(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在农村房屋买卖领域，合同效力的认定关乎当事人的重大权益，本案聚焦于李慧与张丹于1997年签订的农村房屋买卖协议，涉及协议的真实性、房屋权属性质以及农村宅基地相关法律规定的适用，对于准确判断此类房屋买卖合同的有效性，维护农村房屋交易秩序和当事人的合法权益具有重要的参考价值和指导意义，需要综合考量证据的证明力、法律规定以及农村房屋交易的实际情况，以确保裁判结果的公正合理。

二、案件事实

（一）家庭关系与房屋产权情况

张丹与张莹系夫妻，育有长子张彦、次子张鑫、女儿张芝。张丹于2020年去世，张莹于2000年去世，张鑫于2012年5月2日去世，张鑫与林芳婚后育有一子张君。涉案房屋位于北京市大兴区M号，集体土地建设用地使用证登记使用者为张丹。

（二）房屋买卖协议签订与履行情况

1997年2月20日，李慧与张丹签订买卖房屋协议书，约定张丹将旧北房三间及靠北房东小棚子一间以3200元卖给李慧，协议有双方签字及证明人于海签字。李慧主张协议签订后即在院落居住，并于2011年、2013年、2015年进行翻建，现有北房六间及相关附属房屋，张芝、张君、张彦认可翻建事实但对具体时间不清楚。

（三）证据提交与质证情况

李慧为证明房屋买卖事实，出示了买卖房屋协议书、集体土地建设使用权证、户口本、村委会证明、房屋现状照片和现状图、于海和陈刚的证人证言等证据。张芝、张君、张彦对上述证据提出诸多质疑，如认为协议书非原件、签字不一致，村委会证明与本案无关，证人与李慧有利害关系等，但未提供充分反证。

三、各方诉求

（一）原告李慧诉求

1. 判决确认李慧与张丹就北京市大兴区M号于1997年签订的买卖房屋协议书有效；

2. 诉讼费用由张芝、张君、张彦承担。其依据是认为自己与张丹签订的房屋买卖协议真实有效，已履行多年，自己对房屋进行了翻建并实际居住，且买卖双方系同一集体经济组织成员，符合农村房屋买卖的相关规定，旨在维护自身基于房屋买卖协议所获得的房屋权益，避免因协议被否定而面临房屋所有权不确定的风险，基于对合同履行和自身权益的维护提出诉求。

（二）被告张芝辩称

1. 撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；

2. 一审、二审诉讼费由李慧承担。其理由是认为李慧未提供协议原件，即使存在房屋买卖关系也不能认定协议有效，且李慧翻建房屋与协议效力无关，证人证言不应采信，同时主张房屋系张丹和张莹夫妻共同财产但协议无张莹签字，旨在否定房屋买卖协议的效力，维护自己作为张丹继承人对房屋可能享有的权益，避免房屋因协议有效而被李慧合法占有，基于对房屋产权归属和自身利益的考量进行抗辩。

（三）被告张君、张彦辩称

同意张芝上诉请求及理由，目的是与张芝共同维护作为张丹继承人在房屋权益上的一致性，避免因房屋买卖协议被确认有效而丧失可能的继承份额，基于家庭共同利益和对房屋权属的认知支持张芝的上诉主张。

四、法院裁判结果

李慧与张丹于1997年签订的买卖房屋协议书有效。

五、律师案件分析

（一）协议真实性的证据审查与认定

从证据角度看，虽然张芝等人对李慧提交的房屋买卖协议书真实性提出质疑，认为不是原件且签字存在问题，但李慧称已出示过原件，且结合其他证据能够形成较为完整的证据链。李慧实际居住使用并翻建房屋多年，这一事实在一定程度上佐证了房屋买卖协议的实际履行情况。同时，协议中的证明人证言也对房屋买卖事实起到了一定的证明作用。在民事诉讼中，证据的认定遵循高度盖然性原则，当一方当事人提供的证据能够使法官形成内心确信，认为待证事实存在的可能性大于不存在的可能性时，即可认定该事实。本案中，李慧提供的证据综合起来达到了这一证明标准，法院据此认定房屋买卖协议的真实性是合理的，避免了因单一证据的瑕疵而轻易否定整个协议的真实性，维护了交易的稳定性和当事人基于协议所形成的合理预期，保障了民事证据规则在实际案件中的正确运用，确保了裁判结果有充分的证据支持。

（二）合同效力的法律分析

根据我国法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系。在本案中，李慧与张丹系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。张芝主张房屋系夫妻共同财产但协议无张莹签字，即便存在这种情况，从合同效力角度看，也不属于确认合同无效的法定要件。因为李慧与张丹签订协议后已实际居住多年，张丹的继承人在此期间未提出异议，根据民法的诚实信用原则和维护交易稳定的精神，不能因事后的权属争议轻易否定在先的房屋买卖协议效力。法院认定双方之间的买卖协议合法有效，既遵循了农村宅基地相关法律规定，又考虑了农村房屋交易的实际情况和当事人的行为表现，确保了法律规定与实际生活的有机结合，维护了农村房屋交易秩序的稳定，保护了当事人的合法权益，也为类似农村房屋买卖合同效力纠纷案件的处理提供了准确的法律适用范例和判断思路，提醒当事人在农村房屋交易中要遵循法律规定，确保交易行为的合法性和稳定性，同时注重证据的收集和保存，以维护自身权益。

本案警示人们，在农村房屋买卖过程中，无论是出卖人还是买受人，都应当重视合同的签订和履行，确保协议内容明确、真实有效，并保留好相关证据，如付款凭证、房屋交接证明、证人证言等。对于可能影响房屋权属的情况，如夫妻共同财产问题，应在交易前进行充分的核实和确认，避免因合同瑕疵引发纠纷。同时，当事人在处理房屋买卖纠纷时，应理性看待证据和法律规定，尊重法院的裁判结果，避免不合理的诉求和恶意诉讼行为，维护农村社会的和谐稳定和自身的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！