(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告赵宇辉要求确认与孙雪梅于 2000 年 3 月 21 日签署的房屋买卖协议有效，判决涉案房屋归其所有，并判令孙雪梅、李宏宇配合将房屋的集体土地建设用地使用证转移登记至其名下。被告孙雪梅、李宏宇辩称合同无效，不同意原告的其他诉讼请求，并提出反诉请求确认房屋买卖协议无效。

二、当事人信息

1. 原告（反诉被告）：赵宇辉。

2. 被告（反诉原告）：孙雪梅、李宏宇。孙雪梅与李宏宇系夫妻关系。

三、原告诉称

赵宇辉向法院提出诉讼请求：

1. 确认我与孙雪梅于 2000 年 3 月 21 日签署的房屋买卖协议有效。

2. 判决位于北京市昌平区一号房屋归我所有。

3. 判令孙雪梅、李宏宇配合我将房屋的集体土地建设用地使用证转移登记至我名下。

事实与理由：1998 年我将户口迁入 E 村，与孙雪梅、李宏宇为同村村民。2000 年 3 月 21 日我与孙雪梅签订房屋买卖协议，约定孙雪梅将位于 E 村西北部的二层楼房一栋以总价 87000 元出售给我。我按照协议约定支付了房屋款项。协议签署后，我实际享有 E 村村民权益，履行村民义务至今，并经过 E 村委会确认涉诉房屋产权归我所有，但孙雪梅、李宏宇一直未配合我办理集体土地建设用地使用证的转移登记。

四、被告辩称及反诉

1. 孙雪梅、李宏宇辩称：赵宇辉的第一项诉讼请求为确认双方的买卖合同有效，第二项诉讼请求与本案是两个法律关系，不是本案房屋买卖合同纠纷审理的范围，赵宇辉针对涉案房屋只是拥有使用权，不是所有权。关于产权证书的转移登记，我方不同意。我方只有这一份土地使用权证，在本村并没有其他的土地。集体土地建设用地使用证在昌平区已经冻结，无法进行变更登记，赵宇辉的这项请求无事实和法律依据。

2000 年 3 月 21 日孙雪梅变卖涉案房屋时没有经过李宏宇的同意，李宏宇也对此提出异议，涉案土地的使用权证登记在李宏宇名下。赵宇辉并非 E 村原始居民，其户口是后迁入的，当时户口迁入 E 村的原因我方不知情。赵宇辉在原先的村里有宅基地，其无权再次购买宅基地上的房屋。我方认为赵宇辉不属于 E 村的集体经济组织成员，虽然户口迁入了但是赵宇辉在 E 村不享受股权分红，我方认为是否为集体经济组织成员享受股权分红是一个标志性的标准。综上我方请求法院驳回赵宇辉的诉讼请求。

2. 孙雪梅、李宏宇反诉：确认孙雪梅与赵宇辉于 2000 年 3 月 21 日签订的房屋买卖协议无效。事实与理由：孙雪梅与赵宇辉于 2000 年 3 月 21 日签订的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。

五、反诉被告辩称

赵宇辉辩称：不同意孙雪梅、李宏宇的反诉请求。孙雪梅与我在 2000 年签署房屋买卖协议，2000 年的时候我和孙雪梅、李宏宇都是 E 村的村民，转卖宅基地上的房屋是合法的。从 2000 年签订房屋买卖协议交付房屋至今我一直在涉案房屋内居住，已有 20 多年，李宏宇从未表示过异议。E 村委会也认可我是本村村民并出具了证明，E 村委会代表村集体成员承认房屋买卖协议是有效的。我享有该村村民的收益，行使村民选民资格。孙雪梅、李宏宇有了新的宅基地，各自一户一宅。

六、法院查明

孙雪梅与李宏宇系夫妻关系。E 村一号院宅基地使用权登记在李宏宇名下。2000 年 3 月 21 日赵宇辉与孙雪梅签订房屋买卖协议，约定孙雪梅将位于 E 村的二层楼房一栋卖给赵宇辉，总价款 87000 元，分三次付清。协议签订后，赵宇辉向孙雪梅付清购房款，孙雪梅将涉案宅院及该宅院的集体土地建设用地使用证交付赵宇辉。

经双方确认，签订房屋买卖协议时该宅院内除二层楼房外，还有西房两间半及厕所一间。赵宇辉主张房屋买卖协议约定的是孙雪梅向其出售该宅院内的全部房屋，并非仅向其出售二层楼房，孙雪梅、李宏宇对此不予认可。

赵宇辉原系北京市昌平区 H 村民，1998 年 2 月赵宇辉的户口迁至 E 村，2021 年 7 月赵宇辉的户口迁至涉案宅院内，为农业家庭户。为证明其系 E 村集体经济组织成员，赵宇辉提交证明 E 村民委员会对“集体使用土地”经济补偿农户协议农村地区宅基地审批同意材料等予以证实。孙雪梅、李宏宇对此不予认可，主张赵宇辉的户口迁入 E 村系违法迁入，赵宇辉不享受该村股份分红，并非该村集体经济组织成员。

庭审中，经询，双方均表示其不清楚现由何部门办理集体土地建设用地使用证的转移登记手续。

七、裁判结果

1. 赵宇辉与孙雪梅于二○○○年三月二十一日签订的房屋买卖协议有效。

2. 驳回赵宇辉的其他诉讼请求。

3. 驳回孙雪梅、李宏宇的反诉请求。

八、房产律师点评

1. 农村宅基地房屋转让规定：农村宅基地上房屋的转让必然涉及宅基地使用权转让问题。农村宅基地的所有权属于集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同损害集体经济组织利益，应认定为无效。但我国法律并不禁止宅基地使用权在本集体经济组织成员内部进行流转。

2. 合同有效性分析：本案中，赵宇辉与孙雪梅签订房屋买卖协议时赵宇辉的户口已迁入 E 村，成为 E 村村民，且签订后赵宇辉已将户口迁入该院。赵宇辉提交的证据亦显示其系 E 村的农户，享受集体使用土地的经济补偿，故孙雪梅、李宏宇关于赵宇辉并非 E 村集体经济组织成员的抗辩意见缺乏依据，法院不予采信。孙雪梅将宅基地上的房屋出卖给本村同一集体经济组织成员，房屋买卖协议已实际履行完毕，未导致宅基地使用权流转至村集体经济组织成员之外，亦未损害集体经济组织利益，故该协议应属有效。另外，赵宇辉与孙雪梅签订合同并已实际履行多年，在房产增值的情况下，孙雪梅、李宏宇以转让农村房屋违反法律为由要求确认协议无效，违背诚实信用原则，法院不予支持。

3. 房屋出售范围认定：房屋买卖协议虽写明孙雪梅将二层楼房一栋出卖给赵宇辉，但同时约定了宅院四至及房产及院总价款，故可以认定孙雪梅系以 87000 元的价格将该宅院内的全部房屋出卖给了赵宇辉，并非仅将二层楼房出卖给赵宇辉，对孙雪梅、李宏宇的相关抗辩意见，法院不予采信。

4. 李宏宇未签字的认定：赵宇辉与孙雪梅签订房屋买卖协议时李宏宇虽未签字，但该协议已实际履行二十余年，李宏宇并未对此提出异议，其现以存在异议为由抗辩，缺乏依据，法院不予采信。

5. 原告其他诉讼请求的处理：因本案为农村房屋买卖合同纠纷，赵宇辉要求确认该宅院内的房屋归其所有，与本案不属于同一法律关系，且该宅院内的房屋在建造时并未经过相关部门合法审批，故法院对该项诉讼请求不予支持。鉴于目前并不具备办理集体土地建设用地使用证转移登记手续的条件，故对赵宇辉要求孙雪梅、李宏宇配合办理涉案宅院集体土地建设用地使用证转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持，赵宇辉可待具备办理条件时另行主张。

办案心得：

一、准确把握农村宅基地房屋买卖的法律规定

在处理此类农村宅基地房屋买卖纠纷案件时，律师必须准确把握相关法律规定。明确农村宅基地的所有权性质、宅基地使用权与集体经济组织成员身份的紧密联系，以及非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的法律后果。只有深入理解这些法律规定，才能在案件中为当事人提供准确的法律分析和合理的诉讼策略。

在本案中，关键在于确定原告赵宇辉是否属于涉案村庄的集体经济组织成员。通过仔细研究法律规定，律师能够明确在判断集体经济组织成员身份时可以参考的因素，如户口所在地、是否享受集体土地经济补偿等。同时，要清楚法律对于宅基地使用权在本集体经济组织成员内部流转的规定，为当事人的权益主张提供有力的法律依据。

二、全面收集和分析证据

证据在诉讼中起着至关重要的作用。在农村宅基地房屋买卖纠纷案件中，律师需要全面收集和分析各种证据，以支持当事人的主张或反驳对方的观点。

对于原告赵宇辉来说，他提供了证明 E 村民委员会对“集体使用土地”经济补偿农户协议农村地区宅基地审批同意材料等证据，以证明自己是 E 村集体经济组织成员。律师要仔细审查这些证据的真实性、合法性和关联性，分析其证明力。对于被告孙雪梅、李宏宇提出的反驳证据，如赵宇辉不享受股份分红等，律师也要进行深入分析，找出证据中的漏洞或不足之处。

此外，对于涉及房屋买卖协议的履行情况、房屋的现状等方面的证据，也需要进行全面收集和分析。例如，协议签订后的付款情况、房屋交付情况、房屋的加建和新建情况等，这些证据可以帮助律师更好地了解案件事实，为当事人制定合理的诉讼策略。

三、注重合同条款的解释和履行情况的分析

在农村宅基地房屋买卖纠纷中，合同条款的解释和履行情况的分析是非常重要的。在本案中，对于房屋买卖协议中房屋出售范围的争议，律师需要仔细分析合同条款的含义，结合双方的交易背景和实际履行情况，确定孙雪梅出售的是宅院内的全部房屋还是仅二层楼房。

同时，对于合同履行过程中的一些细节问题，如李宏宇未签字的情况，律师要分析其对合同效力的影响。在本案中，虽然李宏宇未在合同上签字，但合同已实际履行二十余年，且李宏宇在此期间未提出异议。律师可以依据法律规定和司法实践，论证这种情况下李宏宇的抗辩缺乏依据。

四、坚守诚实信用原则的重要性

本案中，法院在判决中强调了诚实信用原则的重要性。在房产增值的情况下，孙雪梅、李宏宇以转让农村房屋违反法律为由要求确认房屋买卖协议无效，这种行为违背了诚实信用原则。

作为律师，在处理案件时要向当事人强调诚实信用原则的重要性。在签订合同和履行合同过程中，当事人应当遵守诚实信用原则，不得随意反悔或试图通过不正当手段逃避合同义务。如果一方当事人违背诚实信用原则，可能会面临不利的法律后果。

五、合理引导当事人的诉讼预期

在农村宅基地房屋买卖纠纷案件中，由于法律规定较为复杂，且案件的结果往往受到多种因素的影响，因此律师要合理引导当事人的诉讼预期。

对于原告赵宇辉来说，虽然法院确认了房屋买卖协议有效，但由于目前不具备办理集体土地建设用地使用证转移登记手续的条件，以及要求确认房屋归其所有的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，其部分诉讼请求未得到支持。律师要向当事人解释法院判决的理由和依据，让当事人了解案件的实际情况，避免当事人对诉讼结果产生过高的期望。

同时，律师要为当事人提供后续的法律建议，如在具备办理条件时如何主张办理集体土地建设用地使用证转移登记手续，以及对于房屋所有权的确认可以通过其他途径解决等。这样可以帮助当事人更好地维护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！