(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告王某与被告某公司因北京市朝阳区一号房屋的商品房预售合同产生纠纷。原告要求撤销合同中关于逾期完成移转登记违约金的约定，并要求被告支付延期办理房屋过户登记违约金。被告则不同意原告的诉讼请求。

二、当事人信息

1. 原告：王某

2. 被告：某公司

三、原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：

1. 要求撤销原告与被告签订的北京市商品房预售合同第 16.2.1 条中关于逾期完成移转登记违约金的约定；

2. 要求被告支付原告延期办理房屋过户登记违约金。

事实和理由：2016 年 7 月 30 日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区一号房屋，规划用途为办公，购置价格为 18915856 元。原告在不同时间分别支付了购房款，共计 18969713 元。双方合同约定被告应当在买受人将全部资料文件交齐、缴清全部款项后 720 日内完成移转登记。原告于 2017 年 12 月 31 日交付买受人全部材料文件和产权登记费，被告应于 2019 年 12 月 22 日办理产权登记手续，但被告至今未办理。

四、被告辩称

被告不同意原告的诉讼请求。

1. 不同意撤销 16.2.1 条约定。理由如下：原告行使撤销权超过了期限，合同成立于 2016 年，根据规定，撤销权应当在知道或应当知道撤销事由起一年内行使。本合同不属于格式条款，是双方协商的，原告购买的是办公用楼，是商事主体，不是普通商品房买卖。双方合同条款是经过充分提示的，预售合同说明中第六条进行了提示，16.2.1 条内容“千分之二”也是有下划线标注的，补充协议的 21.6 条也进行了加粗提示。

2. 对于违约金的诉讼请求也不同意。逾期办证的情况确实存在，但逾期办证的原因是北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，导致首次登记无法完成，所以无法办理原告的产权登记手续。被告已经将房屋交付原告使用，并积极配合办理产权登记手续，不应当承担违约责任。此外，双方合同已经约定了逾期办理产权登记的违约责任，该约定的违约金数额已经过高，不应当依据原告主张的法律规定计算违约责任。无法办理产权证书不是由于被告的原因，是被告无法预见和控制的原因导致，燃气站属于公益设施，服务包括原告在内的整个望京地区，原告也应当分担或承担相应责任。即使存在违约行为也应当按照千分之二来计算，且千分之二的约定已经过高，原告已经接受并使用房屋，也没有证据证明原告产生了实际损失。

五、法院查明

2016 年 7 月 30 日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告从被告处购买位于北京市朝阳区一号房屋，规划用途为办公，购置价格为 18915856 元。该合同附件八补充协议第 16.2.1 条约定，出卖人应于买受人交齐办理房屋权属转移登记所需的全部资料、文件并缴清全部相关费用之日起 720 日内，完成转移登记。如因出卖人的责任未能在约定期限内完成转移登记的，则每逾期一日，出卖人应向买受人支付其已付房款万分之壹的违约金，但违约金总额不超过买受人已付房款的千分之贰。如因买受人原因致使出卖人未能按期办理完毕产权登记的，出卖人不承担违约责任，所产生的一切后果由买受人自行承担。

签订合同后，原告共向被告支付购房款 18969713 元。2017 年 12 月 31 日，被告将房屋交付原告使用。2017 年 12 月 31 日，原告交付买受人全部材料文件和产权登记费，被告应于 2019 年 12 月 22 日前办理产权登记手续，但至今被告仍未办理产权登记手续。

庭审中，原告主张 16.2.1 条约定对违约金上限进行了约定，“千分之二”的约定对原告不利，损害了原告权益，该协议是格式条款，被告作为格式条款提供方没有尽到提示和说明义务，应将该条款撤销。被告主张双方合同条款是经过充分提示的，在合同说明中第六条进行了提示，“千分之二”也有下划线标注，补充协议的 21.6 条也进行了加粗提示。且被告主张逾期办证的情况确实存在，但逾期办证的原因是北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，导致首次登记无法完成，所以无法办理原告的产权登记手续，被告已经将房屋交付原告使用，且积极配合办理产权登记手续，不应当承担违约责任。

六、裁判结果

1. 被告于本判决生效后七日内支付原违约金 37939.43 元；

2. 驳回原告的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原、被告签订的北京市商品房预售合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定履行。被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，应当依照补充协议第 16.2.1 条约定承担违约责任。被告主张未办理产权登记手续系由于北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站没有完成核验，但该主张不能作为免除违约责任的依据，故对被告以此抗辩法院不予采信。

关于原告主张补充协议第 16.2.1 条系格式条款且被告未尽提示告知义务，法院认为该条款系对违约责任的约定，并非免除或者限制被告责任的条款，且在违约金计算标准下标注了下划线，原告作为合同签订方，对于违约责任的约定应当有一般的注意义务，故原告以此为由要求撤销该条款没有事实依据，法院不予支持。

办案心得

一、合同履行与违约责任认定

在本案例中，原被告双方签订了北京市商品房预售合同，明确约定了被告办理产权登记手续的时间和违约责任。然而，被告未能在约定期限内完成转移登记，构成了违约行为。

这提醒我们在处理合同纠纷时，要严格依据合同约定来确定双方的权利义务和违约责任。在本案中，法院正确地认定了被告的违约行为，并依据合同约定判令被告承担相应的违约金。作为律师，在代理类似案件时，要仔细分析合同条款，明确违约行为的认定标准和违约责任的承担方式，为当事人提供准确的法律意见。

二、格式条款的认定与提示义务

原告主张合同中的第 16.2.1 条约定是格式条款，被告未尽提示和说明义务，要求撤销该条款。法院在审理过程中，对格式条款的认定进行了分析。

格式条款的认定需要考虑条款是否为一方预先拟定、重复使用，且在订立合同时未与对方协商。在本案中，法院认为该条款并非格式条款，且被告对条款进行了一定的提示，如在合同说明中提示、对违约金计算标准下划线标注等。这提示我们在处理涉及格式条款的纠纷时，要仔细审查条款的性质和提供方的提示义务。作为律师，要帮助当事人准确判断合同条款是否为格式条款，以及提供方是否尽到了合理的提示和说明义务。如果提供方未尽提示义务，可能导致格式条款被撤销或不被适用。

三、免责事由的审查

被告以北京市燃气集团有限责任公司负责建设的燃气调压站未完成核验为由，主张无法办理产权登记手续不是其原因，不应承担违约责任。然而，法院并未采信这一主张。

在合同纠纷中，当事人主张免责时，需要提供充分的证据证明免责事由的存在且符合法律规定。在本案中，燃气调压站未完成核验不能成为被告免除违约责任的合法事由。作为律师，在代理案件时，要严格审查当事人提出的免责事由，分析其是否具有法律依据和事实依据。如果免责事由不成立，应积极为当事人主张违约责任，维护当事人的合法权益。

四、证据在诉讼中的重要性

在本案中，双方在格式条款的认定、违约责任的承担等问题上存在争议。法院在审理过程中，依据双方提供的证据进行了判断。例如，被告提供了合同中的提示内容作为证据，证明其对条款进行了提示。

这充分体现了证据在诉讼中的关键作用。在合同纠纷中，当事人应妥善保留合同、通知、付款凭证等相关证据，以支持自己的主张。作为律师，要指导当事人收集和整理证据，在诉讼中合理运用证据进行举证和质证，通过证据展示案件事实，为当事人争取有利的裁判结果。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！