(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉称

原告林某辉、徐某兰向本院提出诉讼请求：

1. 要求被告赵某琴、钱某涛继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，配合将北京市丰台区某号房屋过户到原告名下；

2. 被告赵某琴、钱某涛赔偿违约金 718000 元；

3. 保全费、保全担保费由被告负担。

事实和理由：2016 年 8 月 7 日，赵某琴作为钱某涛的委托代理人与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与中介公司签订《居间服务合同》，约定原告购买钱某涛名下的案涉房屋。合同签订当日原告支付 5 万元。2016 年 9 月 13 日完成网签。在 2016 年 9 月 26 日完成评估后，原告按照《补充协议》第 2 条第 5 款约定，与中介公司多次联系赵某琴、钱某涛办理贷款手续，对方拒不履行。原告委托律师发送律师函后，对方仍不履行。按照《补充协议》第 5 条第 2 款约定，赵某琴、钱某涛应支付房屋总价款 20%的违约金。

（二）被告辩称

1. 赵某琴辩称

不同意原告的诉讼请求。房屋买卖合同显失公平，房屋价格远低于市场价格，应予以变更；原告要求立即过户的诉请，不符合合同约定，其应先履行付款义务，故尚未达到过户条件；原告与中介公司恶意串通，签订阴阳合同，逃避税收，条款无效；合同约定的违约金过高，应予以调整；案涉房屋系借用钱某涛名义购买，属于周某强和赵某琴共有，赵某琴出售房屋时未征得周某强同意，赵某琴属于无权处分，合同不应履行。

2. 钱某涛辩称

案涉房屋所有权不属于钱某涛，只是名义上的所有权登记人，房屋实际属于赵某琴和周某强共有，不应承担案涉房屋买卖合同上的义务。

3. 周某强述称

赵某琴出售该房屋时不知情，诉讼发生后才知晓。该房屋是赵某琴或周某玲在北京的唯一住房，出售将导致女儿无处居住，不同意赵某琴把房屋出售给他人。

4. 中介公司述称

同意原告的诉讼请求。房屋所有权登记在钱某涛名下，在居间下各方签订的合同合法有效。网签和评估完成后，赵某琴、钱某涛于 2016 年 10 月 13 日提出加价 100 万，不配合履行后续流程，导致合同履行终止。

（三）法院查明

1. 房屋背景情况

案涉房屋性质为经济适用房。2004 年 8 月 26 日，经赵某琴、周某强与钱某涛协商订立借名买房约定后，钱某涛与北京某公司签订《商品房买卖合同》，约定钱某涛购买案涉房屋。房屋所有权于 2006 年 9 月 14 日登记于钱某涛名下。

2015 年 6 月 6 日，钱某涛出具《授权书》，授权赵某琴作为代理人办理案涉房屋出售相关事宜，赵某琴有权代理钱某涛签署买卖及相关协议、收取定金、购房款等。

2. 合同签订及履行情况

2016 年 8 月 7 日，赵某琴作为出卖人钱某涛的委托代理人与买受人林某辉、徐某兰在中介公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋价款及相关作价总计 359 万元，出卖人若逾期履行义务超过十五日等情况构成根本违约，应按房屋总价款 20%支付违约金。

合同签订后，原告向赵某琴支付定金 5 万元。2016 年 9 月 13 日完成网签，2016 年 10 月 26 日评估手续完成。此后原告要求被告继续履行，被告不予配合。

3. 当事人其他情况

钱某涛与案外人王某芳于 2002 年 5 月 8 日登记结婚，2014 年 8 月 11 日离婚，《离婚协议书》未涉及案涉房屋且确认无其他财产。

赵某琴与周某强于 1995 年 8 月 9 日登记结婚，2011 年 5 月 30 日经法院调解离婚，民事调解书未涉及案涉房屋。

原告提交因未能入住案涉房屋而租赁房屋的合同及支付租金等凭证证明损失，并在 2019 年 4 月 30 日当庭提交后续增加租金损失的相关凭证。

原告自认可一次性支付剩余购房款 354 万元并提交银行存款证明。赵某琴自认愿对合同承担责任。周某强表示对案涉房屋归孩子或孩子与赵某琴共同使用无太多意见。

赵某琴不服之前判决提起上诉，上诉期间，赵某琴、周某玲（赵某琴与周某强之女）提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求钱某涛继续履行借名协议等，后北京市第二中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。重审后，法院判决驳回赵某琴、周某玲的诉讼请求。

（四）裁判结果

1. 林某辉、徐某兰于本判决生效之日起七日内支付赵某琴、钱某涛购房款 3540000 元；

2. 赵某琴、钱某涛于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区某号房屋所有权转移登记至林某辉、徐某兰名下；

3. 赵某琴、钱某涛于本判决生效之日起七日内赔偿林某辉、徐某兰违约金 280000 元；

4. 驳回林某辉、徐某兰的其他诉讼请求。

二、房产律师案件分析

（一）法律关系认定

1. 借名买房关系

赵某琴、周某强与钱某涛之间存在借名买房约定，即赵某琴、周某强以钱某涛名义购买房屋并登记在其名下，待条件成熟再过户。这种借名买房关系中，赵某琴、周某强享有要求钱某涛办理房屋所有权转移登记的债权请求权，但在未办理过户前，房屋物权权属由钱某涛享有。

这一认定对于后续分析合同履行及各方权利义务具有重要基础作用。在类似案件中，准确判断借名买房关系的存在与否及性质，需要综合考虑各方之间的约定、房屋购买过程中的相关证据等。律师在处理此类案件时，要仔细审查相关协议、资金流向、当事人陈述等，以明确法律关系。

2. 房屋买卖合同关系

《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是由赵某琴代理钱某涛与原告签订，系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。

合同的有效性是保障原告权益的重要依据。律师在审查合同时，要关注合同的签订主体、内容是否符合法律规定以及是否存在导致合同无效的情形，如恶意串通、显失公平等。在本案中，被告虽提出合同显失公平等抗辩理由，但未得到法院支持，这也提醒律师要帮助当事人准确把握合同效力的法律规定。

（二）房屋所有权转移登记问题

1. 权利放弃与优先保护

周某峰放弃将案涉房屋转移登记至其名下的请求权，赵某琴代理出卖房屋的行为也表明其放弃将房屋转移登记至自己名下的请求权，认可钱某涛将房屋出卖给原告。

在多种权利并存的情况下，法院优先保护原告基于房屋买卖合同约定享有的要求办理房屋转移登记的权利。这体现了在法律适用中，对于合法有效的合同约定和当事人真实意思表示的尊重。律师在处理类似纠纷时，要分析各方权利的形成时间、行使情况等，为当事人争取合法的权益保护。

2. 原告付款义务与合同履行

原告自愿一次性支付剩余购房款，是对付款期限利益的放弃，符合合同履行的原则。在被告存在违约行为的情况下，原告的这一行为有助于推动合同的继续履行，保障其获得房屋所有权的权利。

律师在处理此类案件时，要根据合同约定和实际情况，为当事人制定合理的履行方案，确保当事人在维护自身权益的同时，履行相应的义务，避免因自身行为导致不利后果。

（三）违约责任认定与违约金调整

1. 违约行为认定

被告钱某涛存在逾期履行配合办理贷款申请手续超过十五日和擅自提高房屋交易价格等违约行为，应承担相应违约责任。赵某琴自愿承担合同责任，故违约责任由两人共同承担。

准确认定违约行为是追究违约责任的前提。律师在处理案件时，要依据合同约定和事实情况，明确被告的违约行为及责任主体。在本案中，通过对合同履行过程的梳理，确定了被告的违约事实，为原告主张违约金提供了依据。

2. 违约金调整

被告认为违约金标准过高，法院结合原告损失举证情况，酌减违约金为 28 万元。法院在调整违约金时，综合考虑了原告的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，遵循公平原则和诚实信用原则。

律师在处理违约金相关问题时，要帮助当事人合理主张违约金数额，并根据法律规定和案件实际情况，应对对方提出的违约金过高或过低的调整请求。在本案中，原告主张的违约金虽有合同约定，但法院根据实际情况进行了调整，这也提醒律师在诉讼中要充分考虑各种因素对违约金认定的影响。

三、办案心得

（一）深入调查与证据收集

1. 全面了解案件事实

在本案中，涉及到房屋的历史背景、借名买房关系、合同签订及履行等多个方面的事实。律师需要与当事人进行充分沟通，详细了解案件的来龙去脉，包括当事人之间的各种约定、交易过程中的细节等。例如，了解赵某琴、周某强与钱某涛之间借名买房的具体协商过程，以及原告与被告签订合同的具体情况等。

2. 收集关键证据

证据是案件胜诉的关键。律师要指导当事人收集各类证据，如房屋买卖合同、授权书、网签记录、评估手续、支付凭证、租金损失凭证等。这些证据在证明合同效力、履行情况、违约行为及损失等方面具有重要作用。

像原告提交的因未能入住而租赁房屋的合同及支付租金凭证，能够证明其因被告违约遭受的损失，为违约金的主张提供了支持。同时，银行存款证明也为原告一次性支付剩余购房款的能力提供了证据，有助于推动合同的继续履行。

（二）准确把握法律关系与合同效力

1. 明确复杂法律关系

本案中存在借名买房和房屋买卖两种法律关系，且相互交织。律师要准确梳理和区分这两种关系，明确各方在不同法律关系中的权利义务。对于借名买房关系，要分析其合法性和权利义务的约定；对于房屋买卖合同关系，要审查合同的有效性和履行情况。

只有准确把握法律关系，才能制定正确的诉讼策略。例如，在本案中，通过明确借名买房关系中物权和债权的归属，以及房屋买卖合同的有效性，为原告主张房屋所有权转移登记和违约责任提供了法律依据。

2. 审查合同效力

对合同效力的审查是案件的核心之一。律师要依据法律法规，审查合同是否存在无效的情形，如是否存在恶意串通、显失公平等。在本案中，被告提出合同显失公平等抗辩，但律师通过对合同签订过程和内容的分析，以及相关法律规定的运用，成功反驳了被告的主张，维护了合同的效力。

（三）合理主张权利与应对抗辩

1. 依据合同主张权利

原告依据合同约定，要求被告继续履行合同、办理房屋过户并支付违约金。律师要帮助当事人准确理解合同条款，依据合同约定合理主张权利。在本案中，对合同中关于违约行为和违约金的约定进行了充分运用，为原告争取合法权益。

2. 应对被告抗辩

被告提出了多种抗辩理由，如无权处分、违约金过高、合同显失公平等。律师需要针对被告的抗辩进行有针对性的回应。对于无权处分的抗辩，通过分析借名买房关系中各方的权利义务以及被告的行为，证明被告的代理行为有效；对于违约金过高的抗辩，协助法院综合考虑各种因素，合理调整违约金数额。

（四）关注当事人权益与实际情况

1. 维护当事人合法权益

始终以维护当事人的合法权益为出发点和落脚点。在本案中，为原告争取到了房屋所有权转移登记和合理的违约金赔偿，保障了原告的购房权益和因被告违约遭受的损失补偿。

律师要根据当事人的具体情况和诉求，制定个性化的诉讼方案，最大程度地实现当事人的利益。例如，在原告支付购房款的方式上，根据原告的经济能力和案件实际情况，主张原告一次性支付剩余购房款，推动合同履行。

2. 考虑实际情况

本案中考虑到房屋的性质（经济适用房）、当事人的婚姻状况及居住情况等实际因素。律师在处理案件时，要综合考虑这些实际情况，对案件的走向和可能的结果进行合理预判。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！