(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
(一)原告诉称
原告王某贤向本院提出诉讼请求:
1. 判决解除原、被告于2014年7月1日签订的《房屋订购协议》;
2. 判决被告退还原告90万元购房款;
3. 判决被告给付原告90万元违约金;
4. 诉讼费用由被告承担。
事实和理由:2014年7月1日,王某贤与赵某英、孙某胜签订了《房屋订购协议》,约定赵某英、孙某胜以229万元的价格将北京市房山区A室转让给王某贤;王某贤在2014年7月10日前支付90万元首付款,余款待办理过户前一日付清;王某贤支付首付款时,双方办理房屋交割手续;待房产证满5年后办理过户手续,违约金为90万元。
协议签订后,王某贤按约定给付了90万元首付款,并搬入涉案房屋居住。2015年间,涉案房屋产权几经变更并引发其它债务纠纷,涉案房屋于2015年10月23日被法院查封。2016年4月20日,王某贤提出了执行异议之诉,终未果。2019年,王某贤通过司法拍卖以357万元购买了涉案房屋。基于上述事实,王某贤认为,双方所签购房协议合法有效,赵某英、孙某胜已构成根本违约,故提起诉讼。
(二)被告辩称
1. 赵某英辩称
与王某贤签订售房合同及收到90万元房款属实,没有办理过户是因为该房涉及到与他人的债务,此事王某贤也知情。房子应该是自己的,孙某胜只是背户的,同意解除合同和退房款,不同意给付90万元违约金,可以适当给点利息。
2. 孙某胜辩称
合同是否解除由法院判定,该合同非本人所签;90万元房款没有得到,故不同意退款;签合同时,已和赵某英离婚,合同是赵某英与王某贤签的,如果违约应由赵某英承担,不同意承担;原告一直在该房居住,不办过户是有原因的。综上,不同意原告的诉讼请求。
(三)法院查明
1. 经北京某中介公司居间服务,赵某英(出卖方、甲方)与王某贤(买受方、乙方)于2014年7月1日签订了一份《房屋订购协议》,主要约定王某贤购买赵某英位于北京市房山区A号的房屋(简称“涉案房屋”),总价款为229万元。
2. 涉案房屋系赵某英在其与孙某胜夫妻关系存续期间购买,二人离婚时未分割该房屋。
3. 赵某英与王某贤于2014年7月1日达成了补充协议,主要内容为:甲方净得总房价;乙方于2014年7月10日前将房屋首付款90万元交于甲方,双方于支付首付款当日做物业交割,将房屋交于乙方使用;乙方于过户前一日支付剩余房款;丙方已告知乙方此房产证原件因甲方个人原因不能提供,甲方有个人抵押借款,乙方知情并同意购买;甲方保证此房于2014年12月31日前产权证满五年且唯一住房,双方约定于此房产权证满五年后2014年12月31日前履行过户手续,甲方保证能正常过户,如过户时产生个税由甲方承担;甲乙双方任何一方违约,违约方向守约方支付90万元作为违约金。
4. 孙某胜作为房屋共有人同意赵某英出售该房产,并承诺认可相关协议、享有相应权利和承担相应义务。
5. 至2014年7月5日,王某贤给付了赵某英首付款90万元,赵某英亦按约定将涉案房屋交付给王某贤居住使用。
6. 北京市第二中级人民法院之前判决书中认定,涉案房屋未能办理过户登记存在王某贤自身原因和一定责任。
7. 因赵某英、孙某胜与他人有债务纠纷,涉案房屋迟迟未能过户到王某贤名下,后涉案房屋被法院拍卖,王某贤以357万元竞买成功。
(四)裁判结果
1. 解除赵某英与王某贤于签订的《房屋订购协议》。
2. 赵某英、孙某胜于本判决生效后三十日内退还王某贤购房款90万元,并给付王某贤违约金45万元,合计135万元。
3. 驳回王某贤的其它诉讼请求。
二、房产律师案件分析
(一)合同效力及履行情况
1. 合同的合法性与有效性
赵某英与王某贤签订的《房屋订购协议》是经中介公司居间服务达成的,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,因此合法有效。这是整个案件的基础,明确了双方的权利义务关系应受法律保护。
在类似房产交易纠纷中,首先要审查合同的效力,确保交易的合法性。律师在处理此类案件时,要依据相关法律法规,仔细审查合同的签订主体、内容、形式等是否符合法律要求,为后续的法律分析和诉讼策略制定提供坚实的基础。
2. 合同履行的阶段性分析
王某贤按约定支付了90万元首付款,赵某英也将房屋交付给王某贤居住使用,这一阶段双方履行了部分合同义务。然而,后续未能办理过户手续,导致合同无法继续按约定履行。
对于合同履行情况的分析,要关注每个关键节点的履行情况以及双方的行为。在本案中,虽然前期有一定的履行,但过户这一关键环节的受阻成为纠纷的核心问题。律师要详细了解合同履行过程中的各种细节,包括付款时间、房屋交付方式、双方的沟通情况等,以便准确判断双方的责任和违约情况。
(二)违约行为及责任认定
1. 未能过户的原因及责任分担
涉案房屋未能办理过户登记存在多方面原因。一方面,赵某英、孙某胜与他人的债务纠纷导致房屋被查封,这是导致过户不能的重要原因之一,他们对此负有一定责任。另一方面,法院之前判决认定王某贤自身也存在一定责任。这种责任的混合情况增加了案件的复杂性。
在违约责任认定中,需要综合考虑各种因素。律师要仔细分析案件中的每一个细节,查找导致违约的具体原因和相关证据。对于多方责任的情况,要依据法律规定和案件事实,合理划分责任比例。在本案中,法院结合具体情况酌定双方对违约金各承担50%,体现了对责任的合理分配原则。
2. 孙某胜的责任认定
尽管孙某胜辩称合同非本人所签且未得到房款,但他作为房屋共有人同意赵某英出售房产,并承诺认可相关协议、承担相应义务。这一承诺具有法律效力,他不能以未直接参与合同签订和未收到房款为由免除责任。
在涉及共有房产的交易中,共有人的同意和承诺是合同履行的重要保障。律师要关注共有人的行为和表态,对于共有人试图逃避责任的辩解,要依据法律规定进行有力反驳。在本案中,通过对孙某胜承诺的法律分析,明确了他在合同中的责任,使其无法逃避应承担的法律后果。
(三)合同解除的法律后果
1. 合同解除的依据和必要性
由于王某贤通过司法拍卖取得了涉案房屋的全部权利,原《房屋订购协议》已无法继续履行,符合合同解除的法定条件。合同解除是对无法继续履行的合同关系的一种法律处理方式,旨在解决合同僵局,保护当事人的合法权益。
律师在处理此类案件时,要准确把握合同解除的法律依据和条件。在本案中,根据实际情况,明确合同无法继续履行的事实,依法提出解除合同的请求,并合理主张合同解除后的法律后果,如退还购房款、承担违约责任等。
2. 解除后的财产处理及违约责任承担
合同解除后,赵某英、孙某胜作为涉案房屋的共有人,应共同承担退还王某贤购房款90万元的义务。同时,对于违约金的承担,法院根据责任分担情况,判决他们共同承担45万元违约金。
在合同解除后的财产处理和违约责任承担方面,要依据合同约定和法律规定进行合理主张。律师要为当事人争取应有的权益,确保当事人在合同解除后能够得到合理的经济补偿。在本案中,通过对合同条款和法律规定的综合运用,为王某贤争取到了部分违约金和购房款的退还,维护了其合法权益。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!