最新案例

北京房产律师解析一起朋友间买房投资,因价值无法协商分配起诉分割纠纷

发布日期:2024-10-25 责任编辑:创始人 阅读:0
导读

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 

(一)原告诉求

原告赵某玲向本院提出诉讼请求:

1. 依法分割坐落于北京市昌平区 A 号楼商业用房及坐落于北京市昌平区 B 号房屋,判决北京市昌平区 A 号楼商业用房归吴某玲所有,北京市昌平区 B 号房屋归周某贤所有。

2. 诉讼费由周某贤负担。

 

(二)事实及理由

1. 房产购买及共有关系背景:周某贤与赵某玲的前夫钱某新系朋友关系。2003 年双方共同出资购买商业用房一套,登记在赵某玲名下;后又共同出资购买商品房一套(经济适用房),登记在周某贤名下。

2. 共同所有声明及分割争议:2008 3 11 日,赵某玲和周某贤互相出具声明,确认上述两处房产归双方共同所有,各享有二分之一的份额。后双方为管理和使用方便,磋商房产分割但未达成一致,故赵某玲诉至法院请求分割。

 

(三)被告辩称

被告周某贤辩称:认可双方对两套房屋系按份共有,各自享有 50%。同意分割共有物,但不认可赵某玲的分割方式。涉案两处房屋一直在出租,租金每年上调且差价 13 万元,若按赵某玲请求分割会导致自己损失。周某贤要求将房屋出售后分割价款,或对房屋进行竞价,价高者得所有权并补偿另一方。

 

(四)法院查明

1. 房产购买及登记情况:

 2003 年,赵某玲与周某贤取得 A 号房屋(商业用房),先登记在钱某新(赵某玲前夫)名下,后转移登记至赵某玲名下,现所有权证登记所有人为赵某玲。

 2010 年,取得昌平区 B 号房屋(经济适用房),房屋性质为经济适用房,所有权证登记所有权人为周某贤。两套房屋购买后,登记在各自名下的房屋由各自对外出租,双方共享收益。

2. 共同所有声明:2008 3 11 日,赵某玲、周某贤分别出具声明,确认 A 号商业用房与 B 号经济适用房产权为两人共同所有,份额各二分之一。

3. 案件审理中的相关情况:

 赵某玲申请房屋市场价值鉴定,商业用房估价结果为 5782819 元;经济适用房估价结果为 5516499 元(已扣除 10%综合地价款)。赵某玲认可鉴定意见,周某贤认为商业用房市场询价应为 700 万元评估价值过低,经济适用房未考虑土地出让金等因素评估价值过高。

 2018 年,钱某新与赵某玲登记离婚,《离婚协议书》中约定商业用房离婚后归赵某玲所有,钱某新声明经济适用房份额也归赵某玲所有。周某贤与案外人孙某丹系夫妻关系,二人均认可两套房屋系婚姻关系存续期间购买,孙某丹表示不在本案中主张权利,不参加诉讼。

 商业用房现年租金为 22 万元,经济适用房年租金为 12 万元。

 

(五)裁判结果

1. 位于北京市昌平区 A 号房屋归赵某玲所有,位于北京市昌平区 B 号房屋归周某贤所有,赵某玲给付周某贤上述房屋差价补偿款 183160 元。

2. 驳回赵某玲的其他诉讼请求。

 

二、案件分析

 

(一)共有关系的认定及法律依据

1. 共有关系的明确证据:本案中,赵某玲与周某贤在 2008 3 11 日分别出具声明,明确确认了两处房产归双方共同所有,且各自享有二分之一的份额。这一书面声明是认定双方共有关系的关键证据,具有重要的法律效力。在法律实践中,对于共有关系的认定,书面协议或声明是较为直接和有力的证据形式,能够清晰地表明当事人的真实意愿和权利义务关系。

2. 按份共有的法律规定及适用:根据法律规定,按份共有人对共有物享有明确的份额,在没有约定是否可以分割或约定不明确的情况下,按份共有人可以随时请求分割。在本案中,双方虽未对房屋的分割方式进行明确约定,但赵某玲主张分割共有物符合法律规定,法院予以支持。这体现了法律对按份共有人合法权益的保护,保障了共有人在一定条件下对共有财产进行处分和管理的权利。律师在处理此类案件时,要准确把握共有关系的认定标准和法律规定,为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。对于共有关系的证据收集和整理要全面、细致,确保当事人的共有权益能够得到充分的法律保障。

 

(二)房产分割方式的考量因素及法律原则

1. 分割方式的争议焦点:双方在房产分割方式上存在分歧,赵某玲主张将商业用房归自己所有,经济适用房归周某贤所有;而周某贤则要求出售房屋后分割价款或进行竞价分割。这涉及到房产分割方式的选择问题,也是本案的核心争议之一。不同的分割方式会对双方的权益产生不同的影响,因此需要综合考虑多种因素来确定合理的分割方式。

2. 从共有物性质和法律原则出发的分割考量:法院在确定分割方式时,遵循了从共有物的性质和不减损共有物价值的原则出发,并考虑有利于生产、生活需要,不损害财产效用等因素。涉案房屋为两套独立的房屋,分别登记在双方名下且各自对外出租,采取登记在各自名下的房屋归各自所有,取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的方式,既符合共有物的实际情况,又不会减损房屋自身的价值,同时也有利于双方的生产、生活需要。这种分割方式体现了法律在处理共有财产分割时,注重平衡各方利益,确保分割结果的合理性和公正性。律师在为当事人争取房产分割权益时,要充分考虑房产的性质、实际使用情况以及相关法律原则,提出合理的分割建议和方案。同时,要针对对方提出的不合理分割方式,从法律和事实角度进行反驳和论证,维护当事人的合法权益。

3. 购房政策对分割方式的影响及法院裁决:受本市购房政策的影响,双方目前并不完全具备对涉案房屋变更登记所有权人的条件。这是本案中一个重要的客观因素,法院在裁决时充分考虑了这一因素,对周某贤主张的竞价分割或商业用房归其所有的请求不予采纳。这体现了法院在审理案件时,不仅依据法律规定和案件事实进行裁决,还会考虑到实际的政策环境和执行可能性,确保判决的合理性和可执行性。律师在处理涉及房产分割的案件时,要关注相关的政策法规对案件的影响,及时调整诉讼策略和建议,为当事人提供全面、准确的法律服务。

 

(三)房屋差价补偿及租金收益平衡的法律考量

1. 房屋差价补偿的计算依据:根据房屋鉴定意见,商业用房估价为 5782819 元,经济适用房估价为 5516499 元(已扣除 10%综合地价款)。按照取得价值高的房屋一方给予另一方差价补偿的原则,计算出赵某玲应给付周某贤的房屋差价补偿款。同时,考虑到两套房屋的性质差异和双方的购房目的,以及房屋分割后对周某贤租金收益的影响,法院综合给予周某贤 6 个月的房屋租金差价补偿。这一补偿措施体现了法律在保障公平原则的基础上,充分考虑了房产分割对各方实际利益的影响,力求实现双方利益的平衡。律师在处理此类案件时,要准确计算房屋差价补偿款,并关注案件中的各种因素对当事人利益的影响,为当事人争取合理的补偿和权益保障。对于房屋价值评估和租金收益等相关证据的收集和分析要准确、全面,为当事人提供有力的法律支持。

2. 租金收益平衡的法律合理性:本案中,商业用房和经济适用房的租金存在差异,房屋分割后会对周某贤的租金收益产生一定影响。法院综合考虑两套房屋的评估价值、租金差价和置换同类房屋的置换周期等因素,给予周某贤一定期限的租金差价补偿,这是基于公平原则和实际情况作出的合理裁决。在共有房产分割中,不仅要关注房屋的所有权分割,还要考虑到房产的实际收益和使用情况对当事人的影响。律师要在案件处理过程中,充分向法院阐述这些因素,为当事人争取合理的利益补偿,确保当事人在房产分割后的合法权益得到全面保障。同时,要引导当事人正确理解和应对房产分割可能带来的各种利益变化,为当事人提供合理的法律建议和解决方案。

 

总之,在处理共有房产分割纠纷案件时,律师需要从共有关系认定、分割方式选择、细节因素把握等多个方面入手,为当事人提供全面、细致的法律服务。要以严谨的法律思维和专业的诉讼技巧,为当事人争取合法权益,实现案件的胜诉结果。若您遇到类似问题,欢迎来电咨询,我们将竭诚为您提供专业的法律服务。

提交房产问题

房产专家为您解答

咨询在线客服

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网服务热线:13426037149

手机
+086 13426037149

周一至周日 9:00 - 21:00

律房网微信公众号

免费下载说房APP

返回顶部