(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

2021 年 7 月 23 日，经北京富源中介公司居间介绍，周悦洋委托母亲陈雅霞与金宇浩签订了一系列房屋买卖相关文件，约定周悦洋将名下位于昌平区某号房产出售给金宇浩，购房款总金额为 1280 万元。后因金宇浩未按约定支付定金并提出终止合同，周悦洋诉至法院要求解除合同并支付违约金。

二、当事人信息

1. 原告：周悦洋。

2. 被告：金宇浩。

三、原告诉称

周悦洋向法院提出诉讼请求：

1. 判令解除原告与被告签订的北京市存量房屋买卖合同。

2. 判令被告按照合同成交总价款的 20%向原告支付违约金 256 万元。

3. 本案的诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2021 年 7 月 23 日，原告委托母亲陈雅霞与被告签订了房屋买卖业务签订文件合订本等一系列文件，约定将涉案房屋出售给被告，购房款总金额为 1280 万元整。同日签订的货金划转补充协议明确规定定金 100 万分两次支付，签合同当日交付 5 万元整，剩余定金在 2021 年 7 月 31 日前支付。但被告未按约定支付剩余 95 万定金，并于 2021 年 8 月 3 日递达了关于终止房屋买卖合同的函。原告于 2021 年 8 月 9 日送达律师函，提出若被告继续履行合同需支付剩余定金及逾期违约金，若被告强行违约解除合同则需支付成交总价款 20%的违约金。因双方对解除合同及解约违约金无法达成一致意见，故原告提起诉讼。

四、被告辩称

金宇浩辩称：

1. 同意解除合同。

2. 不同意支付原告违约金，理由如下：

    - 双方在合同订立时并未就剩余定金支付期限约定，合同订立后也未就支付期限达成一致。补充协议中约定定金 100 万但未约定支付期限，说明双方签署协议时未就定金支付时间达成一致，且原告提供的合同中补充协议关于定金支付期限内容在被告签署协议时并不存在，两份协议约定不一致，不应以约定定金支付期限为准，故被告不存在逾期付款违约情形。

    - 根据主合同第 7.2 违约责任条款，只有在被告逾期付款超过 30 日且卖方解除合同情形下，原告才能主张 20%违约金，而被告不存在逾期付款，故原告主张缺乏依据。

    - 原告存在多次隐瞒涉案房屋重要信息不诚信行为，包括隐瞒房屋涉及偷逃税诉讼情况、合同条款前后矛盾存在税务风险、合同履行中多次虚假陈述致被告认为房屋存在权属纠纷等，被告认为继续履行合同会导致一系列风险，故发出终止函，被告行为不构成违约，不应承担违约责任。

五、法院查明

1. 2021 年 7 月 23 日，在中介北京富源中介公司的居间服务下，周悦洋委托母亲陈雅霞与金宇浩签订北京市存量房屋买卖合同，约定周悦洋将涉案房屋出卖给金宇浩，成交价格为 1280 万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价 815 万元一并另行支付。乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金 465 万元，具体付款方式及期限见资金划转补充协议。关于逾期付款责任约定：乙方未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过 30 日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起 30 日内按照成交总价款的 20%向甲方支付违约金。

2. 签订房屋买卖合同当日，买卖双方还签订了资金划转补充协议，金宇浩支付周悦洋购房定金 5 万元。双方约定 2021 年 7 月 31 日商谈合同后续履行相关问题。后，金宇浩向周悦洋发送了落款日期为 2021 年 8 月 3 日的关于终止房屋买卖合同的函，称合同中存在诸多不规范和漏洞，要求周悦洋退还 5 万元定金并终止合同。周悦洋在 2021 年 8 月 3 日收到该函。

3. 关于购房款支付方式，周悦洋提交了资金划转补充协议（有手写内容约定定金 100 万分两次支付，签订合同当日支付 5 万元，剩余定金在 2021 年 7 月 31 日前支付）、钱款交付书及证人证言。金宇浩认可钱款交付书真实性，但不认可周悦洋提交的资金划转补充协议真实性，并提交了另一份无手写内容的资金划转补充协议。综合考虑双方提交的证据及证人证言，法院认为周悦洋提交的证据可相互印证，形成完整证据链，认定双方对购房款数额和支付时间约定内容明确。

4. 关于未依约支付履行后续合同义务并要求解除合同的原因，金宇浩提交了北京市存量房屋买卖合同及资金划转补充协议、周悦洋委托律师发送的律师函、民事判决书、周悦洋配偶与中介的聊天记录及配偶同意出售证明等证据。法院认为纳税不影响房屋交易，且周悦洋已履行民事判决书确定的义务，金宇浩提交的证据 2、3 的证明目的不予采信。关于证据 4，周悦洋提交了证人证言及通话录音等证据，表明其有让金宇浩与自己配偶视频的诚意，金宇浩未提交充足证据证明周悦洋拒绝其配偶与自己视频，应承担举证不利后果。法院认定金宇浩具有恶意违约而欲解除合同的情形。

5. 关于周悦洋的损失，周悦洋提交了律师费发票、公证费发票、微信转账及聊天记录、微信聊天记录、房屋买卖订金协议、电话录音等证据，证明因金宇浩违约造成自己与其他房屋买方签约失败产生利益损失。金宇浩不认可上述证据的证明目的，并提交了涉案房屋挂牌信息，证明涉案房屋价格未下跌，周悦洋不存在损失。

6. 另查，涉案房屋为周悦洋于 2012 年购买，并于 2012 年 11 月 14 日取得房屋所有权证。金宇浩于 2021 年 11 月 10 日收到本案起诉状及证据材料。诉讼中，经释明，若存在违约行为，金宇浩认为周悦洋主张的违约金过高，要求以其实际损失认定违约金。

六、裁判结果

1. 确认周悦洋与金宇浩签订的北京市存量房屋买卖合同已于 2021 年 11 月 10 日解除。

2. 金宇浩于本判决生效之日起七日内向周悦洋支付违约金 20 万元。

3. 驳回周悦洋的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 合同效力与解除：周悦洋与金宇浩签订的北京市存量房屋买卖合同及周悦洋提交的资金划转补充协议未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。金宇浩拒绝依约履行合同义务，合同目的不能实现，依据双方合同约定内容，周悦洋有解除合同的权利。根据周悦洋起诉状内容及起诉状送达金宇浩时间，法院认定双方签订的北京市存量房屋买卖合同已于 2021 年 11 月 10 日解除。

2. 违约责任判定：合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，周悦洋要求金宇浩按照合同成交价的 20%支付违约金 256 万元，法院综合考虑金宇浩定金支付情况、金宇浩要求终止合同与双方签订合同的时间差、金宇浩的违约情节及过错程度、涉案房屋市场价值的变化、合同履行情况、周悦洋因此造成的实际损失状况等因素，酌情确定金宇浩支付周悦洋违约金 20 万元。法院对周悦洋主张的违约金合理部分予以支持，过高部分不予支持。

办案心得：

一、明确合同约定的重要性

在本案中，双方对于购房款支付方式尤其是定金支付期限的争议成为焦点。这凸显了在房屋买卖合同中明确、详细约定各项条款的重要性。对于买卖双方而言，合同条款应尽可能具体地涵盖交易的各个环节，包括付款时间、方式、违约责任等。作为律师，在为当事人起草或审查合同时，务必确保合同条款清晰、无歧义，以避免后续可能出现的纠纷。

例如，在本案中，如果双方在签订合同之初就对定金支付期限达成明确一致，并以书面形式固定下来，可能就不会出现关于支付期限的争议。这也提醒我们，在合同签订过程中，对于任何可能存在争议的条款，都应进行充分的沟通和协商，确保双方对合同内容有准确的理解和共识。

二、证据收集与审查的关键作用

证据在诉讼中起着决定性的作用。在本案中，周悦洋和金宇浩都提供了一系列证据来支持自己的主张。周悦洋通过提交资金划转补充协议、钱款交付书、证人证言等证据，成功地证明了双方对购房款数额和支付时间有明确约定。而金宇浩的证据则未能充分支持其不构成违约的主张。

作为律师，在处理案件时，要善于指导当事人收集和整理证据。对于关键证据，要进行严格的审查和分析，确定其真实性、合法性和关联性。在本案中，法院综合考虑了双方提交的证据，通过对证据的相互印证和逻辑分析，作出了公正的判决。这也提醒我们，在诉讼过程中，要充分利用证据规则，为当事人争取有利的结果。

三、诚信原则在房屋交易中的重要意义

本案中，金宇浩以周悦洋存在不诚信行为为由主张解除合同并不承担违约责任。然而，法院通过对证据的审查，认定金宇浩未提交充足证据证明周悦洋的不诚信行为，且金宇浩具有恶意违约而欲解除合同的情形。

这表明在房屋交易中，诚信原则至关重要。买卖双方都应秉持诚实信用的原则，如实告知房屋的相关情况，履行合同约定的义务。作为律师，要向当事人强调诚信原则的重要性，避免因不诚信行为导致的法律风险。同时，在处理纠纷时，要善于运用诚信原则，对当事人的行为进行客观的评价，为法院作出公正的判决提供依据。

四、违约金调整的合理性考量

周悦洋要求金宇浩按照合同成交总价款的 20%支付违约金，但法院最终酌情确定了较低的违约金数额。这体现了法院在违约金调整方面的合理性考量。

在处理违约金纠纷时，律师要充分了解法律关于违约金调整的规定。法院通常会综合考虑违约方的违约情节、过错程度、合同履行情况、守约方的实际损失状况等因素来确定违约金的数额。在本案中，法院综合考虑了多个因素，对违约金进行了适当调整。这也提醒我们，在为当事人主张违约金时，要合理评估实际损失，避免过高或过低的主张，以提高诉讼的成功率。