(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房产权益纠纷中，借名买房与房屋所有权归属的争议较为常见，本案涉及杨某芬与刘某慧、杨某涛就北京市朝阳区一号房屋的买卖合同效力问题。关键在于判断该房屋究竟属于刘某慧与杨某声的夫妻共同财产，还是杨某涛借用刘某慧名义购买的个人财产，这对于处理类似因家庭房产归属不明导致的合同纠纷具有重要的参考价值和指导意义。
二、案件事实
（一）家庭关系与房屋产权变更脉络
刘某慧与杨某声系夫妻，杨某芬与杨某涛为二人子女。杨某声于 2017 年 11 月 21 日去世。2002 年，刘某慧和杨某声因 M 号房屋拆迁获得货币补偿款后购买了 A 号和 B 号房屋，A 号房屋登记在刘某慧和杨某涛名下共同共有，B 号房屋登记在杨某声和杨某芬名下共同共有。2008 年，又购买 C 号房屋登记在杨某声名下。2016 年 8 月 22 日，刘某慧将 A 号房屋份额赠与杨某涛，杨某涛于次日将 A 号房屋出售，并用售房款购买了一号房屋，登记在刘某慧名下。2021 年 5 月 28 日，刘某慧与杨某涛签订《北京市存量房屋买卖合同》，将一号房屋过户给杨某涛，杨某涛未支付购房款，二被告称系以买卖形式返还杨某涛实际所有的房屋。
（二）购房款支付与相关证据情况
二被告主张一号房屋购房款由杨某涛支付，系借名买房，但未签书面协议。杨某涛于 2016 年 8 月至 11 月期间支付刘某慧 4759954 元，与刘某慧购买一号房屋所付购房款 471 万元基本一致，且转账时间与刘某慧购房期间相符，同时杨某涛向刘某慧转账时间系在收取 A 号房屋买家宋某菲购房款后的当日随即转账。此外，二被告提交了银行转账凭条、收条、杨某涛银行账户明细、借条等证据佐证其主张。
（三）房屋居住使用情况
二被告主张一号房屋由杨某涛和刘某慧、杨某声共同居住、使用，杨某芬称刘某慧居住在一号房屋内，不清楚杨某涛居住地点。
三、各方诉求
（一）原告杨某芬诉求
1. 请求法院依法确认二被告就北京市朝阳区一号房屋买卖合同无效；
2. 请求法院依法判令二被告将位于北京市一号房屋恢复登记至刘某慧名下。其依据是认为涉案房屋系刘某慧与杨某声的夫妻共同财产，杨某声去世后其享有的产权份额应由原告和二被告共同继承，二被告未经其同意擅自过户房屋，侵犯了其合法权益，属于恶意串通损害其利益的行为。
（二）被告刘某慧、杨某涛辩称
不同意原告的所有诉讼请求，主张一号房屋是杨某涛的个人财产，系杨某涛借用刘某慧名义购买，购房款由杨某涛支付，虽未签书面借名买房协议，但有银行转账等证据证明，且家庭成员都知晓此事，杨某涛为实现自己的实际权利过户房屋，不侵害任何人的合法权益。
四、法院裁判结果
驳回原告杨某芬的诉讼请求。
五、律师案件分析
（一）借名买房关系的证据审查与认定
在民事法律关系中，尤其是亲属之间，未签订书面合同并不罕见，不能因无书面借名买房协议就直接否定二被告的主张。从证据链角度看，杨某涛与刘某慧的银行转账记录至关重要。杨某涛在特定时期内支付给刘某慧的款项数额与一号房屋购房款基本一致，且转账时间紧密契合购房时间节点，特别是其资金流向呈现出在收到 A 号房屋售房款后立即向刘某慧转账用于购买一号房屋的特征，这一系列证据相互印证，形成了较为完整的证据链条，有力地支持了二被告提出的杨某涛出资购买一号房屋的事实主张，符合民事证据高度盖然性的证明标准，使得法院有理由采信借名买房关系的存在。
（二）借名买房合理性的分析
从房屋产权来源和家庭实际情况考量，杨某涛对 A 号房屋享有部分产权份额，且该份额为其婚前个人财产。鉴于其夫妻感情不稳定的状况，为防止一号房屋因登记在自己名下而成为夫妻共同财产，选择借用母亲刘某慧的名义购房，这种解释在情理和逻辑上具有一定的合理性。结合整个家庭房产的变更历程以及当事人之间的关系，可以看出这种行为并非毫无根据，而是基于家庭财产分配和个人权益保护的综合考虑，进一步增强了借名买房主张的可信度。
（三）合同效力的判定依据
基于上述对借名买房关系的认定，刘某慧将杨某涛实际出资购买的一号房屋通过买卖形式过户给杨某涛，这一行为是基于双方真实的借名买房约定，而非恶意串通损害杨某芬利益的行为。在没有证据表明存在恶意串通的主观故意和客观行为的情况下，不能仅凭房屋登记在刘某慧名下以及杨某涛未支付购房款等表面现象就认定合同无效。因此，法院根据查明的事实和证据，驳回杨某芬的诉讼请求是合理合法的，维护了当事人之间基于真实意思表示所形成的房产权益关系，也体现了在处理家庭房产纠纷时对证据和事实的尊重，避免了因片面理解和不实猜测而导致的不公正裁决。
本案警示人们，在家庭房产交易和权益分配过程中，无论是赠与、买卖还是借名买房等行为，都应当签订明确、详细的书面协议，清晰界定各方的权利义务和房产归属，同时妥善保存好相关的资金往来凭证、合同文件等证据，以防止日后因证据不足或约定不明引发纠纷，确保自身合法权益得到有效保障。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
