(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

孙某芝、李某天作为原告，因北京市朝阳区一号房屋（涉案房屋）的执行问题与钱某鹏产生争议，向法院提起诉讼，请求解除对涉案房屋的查封并停止评估、拍卖程序，终止对该房屋的执行。

二、当事人信息

1. 原告：孙某芝、李某天

2. 被告：钱某鹏

3. 第三人：李某然、赵某德

三、原告诉称

原告孙某芝、李某天向本院提出诉讼请求：

1. 立即解除对北京市朝阳区一号房屋的查封；

2. 立即停止对涉案房屋的评估、拍卖程序，终止对该房屋的执行。

事实与理由：二原告系夫妻关系，被执行人李某然系二原告的女儿。涉案房屋是二原告全额出资购买，仅登记在女儿李某然名下，李某然对该房屋不享有实际权利。李某然出生于 1978 年，涉案房屋购买于 2000 年，当时李某然 22 岁，在大学就读，不具备单独购房能力。二原告支付首付款后，用原位于 F 号房屋拆迁所得补偿款支付了剩余购房款。房屋自交接起，由二原告办理相关手续，装修后入住至今，物业费、水电费等费用也由二原告承担。李某然未为该房屋付出任何经济成本，不是实际权利人。李某然与丈夫赵某德经营不善欠下债务，不应由二原告的房屋来偿还。

四、被告辩称

被告钱某鹏辩称，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告诉求。涉诉房屋登记在李某然名下，由李某然实际居住使用，原告并非涉诉房屋权利人，根据相关法律规定，房屋以登记产权为准。原告和第三人之间就房屋所有权存在纠纷，应另案解决，不应影响本案执行。原告主张涉案房屋购买于 2000 年，北京限购政策于 2011 年生效，原告对李某然就该房产存在的相关问题与我方无关，故我方认为应以房产登记为准，请求法院驳回原告诉求。

五、第三人辩称

第三人李某然、赵某德辩称，同意原告的诉求，房屋确实是以李某然的名字登记购买的，但李某然确实没有出资，当时是原告攒的钱付的首付款，李某然的工资不足以支付首付款。F 号房屋拆迁，拆迁款支付了涉案房屋尾款。李某然一直没有居住在涉诉房屋，实际占有使用人都是二原告。2003 年李某然结婚后居住在通州，实际使用权人就是二原告。李某然和赵某德于 2011 年结婚，涉诉房屋是婚前财产，赵某德和被告的债务是 2010 年开始的，李某然只是做了担保。

六、法院查明

1. 钱某鹏与赵某德、李某然因民间借贷纠纷，于 2020 年 12 月 22 日经北京市通州区诉前人民调解委员会主持调解，达成调解协议。本院于 2021 年 1 月 7 日立案受理申请人钱某鹏与赵某德、李某然关于司法确认调解协议的申请并进行了审查，裁定调解协议有效。后因赵某德、李某然未履行该经司法确认的调解协议，钱某鹏依据本院作出的裁定书向本院申请强制执行，本院立案执行。执行过程中，本院于 2021 年 3 月 24 日对涉案房屋进行了查封。经查，涉案房屋登记在李某然名下。

2. 2000 年 11 月 11 日，销售方与认购方李某然签订住宅认购意向书，约定李某然购买涉案房屋。2000 年 11 月 18 日、2001 年 3 月 21 日，又分别签订认购协议书和商品房买卖合同。庭审中，孙某芝、李某天向本院提交了物业费收据、取暖费发票，票据显示缴费人为李某天。

七、裁判结果

驳回原告李某天、孙某芝的诉讼请求。

八、房产律师点评

1. 法律适用原则：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，除非法律、司法解释另有规定。在本案中，需依据当时的法律规定来处理案外人执行异议之诉。

2. 案外人执行异议之诉的性质与举证责任：案外人执行异议之诉是案外人基于对执行标的享有的足以排除强制执行之实体权利而提起的诉讼，目的在于排除对执行标的物的强制执行，是案外人的一种实体救济途径。案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

3. 不动产登记的效力：根据法律规定，法院依据不动产登记簿判断物权归属和内容，不动产权属证书是权利人享有的该不动产物权的证明。本案中，基于涉案房屋所有权证登记所有权人系李某然的事实，将涉案房屋作为李某然的财产予以执行是合理的。

4. 借名买房的认定标准：判定是否借名买房，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。在本案中，根据现有证据不能认定涉案房屋系由孙某芝、李某天出资购买，也不能认定双方存在借名买房的关系，因此不能否定不动产登记簿之证明力和涉案房屋权属登记的真实性，不能认定涉案房屋实际属于孙某芝、李某天所有。

5. 原告主张的不足：孙某芝、李某天以其系涉案房屋实际所有权人为由，要求法院解除对涉案房屋的查封并终止对涉案房屋的执行，但他们所提交的现有证据不足以支持其主张，没有事实和法律依据，故法院不予支持。

总之，在处理案外人执行异议之诉案件中，律师需要准确把握法律适用原则，明确案外人的举证责任，重视不动产登记的法律效力，严格审查借名买房的认定标准，为当事人提供合理的法律建议，维护当事人的合法权益。

办案心得：

一、明确法律依据与执行程序的合法性

在本案中，首先需要明确法律依据以及执行程序的合法性。执行程序是基于生效的法律文书进行的，钱某鹏与赵某德、李某然之间的民间借贷纠纷经过了诉前人民调解委员会主持调解并经法院司法确认，具有法律效力。在执行过程中，对登记在李某然名下的涉案房屋进行查封等措施是符合法律规定的执行程序。

作为律师，要深入研究相关法律规定和执行程序，确保执行行为的合法性，为当事人的合法权益提供坚实的法律保障。在与原告的交锋中，可以依据明确的法律规定和执行程序的合法性来反驳原告的诉讼请求。

二、强调不动产登记的公信力

不动产登记具有公信力，是确定物权归属和内容的重要依据。在本案中，涉案房屋登记在李某然名下，根据法律规定，不动产权属证书是权利人享有的该不动产物权的证明。这一原则在处理涉及不动产执行的案件中至关重要。

作为律师，要强调不动产登记的公信力，指出原告仅以出资等理由主张房屋所有权缺乏法律依据。借名买房行为虽然在现实中可能存在，但在法律上需要严格的证据证明，且借名买房行为破坏了国家对于不动产统一登记制度的公信力。在本案中，原告未能提供充分证据证明借名买房关系的存在，因此不能否定不动产登记簿的证明力。

三、审查原告证据的不足

在诉讼过程中，仔细审查原告提供的证据是关键。在本案中，原告孙某芝、李某天主张涉案房屋是他们全额出资购买，仅登记在李某然名下，但他们提供的证据不足以证明这一主张。作为律师，要善于找出证据中的漏洞和不足之处。

例如，原告声称用原房屋拆迁补偿款支付了涉案房屋的剩余购房款，但未能提供充分的证据证明拆迁补偿款的具体流向和与涉案房屋购房款的关联性。同时，对于房屋的使用情况，虽然原告提供了物业费、取暖费发票等证据，但这些证据并不能直接证明他们是房屋的所有权人。通过审查原告证据的不足，可以有力地反驳原告的诉讼请求。

四、维护当事人合法权益的策略

在处理此类案件中，作为律师要始终以维护当事人的合法权益为出发点。首先，要全面了解案件事实，包括借贷纠纷的背景、执行程序的进展以及涉案房屋的登记情况等。其次，根据案件事实和法律规定，制定合理的诉讼策略。

在本案中，可以强调执行程序的合法性和不动产登记的公信力，同时指出原告证据的不足，以反驳原告的诉讼请求。在庭审过程中，要善于运用法律条文和证据进行辩论，为当事人争取有利的裁判结果。此外，还可以与执行法院保持沟通，确保执行程序的顺利进行，维护当事人的合法债权得到实现。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！