审法院维持该认定。

五、法院裁判结果

李玉兰与张悦君签订的《协议声明》有效，张悦君于本判决生效之日起七日内配合李玉兰办理上述房屋的所有权变更登记手续。

六、律师视角剖析

（一）案件分析

借名买房关系的认定论证：从借名买房关系的构成要件出发，详细分析本案事实。指出出资方面，李玉兰提交了充分的转账凭证等证据证明购房资金、税费及房贷均由其出资，虽然赵宇峰主张是夫妻共同财产支付，但结合离婚纠纷案件生效判决认定张悦君无恶意转移财产行为，有力反驳了赵宇峰的主张。在借名合意方面，《协议声明》及中介人员罗小刚的证言相互印证，证明李玉兰与张悦君存在借名买房的合意。购房资格上，李玉兰夫妻购房时名下已有两套房屋，不具备购房资格，具有借名买房的客观需要，综合多方面因素，有力论证了借名买房关系成立。

对第三人观点的有力反驳：针对赵宇峰关于协议无效、借名买房事实不存在、房屋是夫妻共同财产等观点，从证据和法律规定角度进行反驳。强调《协议声明》有双方签字且有证人证明，并非后补；出资证据证明李玉兰是实际出资人；购房资格和借名合意证明借名买房关系成立；离婚纠纷案件判决认定张悦君无恶意转移财产行为，排除了房屋是夫妻共同财产的主张，成功维护了李玉兰的诉求。

法律规定的准确运用：在论证过程中，准确运用借名买房相关法律规定，明确借名买房关系成立的条件，以及夫妻共同财产认定和处理的规则，结合本案事实进行分析，为案件胜诉提供坚实法律依据。

（二）办案心得

法律知识的深度掌握与运用：在处理借名买房和夫妻共同财产相关纠纷案件时，要全面掌握借名买房的法律认定规则、夫妻共同财产的界定与分割原则等知识。准确运用这些法律知识判断借名买房关系是否成立，以及在涉及夫妻关系时房屋产权的归属问题，为案件分析和辩护提供坚实法律基础。

证据收集与分析的关键作用：重视证据收集，全面梳理购房合同、转账凭证、协议声明、证人证言、房屋使用相关凭证、离婚纠纷案件材料等各类证据。通过对证据的细致分析，挖掘关键信息，如本案中出资证据和借名合意证据对证明借名买房关系的关键作用。同时，敏锐捕捉对方证据漏洞，如赵宇峰主张缺乏证据支持，进行有力反驳。

庭审策略与沟通技巧：庭审过程中，制定合理的庭审策略至关重要。围绕借名买房关系是否成立和房屋产权归属这两个核心争议焦点展开辩论，针对第三人的观点和质疑，进行有针对性的回应，避免陷入不必要的争论。注重与法官的沟通，以清晰、有条理的方式阐述案件事实和法律依据，引导法官关注关键要点，提高庭审效果。

应对复杂家庭纠纷的能力：此类案件涉及复杂的家庭关系和情感因素，在处理过程中，要充分考虑各方利益诉求，在法律框架内寻求平衡。既要维护当事人的合法权益，也要尽量避免过度激化家庭矛盾，以专业和理性的态度解决纠纷，实现法律效果和社会效果的统一。