(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

张某婕向法院提起诉讼，要求王某芳返还购房款、公共维修基金、支付借名买房好处费、赔偿装修损失及房屋升值利益损失等，并承担诉讼费和评估费。张某婕称与王某芳达成口头协议，借王某芳之名购买涉诉房屋，但后来王某芳反悔不同意过户，且涉诉房屋为两限房，双方口头买卖合同可能无效，故要求王某芳赔偿相应损失。

二、当事人信息

1. 原告：张某婕。

2. 被告：王某芳。

三、原告诉称

张某婕向本院提出诉讼请求：

1. 要求被告返还原告购房款 563336.48 元。

2. 要求被告返还原告公共维修基金 16552 元。

3. 要求被告支付原告借名买房好处费 120111.52 元。

4. 要求被告支付原告自 2008 年 11 月 17 日至实际支付之日的购房款及公共维修基金的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算。

5. 要求被告赔偿原告装修损失 143465.55 元。

6. 要求被告赔偿原告房屋升值利益损失 5603900 元。

7. 被告承担本案的诉讼费和评估费 16500 元。

事实和理由：2008 年，我通过中间人张某了解到王某芳有一套购买两限房的指标，王某芳无意购买涉诉房屋，要将这个指标出售。我通过中间人张某与王某芳达成口头协议，由我出资购买涉诉房屋，产权暂时登记在王某芳名下，待涉诉房屋能够办理过户时，王某芳协助办理过户手续。达成一致意见后，我让我妹妹张某霞代为向北京 N 公司通过银行转账的方式缴纳了 530000 元购房款，后又补交房款 33336.48 元，维修基金 16552 元。

我于 2009 年 7 月 11 日拿到涉诉房屋的钥匙，于 2009 年 8 月 8 日对涉诉房屋进行装修，2009 年 9 月底入住。我得知 2016 年 3 月涉诉房屋可以办理过户手续，因现在涉诉房屋已价值 500 多万元，王某芳反悔，不同意过户，且声称房屋与我无关，并将我在涉诉房屋内的家具搬走，将涉诉房屋出租。后我本人以及通过中间人张某与王某芳多次沟通涉诉房屋过户事宜，均未达成一致意见。因双方买卖的房屋系两限房，且双方的口头买卖合同系 2008 年 4 月 11 日之后签订，违反了北京市关于保障住房的买卖政策，应属无效，王某芳应当赔偿我相应的损失。故诉至法院。

四、被告辩称

王某芳辩称，不同意张某婕的诉讼请求。2008 年，我根据国家政策申请了两限房，房屋总价款 560000 元。张某是张某婕的弟弟。张某不是中介人，是张某婕的弟弟，是我以前在部队的同事，所以张某婕说的借名卖房根本不存在。故张某婕起诉事实不存在。

五、法院查明

1. 2008 年 11 月 17 日，北京 N 公司（出卖人，以下简称 N 公司）与王某芳（买受人）签订商品房预售合同（限价商品住房），总价款 562381 元；出卖人应当在 2009 年 7 月 30 日前向买受人交付该房。

2. 2008 年 11 月 17 日，N 公司向王某芳出具购房款发票，金额为 530000 元；2009 年 6 月 23 日，N 公司向王某芳出具购房款发票，金额为 33336.48 元，上述发票原件均在张某婕处。

3. 2009 年 6 月 23 日，N 公司向王某芳出具收据，证明收到维修基金 16552 元。张某婕提供的当日银行卡消费记录显示，其消费金额为 49888.48 元。剩余购房款 33336.48 元以及维修基金 16552 元的总和就是 49888.48 元。张某婕以此证明维修基金也是其支付的，且收据的原件亦在其手中。

4. 2008 年 11 月 17 日，王某芳向张某出具收条一张，内容为：今收张某购一号房款 53000 元。2009 年 6 月 24 日张某婕向张某霞转款 650000 元。当日，张某霞出具收条，内容为：今收到张某婕归还我在北京购一号楼房垫付款 650000 元。

5. 2016 年 1 月 29 日，王某芳取得海淀区一号房屋的不动产权证书。2018 年房屋估价结果为：房地产市场价值（总价）：5603900 元。

6. 张某婕还提交了如下证据：

    - 证据一、购房承诺书、房屋入住通知单、入住须知、住房验收交接单、交房钥匙、房屋户型图、住房质量保证书、业主手册等书面材料，证明有关涉案房屋的相关手续原件均在其手中。王某芳对上述证据的真实性均表示认可，称张某一直跟着办理上述手续，所以这些手续在张某婕处是正常的。上述材料中所有的签名都是王某芳本人签署。

    - 证据二、物业服务合同及收据、供暖协议及发票，证明物业费和供暖费的相关协议由张某婕签订，费用是由张某婕交纳，张某婕实际使用涉诉房屋。王某芳对该证据的真实性予以认可，称 2008 年底交房，前期税费是张某婕交纳的。2010 年张某不离婚，所以之后的燃气、税费都是王某芳交纳的。

    - 证据三、个人开户与电子银行服务申请表、居民客户用电登记表、智能电能表客户用电登记表、银行代收费业务发票、歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户服务工作单、有线高清数字电视试验示范小区用户申请表、歌华有线数字电视终端设备请退单、自来水缴费通知单及银行代缴凭证、燃气缴费通知单及银行代收发票、采暖缴费通知单及缴费凭证、物业收费通知及缴费凭证等，证明张某婕之女孙步彤一直在涉诉房屋居住，并交纳相关费用。王某芳对上述证据的真实性予以认可，称张某婕居住涉诉房屋，交纳相关费用是应该的，但不能证明涉诉房屋的所有权人就是张某婕。

    - 证据四、购买车位协议。还有相应的收据。对此，王某芳表示对证据的真实性认可，但不能证明张某婕是涉诉房屋的权利人。

    - 证据五、北京市装修工程施工合同、收条、报价单、购买室内设备、设施的合同及票据。证明 2009 年 7 月 11 日张某婕拿到涉诉房屋的钥匙后，于 2009 年 8 月 8 日委托装修公司队房屋进行装修。对此，王某芳表示对于证据的真实性核实不了，称好多事都是张某自己办的，但没有张某的签字，装修的事情与本案有无关系我也不清楚。

7. 张某婕要求王某芳返还借名买房好处费 120111.52 元，未提交充分证据。

8. 证人张某出庭作证，其证明内容如下：我与张某婕是姐弟关系，与王某芳没关系。涉诉房屋是 2008 年 8、9 月吧，王某芳有两限房的号，当时没钱买，跟我商量要不要。我给我二姐张某霞打电话，我二姐张某霞同意要，过了些日子，交的钱。房屋买完之后，王某芳没有在此居住过。王某芳认为，证人陈述从来没有告诉原告他和被告有借名买房协议，不认可证人证言，全是虚假的。

9. 王某芳提交的 2006 年 11 月复原、转业费结算表记载，费用总计 24850 元。

10. 庭审过程中，王某芳有如下陈述：房屋下来之后，我没有居住，张某说借用一段时间。2015 年下半年我将房屋收回，我去住的。张某没有给我钥匙，我直接换的锁。2012 年我母亲患病，我就搬走了。张某说房屋空着也是空着，我就让他住了。

11. 北京市住房和城乡建设委员会出具书面回复意见单，内容为：经查询，王某芳系限价商品住房申请家庭，于 2008 年 8 月 29 日取得市级资格备案，于 2008 年 11 月 16 日签约配售海淀区一号房屋。申请购买限价商品住房家庭应符合以下条件：1、申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满 30 周岁。因房屋为限价商品房，估价对象尚未达到在公开市场上自由交易的条件，暂无法进行市场价值评估。

六、裁判结果

1. 王某芳于本判决生效后 15 日内返还张某婕购房款 563336.48 元及公共维修基金 16552 元及利息。

2. 王某芳赔偿张某婕房屋升值利益损失 1600000 元。

3. 驳回张某婕其他诉讼请求。

七、房产律师点评

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

本案双方所争议的海淀区一号房屋的性质为限价商品住房。购买此房必须符合相应的规定，取得相应的资格。根据相关规定，购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让所购住房。确需转让的，可向有关部门申请回购，回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。

本案中，张某婕主张借名买房；而王某芳主张不是借名买房，是借款买房。根据双方举证及证人证言可以证实，张某婕于 2008 年 11 月 17 日交纳了购房款 530000 元，此后又将缴纳了剩余购房款 33336.48 元及维修基金 16552 元。2008 年 11 月 17 日，王某芳向张某出具收条一份，证明收到张某购房款 530000 元。诉讼中，王某芳称其是向张某借款 400000 元，但为何出具收到 530000 元的收据，且既然是借款，为何出具收条，有违常理。庭审中，王某芳表示其向张某借款 400000 元，已经陆续还款 150000 元，尚欠 250000 元。在二次庭审时，王某芳又表示，买房前一周已经给付张某 120000 元，此后一年左右又给付张某 130000 元，但均没有让张某出具收据。王某芳的上述表述前后矛盾，不能自圆其说。据此，王某芳主张借款买房，无任何证据支持，法院不予采信。

根据张某婕的举证可以认定，购买房屋中最主要的票据，即购房款发票、维修基金发票的原件均在张某婕处。而购房签约人王某芳却不持有上述票据原件，符合借名买房特征。再者，张某婕提供的证据一、二、三、四、五均可证明其为涉诉房屋的实际居住使用人。

张某婕借用王某芳的名义购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，亦违反了北京市政府的相关规定，直接导致社会公共利益受损，该借名买房的行为归于无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

张某婕要求王某芳返还购房款及公共维修基金及利息损失，有合法依据，法院予以支持。张某婕要求王某芳返还借名买房好处费，因其未提交充分证据，法院不予支持。关于装修损失，应根据有效证据并考虑到折旧情况酌情予以判定。

张某婕主张赔偿房屋升值利益损失。基于借名买房的客观事实，当涉诉房屋具备上市交易条件时，有通过合法途径取得房屋所有权现实的可能。现王某芳将涉诉房屋收回，导致张某婕无法继续使用涉诉房屋，客观上已经实际将涉诉房屋返还给王某芳的现实后果。基于房地产市场状况和实际使用情况，协议无效必然会给张某婕造成一定信赖利益损失。

因双方在实际履行过程中，均明知涉诉房屋系限价商品住房，张某婕没有购买资格，故双方对此均存在过错，因口头协议无效给张某婕造成的损失，双方均应承担责任。综合考虑涉诉房屋性质、房地产市场价格波动性并结合双方过错程度、参考房屋价格评估结果，涉诉房屋增值情况等因素，根据公平和诚实信用的原则，对于王某芳给张某婕带来的信赖利益损失，法院将酌情予以判定。张某婕要求王某芳返还借名买房好处费及赔偿装修损失之主张，因其未提交充分证据，法院不予支持。