(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产市场的交易活动中，借名买房的情况时有出现，而一旦这类行为与限购政策产生冲突，便往往会引发错综复杂的法律纠纷。本案聚焦于甲公司与孙明辉就北京市房山区一号商品房的买卖合同争议展开深入探讨，其核心要点在于借名买房协议是否具有法律效力，以及由此对商品房买卖合同的效力以及双方的权利义务关系所产生的影响。这对于妥善处理类似因限购政策而导致的房屋买卖合同纠纷，具有极为重要的参考价值与指导意义。
二、案件事实
（一）合同签订及付款情况
2021 年 6 月 14 日，刘悦霞（无购房资格）与孙明辉在甲公司售楼处签订借名买房协议，见证人李华君在场并签名确认。当日，刘悦霞向孙明辉转账 10 万元，作为房屋定金，孙明辉随即将该款项转至甲公司账户。此后，孙明辉于 2021 年 6 月 22 日与甲公司正式签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同总价款为 2964745 元，双方在合同中明确约定了分期付款的方式以及相应的期限，同时还签订了协议书等一系列相关文件。截至庭审阶段，孙明辉依照合同约定陆续支付了部分款项，甲公司认可孙明辉已支付的购房款总计达到 1194745 元。此外，孙明辉还支付了旭辉城一期地下储藏室定金 1 万元。然而，甲公司并未将房屋买卖合同的原件交付给孙明辉，该合同也未进行网签操作，房屋同样未曾交付给孙明辉。
（二）资金往来细节
经详细查明，孙明辉所支付的购房款全部来源于刘悦霞的转账，且转账附言清晰明确地注明为房屋定金、首付款、购房团购金等具体用途。具体的转账情况如下：2021 年 6 月 22 日，刘悦霞向孙明辉转账共计 20 万元（其中包含 5 万元首付款和 15 万元团购金）；2021 年 6 月 23 日，转账 214745 元首付款；2021 年 6 月 24 日，转账 1 万元首付款；2021 年 7 月 23 日，转账 83 万元首付款尾款。
（三）双方沟通情况
孙明辉表示，刘悦霞由于个人财务状况急剧恶化，并且逐渐意识到借名买房的行为违反了限购政策，因此与孙明辉多次一同向甲公司提出退房的请求，并明确表示愿意承担相应的赔偿损失责任。然而，甲公司对此未给予明确的答复，之后更是直接拒绝退房要求，致使合同陷入了僵局状态。甲公司则坚定地认为合同具有法律效力，应当继续履行，声称借名买房协议与公司并无关联，孙明辉应当承担违约责任，支付剩余的购房款以及违约金。
三、各方诉求
（一）原告（反诉被告）甲公司诉求
1. 依法判决被告孙明辉向原告甲公司支付购房款 2098325 元以及逾期付款违约金 51143.35 元。其理由是孙明辉未按照合同约定支付购房款，应当承担违约责任，同时主张房屋总价应恢复至原签约总价，而且由于孙明辉个人原因导致贷款未通过审批，因此应当一次性补齐全部购房款。
（二）被告（反诉原告）孙明辉辩称及反诉诉求
1. 辩称不认可甲公司的诉讼请求，强调与刘悦霞之间存在借名买房的关系，并且指出甲公司在明知刘悦霞不具备购房资格的情况下，仍然促成合同的签订，因此该合同应当被认定为无效。同时认为甲公司所主张的违约金过高，应当予以适当下调，声称甲公司坚持继续履行合同是为了避免退还房款，这种行为违反了诚实信用原则，若强制履行将会导致利益严重失衡。
2. 反诉请求判令解除与甲公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并判令甲公司返还已支付的购房款 1204745 元。其理由是该合同是基于虚假的意思表示而实施的行为，违反了限购政策以及公序良俗原则，导致无法实现合同目的，而且自身目前也没有履行合同的能力。
（三）原告（反诉被告）针对反诉答辩
不同意孙明辉的全部反诉请求，认为其诉讼请求不够具体明确，不符合受理条件，坚称《北京市商品房现房买卖合同》具有法律效力，应当继续履行，强调借名买房协议与公司无关，认为孙明辉要求返还购房款缺乏合理依据。
四、法院裁判结果
1. 驳回北京甲公司的诉讼请求；
2. 北京甲公司于本判决生效后十日内返还孙明辉已付购房款 1194745 元；
五、律师案件分析
（一）借名买房关系的认定
从证据的角度进行综合分析，孙明辉所提交的录音资料、陈亮的陈述、刘悦霞向孙明辉的转账记录以及 2021 年 6 月 14 日刘悦霞与孙明辉签订的协议等一系列证据，彼此之间相互印证，形成了一个较为完整且具有说服力的证据链，足以确凿地证明在刘悦霞不具备购房资格的特定情况下，孙明辉与刘悦霞之间确实存在借名买房的事实关系。并且，证人李华君的证言也从旁进一步佐证了这一关键事实，即双方在签订商品房预售合同之前，甲公司的业务员陈亮就已经明确知晓刘悦霞不具备购房资格，以及刘悦霞借孙明辉之名买房的具体情况。
（二）合同效力的判定
依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，如果该强制性规定并不会导致该民事法律行为必然无效的情况除外。而违背公序良俗的民事法律行为同样无效。在本案的实际情况中，甲公司与孙明辉以及刘悦霞的一系列行为明显违反了北京市商品房限购政策，这种行为对公共秩序造成了损害，属于典型的违反公序良俗的行为表现。因此，孙明辉与甲公司于 2021 年 6 月 22 日签订的《北京市商品房现房买卖合同》理应被认定为无效合同。
（三）法律后果的处理
在法院依法向甲公司释明合同无效这一关键事实后，甲公司仍然未对其诉讼请求进行变更，依旧固执地坚持要求孙明辉支付购房款及违约金。基于此，法院对甲公司的诉讼请求不予支持是完全合理且符合法律规定的。而依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为一旦被认定为无效后，行为人因该行为所取得的财产，应当依法予以返还。所以，甲公司应当返还其收取的孙明辉的购房款 1194745 元。法院对孙明辉过高的反诉请求不予支持，同样也是符合法律规定以及公平原则的具体体现，有效避免了当事人因合同无效而获取不合理的利益，从而确保了法律的公平公正以及当事人之间的利益平衡。
本案为房地产交易的各方敲响了警钟，务必严格遵循国家的限购政策以及其他相关法律法规，坚决避免参与借名买房等违反政策的不当行为，否则将会面临合同无效以及财产返还等一系列不利的法律后果，进而造成不必要的经济损失和复杂的法律纠纷。与此同时，在签订合同之前，各方都应当充分、全面地了解相关政策和法律规定，切实确保合同的合法性和有效性，以此来有效维护自身的合法权益，避免陷入不必要的法律风险之中。
每个案件都有其独特性，需要律师对案情进行深入细致的分析，才能做出专业精准的判断。我们团队在处理各类房屋纠纷方面经验丰富，如果您遇到相似案件，我们真诚地希望您能够来电详细说明情况，我们会竭尽全力为您解答！
