(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

案例背景及争议焦点

原告高某英起诉要求确认高某刚与高某君于 2015 年 2 月 3 日签订的不动产买卖合同无效，并要求高某君将位于北京市东城区一号房屋产权恢复登记至高某刚名下。被告高某刚、高某君及第三人高某胜分别发表了不同的意见。争议焦点在于高某刚将涉案房屋转移登记至高某君名下的行为是否有效。

原告诉求及理由

高某英请求：

1. 确认高某刚与高某君于 2015 年 2 月 3 日签订的不动产买卖合同无效。

2. 要求高某君将涉案房屋产权恢复登记至高某刚名下。

理由是涉案房屋系高某刚夫妇的夫妻共同财产，彭某燕享有财产权利，二被告在彭某燕不知情的情况下擅自转移财产，构成恶意串通，且高某刚擅自转移夫妻共同财产构成无权处分，侵犯了彭某燕的权利，现彭某燕去世，原告作为继承人提起诉讼。

被告辩称

1. 高某刚辩称：

   - 涉案房屋系夫妻共同财产。

   - 2015 年因高某君称有征收房产税政策，高某刚听信高某君，为避税同意由高某君代持涉案房屋，但彭某燕不知情。

   - 办理过户时由高某君带领办理，高某君未支付一万元购房款。

   - 彭某燕去世后，高某刚与高某君产生矛盾，想恢复登记遭拒，同意原告的诉讼请求。

2. 高某君辩称：

   - 涉案房屋原由高某刚承租，1998 年房改售房时高某君出资 5 万余元购买，父母有意谁出资房产归谁所有。

   - 高某君与父母共同居住，尽了主要赡养义务，彭某燕担心子女因房产发生纠纷，提出将涉案房屋过户至高某君名下，彭某燕对过户知情并同意。

   - 过户当日高某君支付一万元给高某刚夫妇，但未让父母写凭据。不同意原告的全部诉讼请求。

第三人陈述

高某胜陈述：

1. 认可涉案房屋房改售房时由高某君出资，但彭某燕表示为借款，后未归还。

2. 2021 年 3 月得知涉案房屋过户给高某君，彭某燕称因生病需用钱时表示房屋已不在高某刚名下。

3. 曾向高某刚询问过户原因，高某刚表示为躲避房产税。同意原告的诉讼请求。

法院查明情况

1. 高某刚与彭某燕系夫妻关系，育有高某君、高某英、高某胜。2021 年 5 月 8 日，彭某燕去世。

2. 涉案房屋原系承租公房，由高某刚承租。1998 年高某刚以成本价购买涉案房屋。2015 年 2 月 3 日，高某刚与高某君订立《存量房屋买卖合同》，约定高某刚将涉案房屋出售给高某君，价款为 1 万元，双方自行完成结算资金划转。在《房屋所有权转移登记申请书》中双方回答涉案房屋非夫妻共有。现涉案房屋登记在高某君名下。

裁判结果

驳回原告高某英全部诉讼请求。

房产律师点评

根据法律规定，当事人对自己提出的主张应当提供证据。本案中，原告主张涉案房屋系高某刚夫妇的夫妻共同财产，高某刚将房屋转移登记至高某君名下未征得彭某燕同意，但除高某刚陈述外，原告未提交充分证据证明。

从庭审查明情况分析：

1. 第三人陈述彭某燕生前表示过涉案房屋已登记在高某君名下且未提出异议，证明彭某燕知道涉案房屋转移登记一事或在知道后未表示异议，继承人以彭某燕不知情为由提起诉讼依据不足。

2. 自 2015 年 2 月至 2021 年 3 月，六年时间彭某燕若不同意转移过户却从未主张权利，与常理不符。

3. 高某刚称彭某燕不知情的陈述不符合常理，与第三人陈述矛盾，且高某刚关于代持的理由缺乏合理性。

4. 《房屋所有权转移登记申请书》的表述仅为行政机关办理过户的形式审查内容，不能认定高某刚、高某君之间构成恶意串通。

综上，原告现有证据不足以证明高某刚转移涉案房屋构成无权处分或高某刚、高某君之间构成恶意串通，应由原告承担举证不能的不利后果。原告要求确认合同无效并将涉案房屋恢复登记至高某刚名下的诉讼请求依据不足，法院不予支持。

办案心得

一、证据充分性的重要性

在本案中，原告高某英主张高某刚与高某君的房屋买卖合同无效并要求恢复产权登记，但由于证据不足而未能得到法院支持。这提醒人们在涉及重大财产纠纷时，必须充分收集证据来支持自己的主张。对于可能涉及夫妻共同财产处分的情况，应尽可能收集能够证明未经过一方同意、存在恶意串通或无权处分等情况的证据，如书面协议、证人证言、通信记录等。

律师在代理此类案件时，要详细指导当事人收集证据，对证据的关联性、真实性和充分性进行严格审查。只有具备充分的证据，才能在诉讼中占据有利地位，维护当事人的合法权益。

二、夫妻共同财产处分的审慎性

涉案房屋作为高某刚夫妇的夫妻共同财产，高某刚在处分该房屋时引发了争议。这表明在处理夫妻共同财产时，夫妻双方应保持审慎态度。一方在处分重大财产时，应与另一方充分沟通并取得同意，避免因擅自处分而引发纠纷。

对于夫妻双方来说，应明确夫妻共同财产的范围和处分规则，在日常生活中建立良好的沟通机制，共同决定重大财产的处置。律师在为夫妻提供法律服务时，可以建议夫妻双方通过签订财产协议等方式明确财产的归属和处分权，以减少潜在的法律风险。

三、第三人陈述的参考价值

本案中第三人高某胜的陈述对案件的审理起到了一定的参考作用。这提示人们在纠纷解决过程中，第三人的陈述可能为案件提供新的视角和证据线索。当涉及家庭财产纠纷时，与案件相关的第三人的意见和了解的情况可能对案件的判断产生影响。

对于当事人来说，在诉讼过程中可以关注是否存在对自己有利的第三人陈述，并积极向法院提供相关线索。律师在处理案件时，也应充分考虑第三人的陈述，对其真实性和关联性进行分析，以更全面地了解案件事实，为当事人提供更准确的法律建议。

四、行政登记的审查性质认知

法院在审理中指出，《房屋所有权转移登记申请书》中的回答仅为行政机关办理过户过程中的形式审查内容，并不能以此认定高某刚与高某君之间构成恶意串通。这提醒人们要正确认识行政登记的审查性质。行政登记主要是对申请材料的形式审查，不能完全等同于对交易合法性的实质审查。

在涉及房产交易等重大事项时，当事人不能仅仅依赖行政登记来确定交易的合法性和有效性。律师在处理相关案件时，要引导当事人认识到行政登记的局限性，通过深入调查和分析交易的实质情况，为当事人提供合理的法律意见和解决方案。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！