(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
张女士与其配偶李先生（于 2017 年去世）共育有子女三人，即被告小陈及案外人陈大、陈二。2001 年，张女士夫妇经朋友介绍得知有购买某房屋（以下简称“涉案房屋”）的机会。因小陈当时拥有北京户籍，故张女士夫妇出资，以小陈的名义与北京市 S 公司签订《回迁购房协议书》购买了涉案房屋，并将产权登记在小陈名下，房屋实际由张女士夫妇居住使用，产权证原件也由他们保管。
2017 年 7 月 13 日，李先生去世后，小陈不仅未对张女士尽赡养义务，还于 2017 年 9 月 17 日，以 276 万元的价格将涉案房屋卖给其好友孙先生，而该价格远低于当时的市场价格。同年 10 月 26 日，孙先生又以 650 万元的价格将涉案房屋转卖给案外人赵先生和罗先生，房屋所有权也随之变更登记至赵先生和罗先生名下。2020 年 6 月 12 日，涉案房屋再次以买卖形式过户回孙先生名下，现房屋登记在孙先生名下。
二、原被告主张
（一）原告主张
张女士向法院提出诉讼请求：1. 确认小陈与孙先生签订的《存量房屋买卖合同》无效；2. 请求小陈和孙先生协助其办理房屋过户手续；3. 诉讼费由被告承担。
其事实与理由为：涉案房屋系自己与配偶出资购买，仅因小陈的户籍优势而借用其名义登记产权，小陈擅自低价卖房的行为侵犯了自己的合法权益，因此要求确认合同无效并协助过户。
（二）被告主张
1. 小陈辩称：自己是涉案房屋的产权人，有权处分房屋。房屋是自己向他人借款购买，张女士持有的产权证原件和物业费发票等不能证明房屋由其购买，双方不存在借名买房关系，且自己将房屋卖给孙先生是真实意思表示，并已收到购房款，不同意张女士的诉讼请求。
2. 孙先生辩称：与小陈签订的《存量房屋买卖合同》真实有效，自己已支付相应购房款，不同意原告的诉讼请求。
三、法院查明事实
1. 经审理查明，小陈与孙先生系朋友关系。2001 年 8 月 31 日，小陈签订购房协议后取得涉案房屋所有权证。2017 年 9 月 17 日，小陈与孙先生签订房屋买卖合同并完成过户，后孙先生再次转卖房屋，最终房屋又过户回孙先生名下。
2. 关于孙先生是否支付购房款，孙先生称已按合同约定将 276 万元全部支付给小陈，提供了 50 万元的转账证明，称其余款项以现金支付，但未提供有效证据证明现金支付情况，张女士对此不予认可。
3. 诉讼中，张女士申请对涉案房屋 2017 年的市场价格进行评估，评估价格为 829.25 万元。小陈和孙先生虽对评估结论有异议，认为应按经济适用房标准评估，但经法院释明后，未在期限内申请按经济适用房标准进行评估。
四、律师分析
（一）借名买房关系的认定
从购房款的来源分析，2001 年小陈正处于大学读书阶段，尚无经济来源，在此情况下，张女士及李先生所述的出资购房情况具有较高的合理性。此外，购房后房屋一直由张女士夫妇实际居住使用，且产权证原件也由他们持有。综合这些因素，法院认定张女士及李先生与小陈之间存在借名买房的法律关系，涉案房屋的真实权利人应为张女士及李先生。
（二）房屋买卖合同的效力
根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在本案中，小陈擅自以远低于市场价格的 276 万元将涉案房屋卖给孙先生，并完成过户，且小陈和孙先生未能提供充分证据证明孙先生已实际全额支付购房款。这种明显不合理的低价交易行为，结合小陈在父亲去世后不尽赡养义务且迅速卖房的情况，以及孙先生在短时间内又高价转卖房屋获取差价的事实，可以推断小陈与孙先生之间存在恶意串通的可能性，其行为损害了张女士的合法权益。因此，张女士要求确认小陈与孙先生签订的《存量房屋买卖合同》无效，符合法律规定，应当得到法院的支持。
（三）关于房屋过户请求
虽然法院认定房屋买卖合同无效，但对于张女士要求小陈和孙先生协助将涉案房屋所有权办理至其名下的诉讼请求，因涉案房屋已多次流转，涉及其他案外人的利益，在合同效力纠纷这一案件中直接解决过户问题可能会引发一系列复杂的法律关系和利益冲突，故法院不予支持。张女士可能需要通过其他法律途径，如对涉案房屋的产权归属进行确权诉讼，并在解决与案外人的利益关系后，再行主张房屋过户的权利。
综上所述，在借名买房的情况下，实际出资人的权益应当得到法律的保护，但在房屋发生流转且涉及案外人利益时，权益的实现需要遵循法定程序和综合考虑各种因素，以确保各方的合法权益得到公平、合理的保障。
五、裁判结果
1. 法院最终判决确认小陈与孙先生就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
2. 驳回张女士要求小陈与孙先生协助办理房屋过户手续的诉讼请求。
此案例提醒广大民众，在涉及房产等重大财产权益时，应谨慎选择产权登记方式，避免因借名买房等行为引发不必要的纠纷和风险。同时，在处理房产交易时，应遵循诚实信用原则，确保交易行为的合法性和公正性，以维护自身和他人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
