(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告周某霞向本院提出诉讼请求：

1. 判令位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）归周某霞所有，赵某湘、钱某辉立即协助周某霞办理房屋产权变更手续；

2. 诉讼费用由赵某湘、钱某辉承担。

事实和理由：赵某湘、钱某辉系夫妻，周某霞系钱某辉之妹，双方系亲戚关系。2005年9月，赵某湘、钱某辉所在村拆迁。同年10月，周某霞与赵某湘、钱某辉约定，周某霞借赵某湘之名购买一号房屋，房屋总价265000元，由周某霞支付购房款，待房本下发后可进行房屋产权变更时，赵某湘、钱某辉协助周某霞办理产权变更手续。

周某霞于2005年10月分两笔向赵某湘、钱某辉支付购房款，一笔160000元以现金交给赵某湘、钱某辉，另一笔105000元由周某霞支取现金，存入钱某辉账户。2005年11月1日，赵某湘、钱某辉自村委会拿到钥匙后即交付给周某霞。2006年，周某霞对房屋进行装修，装修后该房屋一直由周某霞及家人居住使用至今。

2015年，周某霞通过小区物业才知晓赵某湘、钱某辉已于2010年5月26日取得涉案房屋所有权证书，该房屋已允许进行房屋产权变更登记。此后，周某霞多次要求对方协助办理产权变更手续，均遭到拒绝。

（二）被告辩称

赵某湘、钱某辉辩称：

1. 不同意周某霞的诉讼请求。双方从未就借名买房事宜存在任何约定。周某霞应承担举证责任，证明双方存在借名买房的约定及具体内容，但她没有任何证据证明曾有过借名买房的意思表示及相关约定内容，应承担举证不能的不利后果。

2. 周某霞从未就其购买本案房屋提供任何出资。

根据拆迁协议，赵某湘、钱某辉所得的三套房屋总价为859562.16元，拆迁所得的总补偿款为710201元，两项折抵后应补交房款149361.16元，此为三套房屋综合计算所得，不区分单独某套房屋的价款或应交款。所以一号房屋不可能产生单独的购房款265000元，周某霞不存在对一号房屋有265000元出资的情况，也不可能有借名买房的可能。

一号房屋是赵某湘宅基地拆迁所得，周某霞主张其出资购买了房屋，却未提交其向拆迁单位支付房款的任何凭证，亦未提交向赵某湘、钱某辉支付房款的任何凭证，其根本从未有过任何购买一号房屋的出资。

2018年10月，赵某湘向法院起诉要求周某霞返还一号房屋，周某霞在该案中提交的2018年8月28日录音证据体现，双方不仅从未有过借名买房的约定，而且周某霞支付给赵某湘、钱某辉的265000元是借款。

本案一号房屋的拆迁协议、房产证、税费缴纳等事宜均为赵某湘、钱某辉亲自办理并保管相关文件，从不在周某霞控制之下。周某霞提交的拆迁协议、房产证复印件均为另一案件中赵某湘、钱某辉提交的证据，此情况不符合借名买房交易习惯。双方不可能是借名买房关系。

周某霞不是钱某辉的亲妹妹，周某霞是城市居民，不是本村村民，拆迁是根据家中宅基地面积和人口分配的，外人不能购买。

（三）法院查明

1. 赵某湘、钱某辉系夫妻。钱某辉与周某霞系表兄妹。2005年9月12日，赵某湘与北京市丰台区S公司签订《拆迁协议》，拆迁取得包括本案一号房屋在内的三套房屋，三套房屋总面积265.91平方米，总房价859562.16元，优惠购房总款710201元，赵某湘欠款总额149361.16元。周某霞于2005年10月31日前支付赵某湘、钱某辉265000元，并自2005年11月1日与家人装修后居住一号房屋至今。2010年5月26日，一号房屋登记在赵某湘名下。

2. 庭审中，周某霞提交钱某辉、周某霞及周某霞之夫李某景于2018年录音一份，证明一号房屋是周某霞向赵某湘、钱某辉购买的。赵某湘、钱某辉对录音的真实性予以认可，对证明目的不予认可，称265000元是借款，双方对借名买房没有约定。

3. 庭审中，齐某娟到庭陈述证人证言：我与周某霞是同事。2005年左右，周某霞跟我说孩子大了想买房，我就借了她50000元，后来还给我了，还给了我利息。赵某湘、钱某辉对证人证言不予认可。

（四）裁判结果

1. 被告赵某湘、钱某辉于本判决生效之日起七日内协助原告周某霞将北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记至原告周某霞名下。

2. 驳回原告周某霞的其他诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）借名买房关系的认定要件

1. 借名买房协议的缺失与其他因素考量

本案中，双方并未签订正式的借名买房协议，这是案件的一个难点。在借名买房纠纷中，书面协议通常是最直接的证据，但缺乏协议并不意味着不能认定借名买房关系。法院在判断时，会综合考虑其他因素，如实际出资、房屋实际控制使用情况以及交易习惯等。

律师在处理此类案件时，要认识到虽然书面协议很重要，但其他相关事实和证据的收集与论证同样关键。要通过深入了解案件细节，挖掘能够证明借名买房关系存在的间接证据，构建完整的证据链条和法律论证体系。

2. 实际出资情况的分析

关于 265000 元款项的性质是本案的核心争议点之一。周某霞主张是购房款，而赵某湘、钱某辉称是借款。从实际情况分析，周某霞在当时家庭经济状况一般且未拆迁的情况下，通过多方借款筹集该笔款项，如果是借款给赵某湘、钱某辉且无还款及利息支付协议，不符合常理。

从拆迁协议来看，赵某湘购买三套房屋需补交的款项与周某霞支付的金额差异较大，且赵某湘、钱某辉任由周某霞装修并使用房屋多年未提及还款，这些都与借款常理不符。综合分析这些因素，法院认定该款项为购房款，这体现了在判断资金性质时，要结合当事人的经济状况、交易背景和后续行为等多方面进行综合考量。

律师在处理类似案件时，对于资金往来的性质认定，要全面收集相关证据，包括当事人的经济状况证明、资金筹集方式、双方的关系以及后续对资金的处理等方面的证据，通过细致的分析和论证，为当事人争取有利的认定结果。

3. 房屋实际控制使用情况

周某霞自 2005 年 11 月 1 日对房屋进行装修并居住使用至今，这是证明借名买房关系的重要事实之一。房屋的实际控制使用情况在借名买房纠纷中往往具有重要的证明价值，它反映了房屋的实际归属和使用状态。

如果借名人长期实际占有和使用房屋，且符合双方约定的情况，那么这对于认定借名买房关系是有力的证据支持。律师在案件中要注重收集和整理关于房屋使用情况的证据，如水电费缴纳凭证、装修合同及付款凭证、邻居证言等，以证明当事人对房屋的实际控制和使用。

4. 交易习惯与常理的判断

案件中还考虑了交易习惯与常理。例如，周某霞提交的证据及相关情况与借款常理不符，而更符合借名买房的实际情况。在法律判断中，不仅要依据法律条文，还要结合日常生活中的常理和交易习惯进行综合分析。

律师在诉讼过程中，要善于运用常理和交易习惯来增强自己的论证，使法院能够在法律和情理的双重层面上理解案件事实，做出公正的判决。同时，要对对方提出的不符合常理的主张进行有力的反驳，通过逻辑分析和证据展示，揭示对方观点的不合理性。

（二）法律适用与公平原则

1. 诚信原则的适用

民事主体从事民事活动应遵循诚信原则。在本案中，虽然没有明确的书面借名买房协议，但法院在综合考虑各种因素后，依据诚信原则对案件进行了判断。诚信原则在民事审判中具有重要的指导作用，它要求当事人在民事活动中秉持诚实，恪守承诺。

律师在代理案件时，要充分运用诚信原则，强调当事人的真实意思表示和行为的合理性。通过展示当事人在整个交易过程中的诚信表现，如按时支付款项、合理使用房屋等，来支持自己的主张，同时也可以依据该原则对对方不诚信的行为进行质疑和反驳。

2. 公平公正的判决考量

法院在审理案件时，要在法律规定的框架内，充分考虑案件的具体情况，做出公平公正的判决。在本案中，涉及到亲戚之间的房产纠纷，且存在一些特殊情况，如拆迁房屋的性质、当事人的身份关系等。

律师要从公平公正的角度出发，为当事人争取合法权益。在法律适用和证据论证上，要注重案件的整体平衡性，不仅要考虑当事人的法律权利，还要考虑案件的社会效果和公平性。通过合理的法律解释和事实陈述，使法院能够在维护法律权威的同时，实现个案的公平正义。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！