(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

2016 年 5 月 22 日，张某杰与李某刚签订《委托购房合同》，约定张某杰委托李某刚以购买平房过渡的方式代理购买北京朝阳区某三居室，委托期限三个月。合同期满后，李某刚未能履行合同义务，虽陆续退还部分款项，但仍有剩余款项未结清。张某杰遂诉至法院，要求李某刚给付购房预付款并支付违约金，同时承担案件受理费。

二、当事人信息

1. 原告：张某杰。

2. 被告：李某刚。

三、原告诉称

张某杰向法院提出如下诉讼请求：

1. 判令被告给付原告购房预付款（已扣除平房价格及税费的应付部分 64800 元）935200 元。

2. 判令被告支付合同约定的违约金 1005418 元（自 2016 年 5 月 23 日起算，暂计算至 2021 年 8 月 18 日）。

3. 案件受理费由被告承担。

事实与理由：2016 年 5 月 22 日，原、被告签订《委托购房合同》，约定原告委托被告代理购买北京朝阳区某三居室，委托期限为 2016 年 5 月 22 日至 2016 年 8 月 15 日。若合同期满被告未能完成委托购房事项，原告有权放弃选房，被告应退还全部定金及原告已支付的所有款项，并按平房差价总额每天万分之五的标准赔偿原告。合同签订后，原告陆续支付定金及购房预付款共计 170 万元。合同期满，被告未能履行合同义务。2017 年 3 月 4 日，被告确认委托事项无法达成，经原告多次索要，被告于 2017 年 3 月 14 日先行退还 50 万元，于 2017 年 6 月 2 日退还 20 万元。2019 年 4 月 20 日，被告承诺余款 100 万及违约利息于 2019 年 9 月底全额返还。期限截止后，原告多次索要未果。经查，被告为原告购买的平房成交价 21 万，缴税费 6000 元，原告拥有 30%产权，故扣除平房款及税费为 64800 元，原告主张被告返还房款 935200 元及违约金。

四、被告辩称

李某刚辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：

1. 能否偿还及偿还的金额需和第三方进行协商，因原告名下还持有李某刚向其提供的平房。涉案平房房屋面临拆迁腾退，原告是平房的产权人。

2. 违约金的基数应当按照扣除平房成本后进行计算，平房成本就是 100 万，其他款项已经退还给原告。

3. 在 2019 年 4 月 20 日与黄某涛签订的补充协议约定将平房从原告名下过户到第三人名下后才退还剩余款项，当时黄某涛还代表了陆某芳、张某杰。现在还没有达到退还剩余款项的条件。

4. 不同意返还预付款，也不同意原告返还预付款的计算方式，房屋成交的实际价格高于房屋的登记备案价格，不同意支付违约金，违约金过高。

五、法院查明

1. 2016 年 5 月 22 日，张某杰（委托方，甲方）与李某刚（受委托方，乙方）签订《委托购房合同》。合同约定：“1. 甲方委托乙方代理购买位于北京市朝阳区房屋。2. 本合同委托期间为 3 个月，从 5 月 22 日至 8 月 15 日，如期满未办理完成，造成甲方没有选定房屋且未能签订合法有效的购房合同，乙方应向甲方退还全部定金，以及甲方支付的所有款项。……5. 甲乙双方签订合同当日应交付定金五万元整，以及乙方要求提供的购房所需个人资料。补充条款：平房过户日后至本合同到期日止，非因甲方原因，甲方没有选定房屋且未能签订合法有效的购房合同，经甲乙协商不能明确选房期限，或在达成的明确选房时间到期日 30 天后仍不能完成购房的，甲方有权放弃选房及后续工作流程，乙方应向甲方退还全部定金，以及甲方支付的所有款项，并按平房差价总额每天万分之五标准予以甲方赔偿，赔偿自本合同有效期后第一天起算。”双方还约定了其他事项。

2. 依据 2016 年 8 月 10 日李某刚签字确认的《收款记录确认函》，李某刚共收到张某杰支付的购房预付款 1700000 元，包含 2016 年 5 月 22 日支付的购房定金 50000 元，2016 年 8 月 2 日支付的购房预付款 1550000 元以及 2016 年 8 月 10 日的支付的购房预付款 100000 元。

3. 2017 年 3 月 4 日，李某刚与张某杰签订补充协议，约定“经双方协商，本合同交纳的房屋预付款先行退还甲方五十万元整，其余款项退还时间双方协商。”

4. 2019 年 4 月 20 日，案外人黄某涛代表案外人陆某芳、张某杰与李某刚协商达成一致：“本人李某刚于 2016 年 5 月收到黄某涛、陆某芳交购房款合计 294 万元，于 2017 年退还了 140 万元，还余 154 万元未还。收到张某杰交购房款 170 万元，于 2017 年退还 70 万元，还余 100 万未还。上述三人购房合同条款不变，剩余款项及合同约定的利息于三人名下平房可过户时一并全额返还或于 2019 年 9 月底前全额返还，以二者时间早者为准。”

5. 另查，2016 年 7 月 6 日，张某杰取得坐落于北京市东城区房屋不动产权登记，该房屋建筑面积 7.4 平方米，由张某杰、余某江、苏某燕按份共有，张某杰按份共有 30%。依据涉案房屋在北京市东城区不动产登记事务中心备案的存量房屋买卖合同及相关税票，显示该房屋成交价 210000 元，缴纳税费 6000 元。

六、裁判结果

1. 李某刚于本判决生效后十日内退还张某杰购房款 935200 元并支付违约金（以 935200 元为基数，自 2019 年 10 月 1 日起，按日万分之一点七五计算至实际支付之日止）。

2. 驳回张某杰的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张某杰与李某刚签订的《委托购房合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应当按照约定履行自己的合同义务。

按照合同约定，李某刚应当为张某杰购买指定小区的房屋，张某杰应当按照约定条件支付购房款。张某杰已经分期支付了购房款 1700000 元，李某刚却未能在合同约定的截止期限前购买到约定条件的房屋，构成违约，双方均认可合同到期终止。

李某刚向张某杰返还 700000 元后，于 2019 年 4 月 20 日与张某杰达成一致，明确约定剩余款项及合同约定的违约金于三人名下平房可过户时一并全额返还或于 2019 年 9 月底前全额返还，以二者时间早者为准。李某刚明确表示平房无法过户，故应当于 2019 年 9 月底前偿还全部剩余款项及违约金。张某杰自认扣除购房款及税金 64800 元，法院不持异议。李某刚辩称涉案平房价值 1000000 元，未提供相应证据予以证明，法院不予采信。张某杰主张李某刚退还购房预付款 935200 元有事实和法律依据，法院予以支持。

关于张某杰主张的违约金，李某刚主张违约金标准过高，法院根据合同的履行情况、双方的过错程度等，以公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。

办案心得：

一、合同条款的明确与执行

在本案中，张某杰与李某刚签订的《委托购房合同》对于双方的权利义务进行了较为明确的约定，包括委托购房的期限、未能完成委托事项的后果以及违约金的计算方式等。这凸显了在签订合同过程中，明确合同条款的重要性。作为律师，在为当事人起草或审查合同时，应确保合同条款清晰、具体，避免模糊不清或产生歧义的表述，以便在发生纠纷时能够依据合同条款准确判断双方的责任。

同时，合同的执行也是关键。在本案中，李某刚未能按照合同约定完成委托购房事项，构成违约。这提醒我们，在合同履行过程中，双方应严格遵守合同约定，及时履行自己的义务。如果一方出现违约行为，另一方应及时采取措施，如发出催告函、保留证据等，以便在后续的诉讼中维护自己的合法权益。

二、证据的收集与整理

证据在诉讼中起着至关重要的作用。在本案中，张某杰提供了《委托购房合同》、《收款记录确认函》、补充协议等证据，这些证据相互印证，形成了完整的证据链，为其主张提供了有力的支持。

作为律师，在处理案件时，应指导当事人及时收集和整理与案件相关的证据。对于关键证据，要进行仔细的审查和分析，确保其真实性、合法性和关联性。在本案中，法院对张某杰提供的证据进行了认真审查，并根据证据作出了公正的判决。这也提醒我们，在诉讼过程中，要充分利用证据规则，为当事人争取有利的结果。

三、违约金的合理性考量

违约金的设定是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失。在本案中，张某杰主张的违约金标准为平房差价总额每天万分之五，李某刚则认为违约金过高。法院根据合同的履行情况、双方的过错程度等因素，以公平原则和诚实信用原则酌情对违约金进行了调整。

作为律师，在处理违约金纠纷时，要充分了解法律关于违约金调整的规定。法院通常会综合考虑违约方的违约情节、过错程度、守约方的实际损失状况等因素来确定违约金的数额。在为当事人主张违约金时，要合理评估实际损失，避免过高或过低的主张，以提高诉讼的成功率。

四、对委托购房行为的风险提示

委托购房是一种较为复杂的交易行为，存在一定的风险。在本案中，张某杰委托李某刚购买房屋，但最终未能实现购房目的，还陷入了纠纷之中。

作为律师，要向当事人充分提示委托购房的风险，包括委托方的资金安全风险、受托方的履约风险等。在签订委托购房合同前，应仔细审查受托方的资质和信誉，明确双方的权利义务和违约责任，以降低委托购房的风险。