(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与当事人诉求
1. 原告诉讼请求
林某霞向本院提出诉讼请求：
- 判令被告陈某涛继承的涉案房屋即“某村 B 号院南（非宅基地）”和拆迁利益（安置房的使用权或货币补偿）归原告林某霞所有，第三人 N 公司和第三人 U 公司配合履行；
- 诉讼费由被告陈某涛承担。
2. 原告事实与理由
原告林某霞是广东省人，长期在北京务工，从事家政服务工作。被告陈某涛是北京市民，因继承取得涉案房屋。由于陈某涛并非涉案房产所在村的村民，因此其继承到的遗产，本质上是涉案房产的使用权，而房产的使用权，实际上是可以转让的。
第三人 N 公司，是一家位于大兴区的拆迁企业，因受政府委托，对涉案房屋进行拆迁安置工作，其拆迁利益的支付方式可以是安置房，也可以是货币。2021 年 3 月 15 日，陈某涛与林某霞签署《房院出卖协议》和补充《协议》，将其依法取得涉案院落以 380000 元出卖给林某霞，并补充约定“甲方（被告陈某涛）的房屋被政府拆迁，若后院分得的房屋，有一套，属于乙方林某霞。若多出两套，甲乙各分一半。”
签约后，林某霞向陈某涛支付了全部房款。因此，从 2021 年 3 月 15 日起，涉案房屋和拆迁利益归林某霞所有。现涉案院落面临拆迁，由于陈某涛是北京市民，并非 D 村村民，其因继承原因，获得了涉案院落，并且其前院已经从第三人 N 公司获得一套拆迁安置房屋。所以，原告有理由认为其购买的涉案房屋也可能从第三人 N 公司处获得拆迁安置房屋或货币补偿。综上，原告提起诉讼，请求法院予以支持。
二、被告辩称
陈某涛辩称，不同意原告的诉讼请求。我没有卖给原告房子。对于原告提交的全部证据均不予认可，我与林某霞签订了两份协议，但都是属于虚假合同，目的是将非宅基地变成宅基地，我也没有收到林某霞所说的房款。
三、第三人陈述
1. N 公司陈述
不同意原告的诉讼请求。一是原告并非拆迁补偿协议当事人，不具备诉讼主体资格；二是 N 公司不是拆迁补偿的当事人，不是房屋买卖的当事人，不应当承担相应责任；三是原告非涉案房屋所在地集体经济组织成员，故原告与陈某涛签订的协议应当属于无效；四是原告基于买卖协议履行后约定的利益分配，主张权益，但是该房屋买卖协议并未实际履行。
2. U 公司陈述
不同意原告的诉讼请求。一是本案与 U 公司无关，是原告与陈某涛之间的事情，且北京市大兴区 D 村村民委员会、某镇政府已经对涉案地块确权，原、被告的协议不影响拆迁补偿的行为；二是原、被告之间的买卖合同无效。
四、法院查明事实
1. 协议签订情况
2021 年 3 月 15 日，陈某涛（甲方）与林某霞（乙方）签订《房院出卖协议》，其中约定：“甲方：把北京市大兴区 B 号院后院的房屋和宅基地以 38 万人民币卖给乙方林某霞，修办公楼，永不反悔。”林某霞、陈某涛均签字并摁捺手印。
同日，陈某涛（甲方）与林某霞（乙方）签订《协议》，其中约定：“甲方已收到后院两套房款，若后院的房屋被政府搬迁，分得的房屋，有一套属于乙方林某霞。若多出两套，甲乙各分一半。以此为据，永不反悔。”林某霞、陈某涛均签字并摁捺手印。
2. 政府答复情况
2023 年 2 月 10 日，北京市大兴区人民政府向林某霞发出《答复告知书》，其中载明：“经查，您申请书及《房院出卖协议》中所提到的“北京市大兴区 B 号院”地址不存在，且协议中‘甲方’陈某涛身份证信息也存在明显错误。经核实，D 村民陈某涛宅基地为 B 号（以下简称：B 号院），另有 B 号院南（非宅基地）一处，均位于拆迁开发项目范围内，其已与该项目实施主体 U 公司，依据《拆迁补偿与安置实施方案》签订了补偿协议。”
3. 拆迁利益未取得情况
另查明，因房屋拆迁项目，陈某涛因在拆迁范围内的 B 号院宅基地及 B 号院南非宅基地，至今还尚未取得拆迁利益。
五、裁判结果
驳回林某霞的诉讼请求。
六、律师案件分析
1. 核心争议焦点剖析
本案的核心争议焦点主要集中在林某霞与陈某涛签订的《房院出卖协议》的效力问题，以及基于该协议林某霞主张涉案房屋及拆迁利益的合法性问题。这涉及到对农村房屋买卖相关法律法规的适用、集体经济组织成员身份对房屋买卖的限制以及合同无效后的法律后果等多方面法律要点的判断与分析。
2. 合同效力判断依据
- 农村房屋买卖的特殊规定：在我国，农村房地一体的基本原则决定了农村房屋买卖必然涉及到土地使用权的处分。而农村集体土地的使用权是村集体经济组织成员特有的权利，与特定的身份紧密相连，非集体经济组织成员一般不得擅自处分。林某霞并非北京市大兴区 D 村集体经济组织成员，其与陈某涛签订的《房院买卖协议》违反了相关法律法规的强制性规定，根据法律规定，此类合同应属无效合同，自成立时起就不具备法律效力。在判断农村房屋买卖合同时，必须严格依据相关法律规定，审查购买方的身份资格，以确定合同的有效性，这是维护农村土地管理秩序和集体经济组织利益的重要法律准则。
- 协议真实性与履行情况的影响：陈某涛辩称协议是虚假合同且未收到房款，虽然这涉及到协议签订的真实意图和履行情况，但即使协议是真实且已履行，由于林某霞的非集体经济组织成员身份，合同依然无效。不过，协议的真实性和履行情况会对合同无效后的财产返还和责任承担产生影响。如果协议被认定为虚假，那么可能不存在基于合同的财产返还问题；如果协议已履行，在合同无效后则需要按照法律规定进行财产返还和损失分担。在处理此类纠纷时，需要综合考虑各种因素，准确判断合同效力以及后续的法律处理。
3. 原告主张的合理性分析
林某霞基于无效的《房院买卖协议》主张涉案房屋及拆迁利益归其所有，并要求第三人配合履行，缺乏法律依据。虽然陈某涛因继承取得涉案房屋且并非集体经济组织成员，但这并不意味着其可以随意将房屋转让给非集体经济组织成员并使转让行为合法化。在农村房屋买卖中，身份限制是法定的强制性规定，不能通过当事人的私下约定或其他理由规避。同时，由于陈某涛尚未取得拆迁利益，林某霞要求直接获取涉案房屋和拆迁利益的诉求也无法得到支持，因为拆迁利益的分配应当依据合法有效的拆迁补偿协议和相关法律法规进行，而不是基于无效的房屋买卖协议。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
