(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、原告诉称

原告陈某向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告林某履行 2014 年 7 月 2 日与原告签订的《协议书》约定，林某配合原告将位于北京市海淀区 A 号两居室过户到原告名下。

2. 要求第三人担保中心协助办理注销诉争房屋的抵押登记。

事实与理由：2014 年 7 月 2 日，原告借用被告林某名义购买一套位于北京市海淀区 A 号两居室，同日双方签订了一份《协议书》。协议约定所有购房款由原告交纳，房产归属原告，原告享有占有、使用、收益、处分权。协议第四条还约定，一旦原告想过户，被告应当配合将该房产过户至原告或原告指定的人员名下。如今，原告想过户，但被告拒绝配合，经多次协商未果，故诉至法院。

诉讼过程中，原告变更诉讼请求如上述。

二、被告辩称

被告林某辩称，不同意原告的诉请，请求驳回。原告应该起诉 B 号房屋，其与 A 号房屋无关。双方就 B 号房屋有借名买房的情况，本案 A 号房屋不存在借名买房的情形。

担保中心述称，听从法院判决。如果双方合同合法有效，要求原告或被告一次性还清全部公积金剩余贷款本息，最终金额以实际还款日为准，截至 2019 年 6 月 17 日金额为 793610.58 元。还清后中心同意协助办理注销抵押登记手续，协助办理的对象以法院判决为准。

三、法院查明

1. 房屋交易合同情况

2014 年 7 月 3 日，吴某（出卖人）与原告陈某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定吴某出售海淀区 A 号房屋，性质为已购公有住房，成交价格为 258 万元，定金 10 万元，买受人拟贷款 80 万元。同日，陈某（买受人、乙方）与吴某（出卖人、甲方）、北京 R 中介公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定交易房屋为 A 号房屋，总价款 258 万元，定金 10 万元，乙方向丙方支付居间服务费 5 万元。

2014 年 9 月 29 日，吴某（出卖人）与被告林某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定所售房屋为 A 号房屋，房屋性质为已购公有住房，成交价格为 130 万元，其中自有交易结算资金为 40 万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款 90 万元。

2014 年 9 月 29 日，A 号房屋产权登记为被告林某单独所有，房屋性质为商品房。

2014 年 10 月 17 日，林某（甲方、借款人）与某银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定林某借款 90 万元用于购买 A 号房屋，每月最低还款额为 4493 元。2014 年 12 月 2 日，A 号房屋设立抵押登记。

2. 关于借名买房协议及相关情况

就原告与被告关于购买 A 号房屋的关系，原告主张为借名买房，为此提交 2014 年 7 月 2 日原告陈某（甲方）与被告林某（乙方）签订的《协议书》，主要约定：甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购房相关事宜达成如下协议：

  甲方购买位于北京市海淀区 A 号房产，因自身原因不能办理银行按揭贷款，因此以乙方名义购买，乙方对此表示同意。

  本协议约定房产的所有购房款、按揭款均由甲方交纳，所有缴款（交费）凭据、证件等由甲方保管，与乙方无关。

  本协议约定房产的产权归属甲方，甲方享有占有、使用、收益、处分权。

  如相关条件成就（包括但不限于银行按揭贷款交清等条件），乙方应当配合甲方将该房产登记至甲方或甲方指定的人员名下。

  如甲方未及时支付银行按揭款而给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。

  该《协议书》文本为打印形成，第 1 条打印文本为“北京市海淀区 B 号房产”，后“B 号”被手写划掉更改为“A 号”。原告称手写更改部分为被告更改，第 4 条约定的“相关条件”是指其可以还清按揭贷款。

被告称该《协议书》是因借名购买 B 号房屋而签订，其中手写更改部分不是其更改，不清楚为何更改，因未实际购买 B 号房屋，该《协议书》已解除，已将其持有的《协议书》原件扔掉。被告为此提交：

  2014 年 7 月 3 日被告林某、原告陈某出具的《收条》，内容为：今收到陈某霞退回 10 万元买房定金，该房地址：海淀区 B 号。

  2014 年 7 月 3 日落款为“林某”与“陈某霞”的《协议》，内容为：甲乙买卖双方合同变更为林某也作废。

  之前判决书（判决查明 2014 年 5 月 24 日买受人陈某与出卖人陈某霞签订《房屋买卖居间合同》，购买 B 号房屋，后未能成交）。

被告主张是其自己购买 A 号房屋，为此提交 2014 年 9 月 30 日《变更声明》复印件，证明因原告没有购房资格，购买 A 号房屋的合同主体变更为被告。该《变更声明》落款处“原合同出卖人”签写“吴某”、“原合同买受人”签写“陈某”、“变更后买受人”签写“林某”，主要内容为：经合同双方协商一致，现对其双方于 2014 年 7 月 4 日签订的北京中原《房屋买卖居间合同》、《北京市房屋买卖合同》及其全部附件的主体达成如下变更：合同原买受人陈某变更为林某。原告对该《变更声明》真实性不认可，称即使是真实的，也是因为用被告名字买房所以变更合同主体。

3. 购房款及税费支付情况

原告主张已支付完毕全部房款 258 万元，包括首付款 168 万元，并以被告名义向银行贷款 90 万元。为此提交原告名下借记卡年费情况列表、吴某账户明细、吴微信截图、2017 年《收条》。被告对原告与吴某之间的转账不认可，称原告对其的转账均已退回，对微信截图、《收条》的真实性均不认可。

被告主张原告支付了 159.5 万元首付款，自己支付了 8 万元首付款、贷款 90 万元；原告所述向其转账 10.8 万元、8.9 万元均已退回，2017 年 5 月更换了还款账户，不再使用原还款账户，故原告转给原还款账户的 2017 年 7 至 9 月期间的钱款之前不知道，最近才查到。被告另主张支付了 A 号房屋购房款、税费，并持有相应票据凭证，认为该情况与 2014 年 7 月 2 日《协议书》第 2 条矛盾，故不认可双方为借名买房关系。原告称《协议书》第 2 条没有约定由谁交费，其将购房款及税费票据凭证放入密码箱，后被告擅自搬走了密码箱，已起诉被告返还该密码箱。

4. 房屋居住使用情况

原告称购买后 2014 年至 2015 年期间由其与被告共同居住使用，2015 年初被告搬走后由其居住使用。为此提交原告账户明细、2017 年 1 月 13 日收据，证明其支付 A 号房屋有线电视费、宽带费、车位费，实际居住于此。被告对上述证据证明目的不认可。

被告主张 A 号房屋在 2014 年 10 月后由双方共同居住使用，现个人物品还在房屋内，未搬走，后原告将 A 号房屋门锁撬开搬走个人物品并将房屋对外出租。原告对被告上述证据中的收据不认可，对租赁合同不认可。

5. 其他情况

经原告申请，法院调取北京市公安局海淀分局对原告控告保险柜被盗案询问笔录，被告向公安机关陈述，其与原告于 2007 年 11 月开始以男女朋友关系交往，2016 年 5 月分手。就购买 A 号房屋，其与原告签订协议，约定首付款和按揭房贷都由原告还，只是用其名字购房，但原告只交了首付款，其用工资按期还贷，其认为双方协议无效，房屋应归其所有。

经询，原告称其现在具备北京市购房资格，不受限购政策影响。诉讼中，原告表示其具备清偿能力，且同意随时向担保中心清偿剩余贷款本息，法院征询担保中心意见，担保中心表示如法院判决由原告清偿贷款，其同意接收还款并协助办理解除抵押登记手续。

四、裁判结果

1. 原告陈某于本判决生效后十日内就位于北京市海淀区 A 号房屋向北京市住房贷款担保中心一次性清偿全部剩余贷款本金及利息，以实际还款日贷款本金和利息余额为准；

2. 北京市住房贷款担保中心于上述贷款本息结清之日起十日内对位于北京市海淀区 A 号房屋解除抵押登记；

3. 被告林某于上述房屋抵押权解除之日起十日内协助原告陈某办理上述房屋的所有权转移登记至原告陈某名下；

4. 驳回原告陈某的其他诉讼请求。

五、房产律师案件分析

（一）借名买房协议的效力认定

1. 关键证据采信：2014 年 7 月 2 日的《协议书》是本案的关键证据之一。虽然被告辩称该协议是针对 B 号房屋且已解除，但被告在公安机关的询问笔录中自认了原告借用其名义购买 A 号房屋，且协议中“B 号”更改为“A 号”的情况。法院对被告在公安机关的自认予以采信，确认了该协议与 A 号房屋的关联性及有效性。这体现了在案件审理中，当事人在不同场合下的陈述一致性对于证据认定的重要性。若当事人前后陈述矛盾，法院会综合各种因素进行判断，更倾向于采信可信度高的陈述。

2. 协议的合法性：该协议未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。在借名买房纠纷中，协议的合法性是判断双方权利义务的重要依据。律师在处理此类案件时，要仔细审查协议的内容是否符合法律规定，以及签订协议的背景和目的是否合法。

3. 《变更声明》的效力：被告提交的《变更声明》仅约定了购房人主体变更，未对变更前后双方关系进行约定，且被告无法提供原件，原告也不认可其真实性。因此，法院对该《变更声明》真实性不予认可，其也不能改变借名买房协议的约定。这提示我们，在房产交易中，任何合同变更或补充文件都应具备完整性和合法性，且要妥善保存原件，否则在诉讼中可能难以被法院采信，无法达到预期的证明目的。

（二）购房款支付及房屋归属认定

1. 双方出资争议：双方对购房款的支付情况各执一词，且均无充分证据证明各自主张。在这种情况下，法院无法单纯依据出资情况来确定房屋归属。这表明在借名买房关系中，清晰明确的资金往来记录和相关证据的重要性。当事人应尽可能保留所有与购房相关的资金支付凭证、转账记录等，以便在发生纠纷时能够准确证明自己的出资情况和购房意图。

2. 借名买房约定的决定性作用：尽管存在出资争议，但根据有效的借名买房协议，房屋的实际权利应归属于借名人。被告支付部分首付款及偿还贷款的行为，因双方未达成共同出资购房的合意，不能产生共同出资购房的法律效果。同时，被告持有购房款及税费票据凭证，也不能改变协议中关于房屋归属的约定。这再次强调了借名买房协议在确定房屋实际权利人方面的核心地位，只要协议有效，其约定的权利义务关系应得到尊重和维护。

（三）房屋居住使用情况的影响

双方均居住使用过 A 号房屋，但这一情况对认定房屋的实际权利人不产生决定性影响。房屋的居住使用情况在房产纠纷中通常作为辅助证据，用于了解房屋的实际使用状态和双方的关系等，但不能单独作为确定房屋所有权的依据。在处理此类案件时，律师要正确引导当事人认识居住使用情况在案件中的作用，避免当事人过分强调居住使用情况而忽视了更关键的证据和法律关系。

（四）抵押权与房屋过户的关系

A 号房屋存在抵押贷款并设立了抵押权，这涉及到第三人担保中心的利益。在处理房屋过户问题时，必须征得担保中心的同意。原告表示愿意提前清偿剩余贷款本息，担保中心也认可，这为解决房屋过户问题创造了条件。在涉及抵押房产的纠纷中，律师要充分考虑抵押权人的权益和相关法律规定，确保在解决纠纷的过程中不损害第三人的合法权益，同时通过合理的解决方案，如提前清偿贷款等方式，消除抵押权对房屋过户的障碍，实现当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！