(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

王悦琳与李雪峰在 2021 年 5 月 5 日经 Z 公司居间签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及相关补充协议，后因户籍迁出保证金支付问题产生争议，王悦琳诉至法院要求解除合同并赔偿损失。

二、当事人信息

1. 原告：王悦琳，精神残疾人，监护人为王辉。

2. 被告：李雪峰。

3. 第三人：Z 公司。

三、原告诉称

王悦琳向法院提出诉讼请求：

1. 依法判令解除原被告双方签订的北京市存量房屋买卖合同公积金贷款付款方式补充协议及补充协议、网签合同。

2. 依法判令被告向原告赔偿损失 100000 元。

3. 本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2021 年 5 月 5 日，经 Z 公司居间介绍，原告王悦琳作为出卖人，被告李雪峰作为买受人，签订房屋买卖合同及补充协议，并共同与第三人签订居间服务合同。后因户籍及总房款问题又分别于 2021 年 5 月 5 日、2021 年 7 月 14 日签订补充协议。合同签订后，原告积极履行合同义务，并完成户籍迁出等义务，但被告李雪峰未按合同约定向原告支付户籍迁出保证金。根据合同约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过 15 日后，出卖人有权解除合同。经原告催要后，被告拒绝支付，还在未支付尾款的前提下要求办理过户手续，严重不符合合同约定。同时，第三人 Z 公司未尽职尽责履行居间义务。

四、被告辩称

李雪峰辩称：

1. 双方签订的合同真实、合法、有效，被告一直积极履行合同义务，而原告一直怠于履行合同义务。

2021 年 5 月 5 日签订合同后，原告怠于履行合同义务，以原房主户籍无法迁出为由多次要求无责解除合同。被告一直催促原告继续履行合同，并在 2021 年 7 月 14 日与原告签订补充协议，希望继续履行合同。

公积金贷款付款方式补充协议与北京市存量房屋买卖合同约定不一致时，以补充协议为准。被告一直积极履行房屋买卖合同，不存在违约行为。

既然原告在过户前已经将户籍迁出，“户籍迁出保证金”条款就丧失存在意义，不存在支付保证金的问题。

2. 被告的迟延支付行为是由于原告未履行合同义务所致，不是违约行为。

原告称完成户籍迁出义务只是口头通知，不能证明已完成合同义务。且北京市二手房中介行业惯例是在商品房过户后，核实户籍信息，如房屋原户籍确已迁出，再将户籍保证金支付给出卖人。而原告从未配合被告核实案涉房屋的户籍迁出信息。

办理银行贷款申请时，因政策原因需采取公积金贷款和商业贷款组合的付款方式，原告配偶以组合商贷不能接受为由拒绝签字，导致商业贷款未审批完成。被告承诺自行筹集剩余房款转入银行托管账户，但原告拒绝共同设立银行资金托管账户。

3. 原告提出的赔偿损失没有事实与法律依据。双方签订合同后，房屋价值上涨，原告怠于履行合同义务，目的是解除合同后高价出卖房屋。而被告一直在积极履行合同义务，从未违约。

五、法院查明

王悦琳为精神残疾人，监护人为王辉。北京市西城区一号房屋登记在王悦琳名下。

2021 年 5 月 5 日，王悦琳与李雪峰经 Z 公司居间签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及公积金贷款付款方式补充协议等。合同约定房屋成交价格及付款方式、交付时间、权属转移登记等内容。同日，双方签订放弃办理资金托管声明书，王悦琳主张该声明书中的 320000 元指定金 100000 元、户口保证金 200000 元、物业保证金 20000 元。

合同签订当日，李雪峰向王悦琳支付定金 100000 元。

2021 年 6 月 18 日，李雪峰委托律师事务所向王悦琳发送律师函。

2021 年 6 月 27 日，王悦琳一家户口从案涉房屋迁出，前房主孙江一家的户口仍登记在案涉房屋。

2021 年 7 月 8 日，李雪峰表示即使原房主户籍无法迁出，也愿意继续购买案涉房屋。

2021 年 7 月 14 日，王悦琳与李雪峰签订补充协议。

2021 年 7 月 15 日，案涉房屋进行网签。

2021 年 8 月 2 日，王悦琳与李雪峰办理贷款面签手续。李雪峰的公积金贷款于 2021 年 8 月 3 日获得审批通过。

根据各方所在的微信群记录记载：

2021 年 6 月 30 日，王悦琳方表示户口已迁出，要求往下走流程。

2021 年 7 月 16 日，Z 公司就户口保证金的支付问题起草补充协议，李雪峰表示认可，王悦琳方不同意另行签订补充协议。

2021 年 7 月 17 日，各方就户口保证金的支付问题继续沟通，但未有结果。

2021 年 7 月 20 日，王悦琳方发送“经派出所告知今日前房主户口已迁出”，李雪峰、Z 公司回复收到。

2021 年 7 月 30 日，各方商量办理贷款事宜，王悦琳方表示未收到户口保证金 200000 元，Z 公司回复办完贷款后，首付款和户口保证金都办理资金托管。

审理中，经法院查询，孙江等三人的户口于 2021 年 7 月 20 日从案涉房屋迁出。

六、裁判结果

驳回王悦琳的诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 合同效力：虽然王悦琳系精神残疾人，但其法定代理人王辉认可参与合同的签订和履行过程，对王悦琳签订的合同及补充协议予以认可，因此，王悦琳与李雪峰签订的房屋买卖合同及相关补充协议应属有效。

2. 争议焦点：

户口保证金的支付时间：公积金贷款付款方式补充协议约定，出卖人应于本合同签订之日起 60 日内迁出户籍，出卖人同意将购房款 200000 元整作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人。王悦琳一家的户口于 2021 年 6 月 27 日迁出案涉房屋。之后李雪峰明确表示即使孙江等三人户口无法迁出，其也同意继续履行合同。2021 年 7 月 20 日，孙江等三人户口迁出，王悦琳当日即告知了李雪峰和 Z 公司。按照协议约定，李雪峰应于 2021 年 7 月 20 日向王悦琳支付户口保证金。

合同是否应当予以解除：首先，合同第九条约定的逾期付款违约责任针对的应当是购房款，而户口保证金在性质上不属于购房款，李雪峰逾期支付户口保证金不应适用该条款的约定，合同及补充协议均未明确约定将迟延支付户口保证金作为合同解除的条件；其次，即便认为迟延支付户口保证金适用合同第九条的约定，李雪峰迟延支付户口保证金达到了合同约定的解除条件，也应当审查李雪峰的违约程度是否显著轻微，是否影响王悦琳合同目的的实现。综合考虑在案证据及合同履行情况，应当认定李雪峰的违约程度显著轻微，不影响王悦琳合同目的实现，合同亦不应解除。

综上所述，王悦琳要求解除合同、补充协议、网签合同的诉讼请求，法院不予支持。王悦琳要求李雪峰赔偿损失 100000 元的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。双方的合同应当继续履行，李雪峰亦应尽快支付户口保证金，就迟延支付户口保证金的违约责任，王悦琳可另行主张权利。

办案心得

一、重视合同条款的明确性与一致性

在本案中，王悦琳与李雪峰签订的北京市存量房屋买卖合同及相关补充协议，在户籍迁出保证金的支付时间和条件上存在一定的模糊性，导致双方产生争议。这提醒我们在起草和审查房屋买卖合同及补充协议时，应确保条款的明确性和一致性。对于关键条款，如付款时间、方式、条件以及违约责任等，要进行详细的约定，避免因条款模糊而引发纠纷。

在处理类似案件时，律师应仔细审查合同条款，对于可能存在争议的地方，提前与双方当事人进行沟通和解释，确保双方对合同条款的理解一致。同时，在合同签订过程中，建议当事人对重要条款进行特别标注和确认，以减少后续的争议风险。

二、理解合同履行中的各方责任与义务

本案中，王悦琳作为出卖人，积极履行了户籍迁出的义务，但李雪峰在支付户籍迁出保证金方面存在争议。这凸显了在房屋交易过程中，各方对于自己的责任和义务的理解和履行至关重要。

作为律师，要帮助当事人明确自己在合同中的责任和义务，及时提醒当事人履行合同义务，避免违约风险。同时，对于对方当事人的违约行为，要及时收集证据，为当事人提供合理的法律建议和维权途径。

在房屋交易中，各方应严格按照合同约定履行自己的义务，如有特殊情况需要变更合同条款，应及时与对方进行协商，并以书面形式进行确认。

三、合理判断违约程度与合同解除条件

本案的争议焦点之一是李雪峰迟延支付户籍迁出保证金是否构成合同解除的条件。法院在审理过程中，综合考虑了李雪峰的违约程度、合同目的的实现等因素，最终认定合同不应解除。

这提示我们在处理合同纠纷时，要合理判断违约程度与合同解除条件。对于轻微的违约行为，不应轻易认定合同可以解除，而应综合考虑合同的履行情况、违约方的主观故意、对守约方合同目的的影响等因素。

律师在为当事人提供法律建议时，要准确把握合同解除的条件，避免当事人因错误判断而采取不当的法律行动。同时，对于违约方，应建议其积极采取补救措施，以减少违约损失和法律风险。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！