(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告孙某君、李某阳向本院提出诉讼请求：

1. 请求法院依法判决北京市丰台区 M 号房屋产权归孙某君、李某阳所有，被告李某全于判决生效之日起 7 日内协助原告办理房屋过户手续；

2. 本案诉讼费用由被告李某全承担。

事实和理由：原告孙某君、李某阳与被告系母子、父子关系。原告在 2011 年 10 月购买了丰台区 M 号房屋一套。因当时户口没有迁来北京，就用儿子李某全的名字，由孙某君、李某阳出资购买。户口迁入北京后多次要求儿子李某全将房屋过户到孙某君、李某阳名下，李某全置之不理，无奈只好起诉到法院。

（二）被告辩称

被告李某全辩称：

1. 原告李某阳与被告李某全的关系一直很淡，李某阳利用孙某君生病的时机恶意诉讼，以达到其个人占据房屋的目的。

2. 2011 年在李某全居住小区买房系母亲出部分购房款、李某全出部分购房款、李某全贷款，产权人为李某全，房屋用于母亲养老。当时买房价款 320 万，孙某君出了 209 万，李某全贷款 95 万，另李某全自付 16 万，购买了涉案房屋。借名买房的事不存在，不能仅因一张纸条就能证明是借名买房，纸条所写：房产证写的是我的名字李某全，房款是我母亲孙某君所出，落款日期是 2011 年 11 月 1 日，可是当时房款尚未支付，纸条所写却是房款由我母亲所出，明显与事实不符。写“属于母亲所有”的意思也仅是让母亲在此房长期居住可养老的意思，并未有任何过户的意思表示。

3. 从房屋买卖合同、房产证的保管来看，房屋属于李某全无疑，且房屋权属早已发生过变更。涉案房屋的房产证、购房合同一直在李某全手中，并未由其母亲或李某阳保管。房屋买来的头几年，房屋一直都由李某全对外出租，以租金还贷。基于房屋由李某全与其妻子共有的产权性质，房屋已发生过权属变更，2015 年因不堪忍受李某阳的起诉，李某全夫妻离婚，涉案房屋曾过户给了李某全前妻，但一直未见原告对该房屋主张过任何权利，也证明了原告对于涉案房屋的所有权归李某全所有并由李某全处置并无疑义。

4. 孙某君与李某全的约定，涉案房屋系由孙某君与李某全共同出资购买，孙某君出资部分属于对李某全的赠予，购买时李某全处于婚姻期间，房屋所有权属于李某全与妻子共有无疑，虽然孙某君有一张纸条，但该纸条未经李某全妻子认可并不产生法律效力。涉案房屋业已经过合法的权属变更，现由李某全合法持有的涉案房产系李某全与其妻子离婚后分割财产所得，原告所主张的借名买房无论从法律关系上还是证据事实上均不成立。请求驳回原告的诉讼请求。

（三）法院查明

1. 房屋购买情况

 原告孙某君、李某阳与被告李某全系母子、父子关系。2011 年 10 月 5 日被告李某全（买受人）经北京中介公司居间与案外人陈某婕（出卖人）、陈某贤（共有产权人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买了坐落为丰台区 M 号房屋，交易价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计人民币 320 万元整。

 李某全（借款人）与北京某银行（贷款人）签订《个人二手房按揭贷款借款合同》，贷款金额 950000 元整。

2. 借名买房证据

 原告主张借名买房，提交 2011 年 11 月 1 日被告李某全所写的证明，内容为“我母亲于 2011 年 10 月在北京购买一套三居二手房，地址在丰台区 M 号，由于我母亲没有北京市户口，房产证上写的是我的名字李某全，房款是我母亲孙某君所出，房产属于我母亲所有，特此证明”，落款处有李某全签字并按捺手印。李某全认可证明系其所写，但对证明目的不予认可。

3. 房屋出资相关证据及情况

 被告提交证据

北京某银行出具的还款明细表，证明房屋由李某全贷款购得且于 2013 年 6 月还清贷款本金 950000 元。

中介公司出具买卖业务预收费专用收据，载明客户姓名李某全，成交价 3200000 元，居间代理费 70400 元，居间代理费付款人：孙某君代李某全；北京某担保公司专用收据载明客户姓名李某全，保障服务及代收评估费 16600 元，居间代理费付款人：孙某君代李某全。

契税完税证、税收通用完税证及税务机关代开统一发票发票联，证明李某全作为房屋所有权人缴纳了所有的税费。

物业费的单据三张，证明李某全缴纳了 2011 年至 2012 年、2013 年至 2014 年、2014 年至 2015 年的物业费、供暖费、生活垃圾费。

 原告提交证据及主张

原告对于被告提交的（二）至（五）项证据均不予认可，认为这些费用均是由原告孙某君和李某阳缴纳。提交了孙某君 C 银行转账给中介公司 87000 元的交易记录以及 2011 年 11 月 9 日孙某君给被告李某全汇款 1 万元的 C 银行汇款回单。

关于房屋出资情况，原告主张涉案房屋的首付款中有 209 万元由他们支付，为此提交了：

 2011 年 11 月 8 日 C 银行转账汇款回单，付款人户名：孙某君，付款金额：950000，摘要\额：房款，收款方：李某全。

 2011 年 10 月 8 日银行个人电汇回单，付款人户名：孙某君，收款人户名：李某全，交易金额：500000。

 2011 年 10 月 8 日银行的结算业务委托书（回单），委托人：李某阳，收款人：李某全，金额：贰拾柒万元整，附加信息及用途：房款。

 2011 年 10 月 9 日 C 银行转账汇款回单，付款人户名：孙某君，付款金额 320000，摘要\额：房款，收款方：李某全。

 2011 年 10 月 20 日 C 银行转账汇款回单，付款人户名：孙某君，付款金额 50000，摘要\额：房款，收款方：李某全。以上五笔打款共计 209 万，李某全对上述 5 笔款项均认可。

庭审中关于剩余首付款由谁支付问题，原告李某阳表示不清楚，被告李某全表示是自己支付的。

关于房屋贷款原告主张亦是由其夫妻二人支付，提交了：

 2012 年 11 月 13 日 C 银行个人转账汇款业务受理回单，付款人户名：孙某君，付款金额：500000，用途：还房贷。

 2013 年 4 月 23 日 C 银行个人转账汇款业务受理回单，付款人户名：孙某君，付款金额：200000，用途：还房贷。

 2013 年 4 月 25 日银行的结算业务委托书（回单），委托人：李某阳，收款人：李某全，金额：贰拾万元整，附加信息及用途：还房贷。以上三笔打款共计 90 万元，李某全对上述三笔款项均认可。

原告主张诉争房屋出租两年的租金亦用于偿还房贷，提交了《北京市房屋租赁合同》、李某阳与承租人的录音资料，证明诉争房屋两年租金共计 110400 元用于偿还房贷，李某全认可房屋出租两年的租金用于偿还房贷。

4. 其他情况

 庭审中李某全表示诉争房屋是在婚姻存续期间购买，2008 年结婚，2015 年离婚，离婚时夫妻协议将涉案房屋归前妻所有。2016 年 8 月复婚，8 月 31 日又离婚，第二次离婚时协议将涉案房屋归自己所有。原告李某阳称，得知李某全第一次离婚将房屋转移给前妻后，他就开始起诉李某全。

 2016 年 9 月 8 日丰台区人民法院民事判决书宣告孙某君为无民事行为能力人。2016 年 10 月 10 日社区居民委员会指定李某阳为孙某君的监护人。

 经本院查询，丰台区 M 号房屋无抵押，无查封。李某阳、孙某君现具备购房资格。

（四）裁判结果

1. 被告李某全于本判决生效之日起七日内协助原告孙某君、李某阳将位于北京市丰台区 M 号房屋过户至原告孙某君、李某阳名下；

2. 驳回原告孙某君、李某阳其它诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）争议焦点认定

1. 借名买房关系与赠与关系的辨析

 本案的核心争议在于原被告之间是借名买房关系还是买房出资赠与关系。被告主张是母亲出资为其购买房屋且出资属于赠与，而原告则主张是借名买房。这两种法律关系的认定将直接决定房屋的归属和后续处理。

 在判断时，关键证据之一是被告李某全出具的证明。该证明明确表述了房屋是母亲购买，因户口原因写被告名字，房款由母亲出，房产属于母亲所有。虽然被告对证明目的有异议，但作为其本人出具的具有明确意思表示的书面材料，具有较高的证明力。

 同时，原告提交的房款转账记录也进一步支持了借名买房的主张。原告提供了多笔支付房款和还房贷的转账记录，证明了其在房屋购买和后续还款中的实际出资情况，与借名买房的逻辑相符。而被告关于赠与的主张，缺乏充分的证据支持，仅以纸条出具时间与部分房款支付时间的先后顺序等理由抗辩，难以推翻原告的证据和主张。

2. 房屋权属变更的影响

 被告提出房屋在其婚姻存续期间发生过权属变更，曾过户给前妻，后又在离婚时归自己所有。这一情况增加了案件的复杂性。但从法律角度看，首先需要明确的是原始的房屋购买关系和权利归属。

 即使房屋发生了婚内权属变更，也不能当然否定借名买房的事实。如果借名买房关系成立，那么被告在未经原告同意的情况下擅自处分房屋的行为可能存在效力问题。而且，原告在得知房屋被转移后及时提起诉讼，也表明了其对房屋权益的主张和维护。

3. 出资情况的认定

 关于房屋出资，原告详细列举了多笔首付款和还房贷的支付记录，共计支付了大部分房款和部分贷款，被告对其中部分款项也予以认可。对于剩余首付款的支付情况，虽然原告李某阳表示不清楚，但被告也未能充分证明是其独自支付。

 综合来看，原告的出资情况较为明确且有证据支持，进一步印证了借名买房中原告实际承担购房资金的情况。而被告主张的共同出资及赠与关系，在出资证据方面相对薄弱。

（二）法律适用分析

1. 借名买房的法律效力

 在本案中，借名买房的事实如果成立，并不违反法律法规的强制性规定。虽然房屋登记在被告名下，但根据实际情况和双方的约定，原告有权要求被告协助办理过户手续。

 然而，借名买房存在一定的风险和法律问题。在实际操作中，容易引发纠纷，如本案中被告试图否认借名买房关系。因此，在处理此类案件时，需要严格审查相关证据和当事人的真实意思表示，以确定权利义务关系。

2. 夫妻共同财产的认定

 由于该房屋系在被告婚姻存续期间购买，涉及夫妻共同财产的问题。如果认定为借名买房，那么房屋虽然登记在被告名下，但实际属于原告孙某君和李某阳夫妻共同财产。在处理房屋过户等问题时，需要考虑夫妻共同财产的性质和相关法律规定。

 被告以房屋所有权属于其与妻子共有为由抗辩，但在借名买房关系成立的前提下，其婚内对房屋的处分需要符合法律规定和原告的权益。同时，被告与前妻之间关于房屋的离婚协议处分，也可能因借名买房的事实而受到影响。

三、办案心得

（一）关键证据的收集与运用

1. 书面证明的重要性

 被告出具的证明成为本案的关键证据之一。在处理类似案件时，律师要重视当事人之间的书面约定、声明等材料。这些书面材料能够直接反映当事人的真实意思表示，对于确定法律关系具有重要作用。即使对方对证明目的有异议，但其真实性往往难以否定，在法律上具有一定的说服力。

 律师要指导当事人妥善保存和提供此类书面证据，同时要善于从证据的内容、形式、出具背景等方面进行分析和论证，以充分发挥其证明效力。

2. 资金往来记录的关键作用

 原告提供的房款转账记录、还房贷记录以及租金用于还房贷的证据等，形成了完整的资金支付链条。这些资金往来记录详细地展示了原告在房屋购买和后续处理中的实际投入，有力地支持了借名买房的主张。

 在办案过程中，律师要帮助当事人梳理和收集所有与房屋资金相关的证据，包括银行转账记录、汇款回单、收款收据等。并且要对这些证据进行分类整理和详细分析，使其能够清晰地呈现出资金的流向和用途，与案件的主张相互印证。

（二）法律关系的准确梳理与论证

1. 明确争议焦点法律关系

 在本案中，准确区分借名买房关系和赠与关系是胜诉的关键。律师要深入研究案件事实和证据，通过与当事人的充分沟通，了解交易的背景、目的和双方的真实意愿。

 针对被告的抗辩理由，要进行有针对性的法律分析和反驳。例如，对于被告关于纸条内容与房款支付时间不符的辩解，律师要从法律逻辑和常理角度进行解释，说明纸条是对房屋归属的一种确认，而不是单纯以房款支付时间来否定其效力。

2. 考虑多种法律关系的交织

 案件中不仅涉及借名买房关系，还涉及夫妻共同财产、房屋权属变更等多种法律关系。律师要全面考虑这些法律关系的相互影响和法律适用。

 在处理夫妻共同财产问题时，要依据相关法律规定，明确在借名买房情况下夫妻双方的权利和义务。对于房屋权属变更的情况，要分析其是否符合法律规定和当事人的真实意愿，以及是否对借名买房关系产生实质性影响。通过综合考虑和准确运用法律规定，构建全面的法律论证体系，为当事人争取有利的判决结果。

（三）应对对方抗辩的策略

1. 反驳证据不足的主张

 被告关于赠与的主张缺乏充分证据支持，律师要善于抓住对方证据的薄弱点进行反驳。在本案中，被告仅以一些主观推测和部分事实的片面解读来主张赠与关系，而没有提供有力的书面证据或其他实质性证据。

 律师通过对原告证据的强化和对被告证据的质疑，使法院能够清晰地看到双方证据的优劣，从而否定被告的赠与主张。在庭审中，要通过合理的质证和辩论技巧，揭示对方证据的不足和逻辑漏洞，增强自己主张的可信度。

2. 解释复杂情况的合理性

 对于被告提出的房屋权属变更等复杂情况，律师要能够合理地解释其在整个法律关系中的地位和影响。说明即使存在权属变更，也不能改变借名买房的本质和原告的合法权益。

 要向法院清晰地阐述案件的发展脉络和法律逻辑，使法院能够理解原告的主张在各种复杂情况下的合理性和合法性。同时，要关注对方提出的每一个抗辩点，提前做好充分的准备，以准确、有力的法律依据和事实证据进行回应。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！