(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
案例背景及争议焦点
原告孙某向法院提出诉讼请求，确认其与被告周某涵之间关于北京市顺义区A号房屋的借名买房合同有效，诉讼费由被告承担。孙某称因北京限购政策，其与吴某名下有房无法再购买住宅，经与吴某姐姐吴某芬及其女儿周某涵商议，借周某涵名义购房，待有购房资格时周某涵协助过户。被告吴某辩称与周某涵不存在借名买房事实，被告周某涵也否认借名买房合同。争议焦点为认定借名买房还是借钱买房。
原告诉求及理由
1. 诉讼请求：
确认原告与被告周某涵之间关于北京市顺义区A号房屋的借名买房合同有效。
诉讼费由被告承担。
2. 事实和理由：
原告孙某与被告吴某系夫妻关系，被告周某涵是吴某亲姐姐吴某芬的女儿。因限购政策无法再购房，经商议借用周某涵名义购房，房屋购房款由原告及吴某用夫妻共同财产交纳，房屋税费、物业、供暖费由原告交纳，房屋由原告掌控管理并使用。在与吴某离婚纠纷中，吴某否认借名买房，故起诉。
被告辩称
1. 被告吴某辩称：
吴某和孙某与周某涵之间没有借名买房的事实，将吴某列为被告主体有问题，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
2. 被告周某涵辩称：
从未与孙某签订过借名买房合同，涉诉房屋为其所有并已办理《不动产权证书》，孙某诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
法院查明情况
1. 人物关系及房屋产权情况：
原告孙某与被告吴某系夫妻关系，被告周某涵系吴某之姐吴某芬之女。
2011年10月15日，周某涵与北京B公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，房屋总价款760万元。2016年2月23日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记为周某涵单独所有，后周某涵补办不动产权证书，仍登记为其单独所有。涉诉房屋曾设立抵押登记并注销。
2. 实际购买人及购买原因争议：
原告主张：其与吴某看好涉诉房屋投资潜力，因限购政策无法购买，吴某姐姐吴某芬名下有房且离婚不具备购房资格，周某涵名下无房，经商议借名买房。
被告周某涵主张：自己想买房，涉诉房屋是从吴某处借钱购买。
原告提交吴某与赵某杰的短信记录及与吴某芬的通话记录证明借名买房，被告吴某和周某涵对其真实性不认可。
3. 房款及相关税费缴纳情况：
涉诉房屋价款缴纳情况：
原告主张：支付涉诉房屋全款760万元，一部分由H公司支付，一部分用原告银行卡刷卡支付。
被告周某涵主张：先付20万元定金（向H公司借支票支付），后又向H公司借两笔支票共172万元，再向原告和吴某借款588万元（分两次刷卡支付）。
法院调取证据显示：2011年10月5日，苏某灏向B公司转账20万元；2011年10月15日，吴某向B公司转账132万元；2012
- 2013年，H公司向B公司转账三次，吴某对支票签章；2013年9月18日，B公司出具正式收据，金额为4560000元。
涉诉房屋相关费用缴纳情况：
法院调取证据表明，2013年9月18日，H公司向B公司转账，B公司出具五张正式收据，房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均写有“孙某代”，2013年9月17日，购房款发票亦写有“孙某代”。吴某和周某涵认为涉诉房屋实际产权人是周某涵。
4. 预售合同、房屋产权证、不动产登记薄情况：
预售合同中周某涵的通讯地址和联系方式：
原告主张：购房合同中周某涵的通讯地址为原告名下房屋，联系电话为原告电话，证明借名买房关系。
被告周某涵主张：地址和电话是吴某和原告作为债权人的监督。
房屋产权证书补办情况：
被告周某涵主张：原房产证丢失，挂失后补办新证。
原告主张：房产证原件一直在原告处，周某涵在离婚诉讼期间挂失产权是转移夫妻共同财产。
不动产登记薄中涉诉房屋的抵押情况：
涉诉房屋曾两次设立抵押登记并注销，原告认为M公司与吴某有往来，周某涵无证据证明与M公司有来往，被告吴某和周某涵称抵押与吴某无关。
5. 涉诉房屋的交接和居住使用情况：
2013年9月，吴某代周某涵办理涉诉房屋交接手续。2015年8月，周某涵将涉诉房屋出租给金某东，租金收款人起初为孙某。2018年1月，双方约定租金收款人变更为周某涵。
原告主张：孙某将房屋租给他人使用并收取租金，房屋实际由孙某控制和使用，周某涵变更租金合同是转移财产。被告吴某和周某涵主张房屋产权人是周某涵，孙某收取租金是周某涵还款。
6. 借款问题：
被告吴某提交两份借款合同，证明吴某借给孙某之兄孙某强和孙某之嫂高某用于投资移民，以此证明家庭成员相互借款正常，还提交房产资产清单证明吴某资产雄厚。原告不认可。
原告认为周某涵借款买房不合理：周某涵购房时年轻无收入，家庭普通，760万元购房款超出其家庭承受能力；周某涵无法详细描述购房过程；借款588万元无书面协议，违背吴某借款习惯；周某涵未偿还任何款项，租金折抵还款违背常理；吴某与周某涵无借款协议。
被告吴某和周某涵认为吴某借给周某涵几百万合乎情理，第三方支付符合规定，周某涵已还款105.4万元并变更收款方式体现对房屋的管理。
裁判结果
确认原告孙某、被告吴某与被告周某涵之间关于涉诉的北京市顺义区A号房屋的借名买房合同关系有效。
房产律师点评
当事人订立合同有多种形式，依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定履行义务。在本案中，争议焦点为借名买房还是借钱买房，因双方无书面约定，法院根据证据探究是否存在口头约定，从购房理由及经济条件、购房过程、资金来源、房产证持有情况、房屋使用情况等方面判断。
一、借钱买房约定的判断
1. 购房理由及经济条件：
周某涵购房时21岁，是在校大学生无收入，其购房理由是觉得是机会，但760万购房款远超其家庭承受能力，不符合理性经济人选择。
2. 购房过程还原：
周某涵无法详细描述购房过程，不能排除其虚假陈述的合理怀疑。
3. 资金来源合理性：
周某涵称购房款向H公司借款172万元，向吴某、孙某借款588万元。吴某虽提交房产清单及借款合同证明资产实力及亲属借款情况，但周某涵借款588万元无书面合同，违背吴某借款习惯，且周某涵未证明投资移民需借款合同证明资金来源，法院不予采信其抗辩。
4. 房产证持有情况：
周某涵称房产证丢失后补办，而孙某在庭审中提交原房产证，周某涵无法合理解释原房产证在孙某处，法院对周某涵主张不予采信。
5. 房屋居住使用情况：
吴某代周某涵办理房屋交接手续，周某涵将房屋出租给金某东，租金汇至孙某账户。周某涵主张租金是偿还借款，但按利息计算还清760万元需约50年，不符合常理；2018年1月周某涵变更租金收款账户，在借款未还清时停止向孙某还款也违背常理；周某涵称已还款105.4万元，与房租总额矛盾，法院对其租金偿还借款的主张不予认可。
二、借名买房约定的判断
1. 购房理由及经济条件：
孙某、吴某借名买房是因限购政策，且有证据证明其有投资购房的合理理由。吴某夫妇有多处房产，还有向亲属借款等情况，表明有购房经济实力。
2. 购房过程还原：
孙某能详细描述看房、选房、交费等购房过程，购房发票等收据由孙某代签，房屋交接由吴某代办。
3. 资金来源合理性：
购房资金主要来源于H公司和吴某，吴某是H公司法定代表人和股东，有能力购买涉诉房屋。
4. 房产证持有情况：
孙某主张原房产证一直由其持有，结合周某涵补办房产证及孙某参与购房手续等情况，法院认定原房产证系孙某持有。
5. 房屋居住使用情况：
周某涵虽主张房屋由其管理使用，但孙某与租户的微信记录和通话记录证明房屋实际由孙某管理和使用。
综上，在案证据证明孙某、吴某与周某涵存在借名买房合同关系，该约定系双方真实意思表示，合法有效，法院支持了原告的诉讼请求。
办案心得
一、深入挖掘证据细节
在本案中，证据的收集和分析是胜诉的关键。由于双方没有书面的借名买房或借钱买房约定，我们需要从各种细节证据中寻找支持我方主张的线索。例如，购房款的支付记录、相关费用收据上的签名、房屋交接手续的代办人、房屋租赁合同的签订及租金收取情况等。
对于每一份证据，我们都进行了深入的挖掘和分析。不仅要关注证据本身所呈现的内容，还要思考证据背后所反映的事实。通过对证据细节的深入挖掘，发现了许多有利的信息，如孙某代签的收据、孙某与租户的联系记录等，这些细节证据有力地支持了借名买房的主张。
二、全面分析案件事实
在处理案件时，需要对案件事实进行全面的分析。从购房的动机、购房过程中的各个环节、当事人的经济状况和家庭背景等方面进行综合考虑。
在本案中，通过分析周某涵的年龄、经济状况以及购房过程中的不合理之处，如无法详细描述购房过程、资金来源不合理等，削弱了其主张借钱买房的可信度。同时，从孙某和吴某的购房动机、经济实力以及对房屋的实际控制和使用情况等方面，全面阐述了借名买房的合理性。
三、巧妙运用法律逻辑
在法庭上，巧妙运用法律逻辑是说服法官的重要手段。我们根据法律规定，结合案件事实和证据，构建了严密的法律逻辑链条。
首先，明确了借名买房合同的法律性质和构成要件。然后，通过对证据的分析和事实的阐述，逐一证明我方主张符合借名买房合同的构成要件。例如，从购房资金的来源、房产证的持有情况、房屋的实际使用情况等方面，论证了孙某和吴某与周某涵之间存在借名买房的合同关系。
同时，对对方提出的证据和主张进行了有力的反驳。通过运用法律逻辑，指出对方证据的漏洞和主张的不合理之处，使法官能够清晰地看到案件的真相和我方主张的合法性。
