(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告诉求

原告孙某芳向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令被告返还原告人民币 215477 元。

2. 诉讼费及保全费由被告承担。

（二）事实与理由

1. 房产购买及资金支持情况：2011 年 12 月 29 日，被告与北京 M 公司签订《北京市商品房预售合同》，购买通州区一号房屋，总价款 1305037 元，被告交首付款 39 万余元，剩余 91 万元向农业银行按揭支付。2013 年，因被告资金紧张，原告出资 20 余万元帮被告房屋装修及购买家具，后被告居住使用。

2. 房屋转卖协商及后续情况：2015 年 6 月，被告无力偿还银行贷款，原被告口头协商被告将房产转卖给原告，原告同意，双方商定原告可办理过户手续后支付被告首付款。自 2015 年 6 月起，原告代替被告偿还银行按揭贷款。然而，2019 年 2 月房屋被北京市东城区人民法院依法拍卖，原告无法实现购买目的，故主张被告返还代付的房屋按揭款 215477 元，经多次主张被告拒绝返还，为维护权益诉至法院。

（三）被告辩称

被告李某涵辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋是被告购买，住了不到一年，因工作单位及孩子学校远想卖房。后原告爱人称以 130 万元购买（210 万总价款扣除银行贷款 80 万元），还签订了借款合同，但原告未付款。2015 年原告入住涉案房屋，当时约定原告占有使用房屋并自行偿还贷款。

（四）法院查明

1. 当事人关系及房产购买背景：孙某芳与李某涵系朋友关系，李某涵的丈夫郭某称与孙某芳的前夫赵某系相识多年朋友，孙某芳表示赵某是其前夫，二人于 2018 年离婚。2011 年 12 月 29 日，李某涵作为买受人与北京 M 公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》购买涉案房屋，房价款 1305073 元。李某涵陈述购房时支付首付款（约 39 万余元）并办理银行贷款，2013 年交房后由赵某出资装修和购买家具（李某涵出少部分钱 5 万元），李某涵丈夫解释因赵某与郭某是发小，赵某先买两套后让郭某也买一套并登记在李某涵名下。

2. 房屋居住及转卖协商情况：房屋装修后，李某涵 2014 年入住，年底搬离因上班和孩子上学不便。2015 年孙某芳入住。2015 年 5 月李某涵想卖房，赵某找到李某涵（郭某），说想买房但没钱签订借款合同（李某涵称借款合同实际是购房款 130 万元）。孙某芳称 2015 年 6 月因李某涵无力还贷款，双方口头协商房屋转卖，商定过户后付款，2015 年 6 月起孙某芳代李某涵偿还银行按揭款。

3. 贷款偿还及房屋拍卖情况：庭审中，李某涵认可 2015 年 6 月至 2019 年 1 月期间涉案房屋按揭贷款由孙某芳代为偿还（孙某芳认可部分是赵某父亲赵某刚支付到李某涵账户偿还），对孙某芳主张的已偿还贷款数额 215477 元认可。2018 年 9 月，李某涵因其他债权债务纠纷被东城区人民法院判决偿还案外人 200 万元，涉案房屋抵押担保，李某涵未履行判决，房屋于 2019 年 2 月被依法拍卖。孙某芳因房屋被拍卖无法实现合同目的，主张李某涵返还代付银行按揭贷款，李某涵认可房屋被拍卖及孙某芳代还贷款事实和金额，但不同意返还。

（五）裁判结果

李某涵返还孙某芳代为偿还的银行贷款共计 215477 元，于本判决生效之日起七日内执行清。

二、案件分析

（一）口头房屋买卖协议的效力认定及履行情况

1. 口头协议的成立与效力：在本案中，原告孙某芳与被告李某涵虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方均认可就涉案房屋达成了口头买卖约定。根据法律规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。口头协议在符合一定条件下也是有效的合同形式。在本案中，双方关于房屋转卖的协商内容具备合同的基本要素，即买卖标的（涉案房屋）、价格（待过户后支付首付款，剩余款项按约定计算）和履行方式（原告代还银行按揭贷款）等，且双方在实际行动中按照约定履行了部分义务，这进一步表明口头协议的成立和有效性。然而，口头协议存在一定的风险，如证据难以固定、容易产生争议等。在本案中，双方对口头协议的存在并无争议，但对于协议的具体内容和履行情况存在不同的说法，这就需要法院根据双方提供的证据和陈述进行综合判断。

2. 协议的履行情况及证据支持：从法院查明的事实来看，自 2015 年 6 月起，孙某芳开始代替李某涵偿还银行按揭贷款，直至 2019 年 1 月共计偿还 215477 元，李某涵对这一事实和金额予以认可。这一事实表明孙某芳在积极履行口头协议中约定的义务，为购买房屋进行了实际的资金投入。同时，孙某芳入住涉案房屋以及房屋的装修和家具购买情况等事实，也从侧面印证了双方之间存在房屋交易的意向和实际行为。这些履行情况的证据对于认定双方的权利义务关系具有重要意义。在处理此类案件时，律师要注重收集和整理双方履行合同义务的证据，包括付款凭证、居住情况证明、装修费用支出凭证等，以证明合同的实际履行情况和当事人的真实意思表示。

（二）合同目的无法实现与违约责任承担

1. 合同目的无法实现的原因及法律后果：本案中，导致合同目的无法实现的直接原因是涉案房屋被法院依法拍卖。李某涵因涉及其他债权债务纠纷，涉案房屋被用于抵押担保，在其未履行生效判决的情况下，房屋被依法拍卖以抵偿债务。这一情况超出了双方当事人在签订口头买卖协议时的预期，使得孙某芳无法按照约定取得涉案房屋的所有权，合同目的无法实现。根据法律规定，因不可抗力或其他不可预见、不可避免的原因导致合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。在本案中，房屋被拍卖属于不可抗力因素导致合同无法履行，孙某芳有权解除合同。

2. 违约责任的认定与承担：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，孙某芳代李某涵偿还的银行按揭贷款属于其在合同履行过程中的支出，合同解除后，李某涵应当将这部分款项返还给孙某芳。法院判决李某涵返还 215477 元代还贷款，正是基于合同解除后的法律后果和公平原则作出的裁决。对于李某涵提出的孙某芳占有使用房屋并自行承担银行贷款的主张，因双方未就房屋使用期间的费用进行明确约定，且孙某芳的丈夫出资装修和购买家具等情况，法院未予支持。律师在处理此类案件时，要准确分析合同目的无法实现的原因和责任方，依据法律规定为当事人争取合理的赔偿和救济措施。同时，要注意审查双方在合同履行过程中的各种行为和约定，以确定当事人的权利义务关系和责任承担范围。

（三）其他争议焦点的分析与处理

1. 关于借款合同的关联性：李某涵提出与孙某芳的丈夫赵某签订了借款合同，并认为该借款合同与房屋买卖有关。然而，从借款合同的形式和内容看，与本案所涉及的房屋买卖合同并无直接关联，孙某芳也表示不清楚且不认可系购房款。在这种情况下，法院认定借款合同与本案房屋买卖纠纷无关，李某涵应另行解决与赵某之间的借款合同纠纷。这体现了法院在审理案件时，注重对案件事实和证据的关联性审查，避免将不同法律关系的事项混淆处理。律师在处理类似案件时，要仔细分析各方提交的证据和主张，明确案件的核心法律关系和争议焦点，对于与案件无关或关联性不强的事项，要向法院作出合理的解释和说明，以确保案件的审理方向正确，维护当事人的合法权益。

2. 关于房屋使用期间费用的争议：李某涵主张孙某芳占有使用房屋并应自行承担银行贷款，但法院未支持这一主张。原因在于双方未就房屋使用期间的费用进行明确约定，且存在孙某芳丈夫出资装修和购买家具等情况。在房产交易纠纷中，房屋的使用和费用承担往往是容易产生争议的问题。律师在处理此类问题时，要提醒当事人在签订合同或协商交易事项时，对房屋的使用、维护、费用承担等方面进行明确约定，避免在纠纷发生后因约定不明而导致争议无法解决或当事人权益受损。如果在案件审理过程中遇到此类争议，要根据具体情况和相关法律规定，为当事人提供合理的法律建议和辩护意见，争取有利的判决结果。

三、办案心得

（一）明确法律关系，构建有力诉讼策略

1. 准确认定案件法律关系：在接受当事人委托后，律师首先要对案件的法律关系进行准确认定。本案中，虽然涉及到房屋买卖、借款合同以及房产抵押等多个法律关系，但核心法律关系是原告与被告之间的口头房屋买卖协议以及因协议无法履行而产生的纠纷。律师通过仔细分析当事人之间的约定、行为和相关证据，明确了这一法律关系，为后续的诉讼策略制定奠定了基础。在实际办案中，准确认定法律关系是关键的第一步，它决定了案件的审理方向和适用的法律规定，直接影响到案件的结果。

2. 制定合理的诉讼策略：基于对法律关系的准确把握，律师为原告制定了合理的诉讼策略。鉴于双方存在口头买卖协议且原告已实际履行部分义务（代还银行按揭贷款），而被告因自身原因导致房屋被拍卖无法交付房屋，律师将诉讼重点放在证明合同目的无法实现以及被告应承担的违约责任上。具体而言，收集和整理了原告代还贷款的证据、房屋居住情况、装修及家具购买等相关证据，以证明双方的交易事实和原告的损失。同时，针对被告可能提出的抗辩理由，如借款合同与房屋买卖的关系、房屋使用费用等问题，提前进行了法律分析和证据准备，制定了相应的反驳策略。在诉讼过程中，根据案件的进展和对方的答辩情况，适时调整诉讼策略，确保原告的合法权益得到最大程度的保护。

（二）充分收集证据，证明案件事实

1. 全面收集与案件相关的证据：证据是诉讼的核心，在本案中，律师积极协助原告收集了多方面的证据。首先，收集了银行还款记录等证明原告代被告偿还银行按揭贷款的证据，明确了原告的实际支出金额。其次，调查了解了房屋的购买背景、装修情况以及原告入住的时间等事实，并收集了相关的证人证言和费用支出凭证。这些证据不仅证明了双方之间存在房屋交易的意向和实际行为，还反映了原告在交易过程中的投入和损失。此外，对于被告提出的借款合同，律师也仔细审查了合同的内容和签订背景，以确定其与本案的关联性。在收集证据的过程中，律师要保持敏锐的洞察力，不放过任何可能对案件有帮助的线索，确保证据的全面性和完整性。

2. 确保证据的真实性、关联性和合法性：收集到证据后，律师还要对证据进行严格的审查和筛选，确保证据的真实性、关联性和合法性。对于银行还款记录等书面证据，要核实其来源和真实性；对于证人证言，要评估证人的可信度和证言的可靠性。同时，要注重证据与案件事实的关联性，使每一份证据都能够有力地支持原告的主张。在实际办案中，律师要善于运用证据规则，对证据进行有效的组织和展示，提高证据的证明力，使法院能够充分认识到案件的事实真相，从而作出公正的判决。

（三）注重沟通协调，维护当事人权益

1. 与当事人保持密切沟通：在整个案件办理过程中，律师与原告孙某芳保持了密切的沟通。及时向原告了解案件的相关情况，包括与被告的协商过程、房屋的使用情况、家庭关系等细节，以便更好地制定诉讼策略和收集证据。同时，向原告详细解释法律规定和诉讼程序，让原告对案件的进展和可能的结果有清晰的认识，增强原告的信心和配合度。在遇到重要决策或关键问题时，与原告充分协商，听取原告的意见和想法，确保诉讼策略符合原告的利益和期望。

2. 与法院进行有效沟通：律师在诉讼过程中要与法院保持良好的沟通，积极配合法院的工作。在提交证据和法律文书时，要确保材料的清晰、准确和完整，便于法院审理案件。在庭审过程中，要清晰、准确地表达当事人的观点和主张，回答法官的提问，提供相关的法律依据和证据支持。对于案件中的争议焦点和关键问题，要与法官进行深入的沟通和交流，使法官充分了解我方的观点和理由。同时，关注法院的审理思路和关注点，及时调整诉讼策略和证据展示方式，以提高诉讼的效果和胜诉的可能性。在本案中，通过与法院的有效沟通，使得法院对案件事实有了全面、准确的了解，为原告的胜诉判决奠定了基础。

3. 争取最大程度的权益保护：律师的最终目的是为当事人争取最大程度的合法权益保护。在本案中，通过准确的法律分析、充分的证据准备和有效的沟通协调，成功地为原告争取到了被告返还代还银行贷款的判决结果。在处理案件过程中，律师要始终以当事人的利益为出发点，全面考虑案件的各种因素，运用法律知识和诉讼技巧，为当事人争取最有利的解决方案。同时，要关注案件的执行情况，确保判决能够得到有效执行，使当事人的合法权益真正得到实现。

总之，在处理房产交易纠纷等复杂案件时，律师需要从明确法律关系、收集证据和沟通协调等多个方面入手，为当事人提供专业、全面的法律服务。通过严谨的工作态度和专业的法律素养，为当事人争取合法权益，实现案件的胜诉结果。若您遇到类似问题，欢迎来电咨询，我们将竭诚为您提供专业的法律服务。