(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产纠纷领域，借名买房以及房屋买卖合同效力的判定常常涉及复杂的家庭关系和法律问题。本案聚焦于李华鹏、李华亮、李华慧、李华芳与张翠霞之间，就李贤与张翠霞签订的房屋买卖合同是否有效产生争议，核心在于厘清涉案房屋的真实权属以及合同签订的背景和目的，这对于处理类似因家庭房产归属不明引发的合同效力纠纷具有重要的参考价值和指导意义。
二、案件事实
（一）家庭关系与房屋产权变更情况
李贤（2020 年 10 月去世）与林婉晴（2008 年去世）共育有五位子女，包括李华鹏、李华亮、李华慧、李华芳及李华贵，李华贵与张翠霞系夫妻关系，于 1969 年登记结婚。1998 年 4 月，李贤申请购买其租住的位于北京市大兴区一号房屋，并签订公有住宅楼房出售合同，购房款 12453 元，房屋登记在李贤名下。2014 年 1 月，李贤与张翠霞签订《存量房屋买卖合同》，约定李贤将涉案房屋出售给张翠霞，成交价格 510000 元，随后房屋过户至张翠霞名下。
（二）双方主张及证据情况
1. 四原告主张及证据：认为涉案房屋是李贤与林婉晴的夫妻共同财产，张翠霞与李贤恶意串通签订房屋买卖合同，损害了四原告的合法权益，合同应无效。提交了涉案房屋的产权登记档案、转移登记档案等证据，用以证明房屋的原始权属及变更情况。
2. 张翠霞主张及证据：坚称涉案房屋是其夫妻借李贤名义购买，李贤与张翠霞签订的房屋买卖合同是履行借名买房过户义务，不存在恶意串通，合同应有效。为此提交了《房屋所有权证》、产权单位出具的购房款收据、地税局出具的购房款发票、北京市非税收入一般缴款书、契税专用税收缴款书、北京市大兴区住房科城乡建设委员会出具的土地出让金及成本价差缴费受理回执单、房屋登记询问笔录等证据，试图证明其对房屋的出资及借名买房的事实，但购房款收据显示是李贤交款，且无其他充分证据证明张翠霞的出资情况。
（三）房屋占有使用及费用缴纳情况
张翠霞主张一直居住在单位分配的公租房内，其女儿结婚后居住在女儿家；四原告则称涉案房屋在林婉晴去世前由李贤和林婉晴占有使用，林婉晴去世后由李贤占有使用直至去世，且双方均认可涉案房屋所涉物业费、燃气费、水电费等日常费用由李贤缴纳。
三、各方诉求
（一）原告李华鹏、李华亮、李华慧、李华芳诉求
1. 确认李贤与张翠霞于 2014 年签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
2. 本案诉讼费由张翠霞承担。其依据是认为涉案房屋系父母的夫妻共同财产，在母亲去世后，未经四原告同意，李贤与张翠霞将房屋过户的行为及所签合同损害了其合法权益。
（二）被告张翠霞辩称
不同意四原告的全部诉讼请求，主张涉案房屋系其夫妻借李贤名义购买，所签合同是履行借名买房过户义务，是双方真实意思表示，不存在恶意串通，合同应有效。
四、法院裁判结果
确认李贤与张翠霞于 2014 年签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
五、律师案件分析
（一）借名买房关系的证据审查与认定
从法律证据的角度来看，张翠霞主张借名买房，但未能提供充分有力的证据来支持其主张。虽然提交了一系列与房屋相关的票据和文件，但关键的购房款收据显示付款人为李贤，且没有其他确凿证据能够证明张翠霞实际出资购买了房屋，也没有书面的借名买房协议或其他能够明确双方借名约定的证据。在民事法律关系中，对于借名买房这样的特殊约定，主张方需要承担较高的举证责任，以证明双方存在真实的借名合意以及实际的出资行为，而张翠霞所提供的证据无法形成完整、严密的证据链，难以让法院认定借名买房关系的成立。
（二）合同效力的判定依据
涉案房屋系李贤与林婉晴在婚姻关系存续期间购买，根据法律规定，应属于夫妻共同财产。在林婉晴去世后，其份额应由李贤及五位子女共同继承，李贤未经其他子女同意，擅自将房屋以买卖的形式过户给张翠霞，且张翠霞无法证明其合法取得房屋所有权的依据，这种行为存在恶意串通损害其他继承人合法权益的嫌疑。从合同的签订目的和实际效果来看，李贤与张翠霞的行为违反了诚实信用原则和法律的相关规定，损害了四原告的合法继承权益，因此法院认定该房屋买卖合同无效是合理合法的，符合法律对于保护合法继承人权益以及维护合同交易公平、公正的原则。
本案警示人们，在涉及家庭房产交易和权属变更时，无论是借名买房还是房屋买卖等行为，都应当签订明确、详细的书面协议，并保留好相关的出资凭证、合同文件等证据，以避免日后因证据不足或约定不明引发纠纷。同时，家庭成员在处理房产等重大财产问题时，应当尊重其他成员的合法权益，遵循法律规定和道德规范，确保交易行为的合法性和公正性，防止因不当行为导致合同无效等法律后果，从而维护家庭关系的和谐稳定和自身的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
