(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告孙某丽与被告李某强、王某文因房屋买卖产生纠纷。2006年7月8日，双方签订房屋买卖协议，约定孙某丽购买李某强、王某文所有的位于北京市石景山区一号房屋，总价款49万元。此后，双方在履行协议过程中出现争议，孙某丽诉至法院，要求二被告继续履行协议、赔偿经济损失，李某强、王某文则提起反诉。

二、当事人信息

1. 原告（反诉被告）：孙某丽

2. 被告（反诉原告）：李某强、王某文

三、原告诉称

孙某丽向本院提出诉讼请求：

1. 判令二被告继续履行房屋买卖协议，为原告办理北京市石景山区一号房屋的产权过户登记手续（估值49万元）；

2. 判令二被告赔偿原告经济损失10万元；

3. 案件受理费由被告负担。

事实与理由：2006年7月8日，原被告签订房屋买卖协议，约定由原告购买二被告所有的位于北京市石景山区一号房屋。原告自2006年7月起代替二被告向银行履行还款义务，直至全部还清为止且房屋抵押被撤销时，双方办理产权过户手续。原告于2007年7月8日交付二被告购房款现金人民币26万元，通过代替二被告偿还银行贷款方式支付剩余房款。现案涉房屋贷款已全部偿清，房屋上设定的抵押权已全部注销，但二被告以各种理由拒绝为原告办理产权过户登记手续。

四、被告辩称及反诉请求

1. 被告李某强、王某文答辩称：

不同意孙某丽的诉讼请求。孙某丽并未履行完毕偿还贷款义务，尚欠代为偿还的195998.88元贷款未付。孙某丽占用、使用涉案房屋期间欠缴多年物业费。2012年10月王某文、李某强曾将涉案房屋卖与第三人，孙某丽诉请撤销，该判决于2017年生效后，孙某丽怠于主张权利，其行为侵犯了王某文、李某强的合法权益，并同时构成不当得利。孙某丽为能够长期使用住房公积金优惠利率及节省重新贷款费用，不及时办理过户手续，自身有严重过错。

2. 反诉原告李某强、王某文向本院提出反诉请求：

（1）判令被反诉人孙某丽支付二反诉人代为偿还的贷款余额197000元；

（2）判令被反诉人支付二反诉人贷款余额197000元的利息；

（3）判令孙某丽承担本案全部诉讼费用。

事实与理由：双方签订房屋买卖协议后，孙某丽未按约定还清贷款，且长期不过户。双方曾口头协商孙某丽应在三年内还清银行贷款并办理过户手续，但孙某丽未履行。孙某丽欠付物业费，在胜诉判决后怠于主张权利，其行为侵犯了反诉人的合法权益。

3. 反诉被告孙某丽答辩称：

不同意李某强、王某文的反诉请求。对于贷款余额应扣除相关费用后确定应给付被告的剩余房款，同意支付剩余房款，但不同意支付利息损失。对反诉人陈述的事实部分不予认可。

五、法院查明

位于石景山区一号房屋原登记在李某强名下，2006年7月8日，王某文、李某强与孙某丽签订房屋买卖协议，约定甲方将房屋出售给乙方，乙方自2006年7月起代替甲方履行还款义务，房屋抵押权被撤销时办理过户手续。同日，王某文、李某强向孙某丽出具收条，载明收到购房款26万元。孙某丽通过代替偿还银行贷款方式支付剩余房款。

孙某丽曾将王某文、李某强、张某辉以确认合同无效纠纷诉至本院，本院判决确认张某辉与李某强签订的房屋买卖协议及存量房屋买卖合同无效。此后，各方当事人多次就涉案房屋在本院进行诉讼。

北京市住房公积金管理中心出具的还款明细显示，截至2012年9月25日，涉案房屋尚有贷款余额195998.88元，2012年10月25日，贷款全部偿还完毕。诉讼中，经双方确认，孙某丽应返还王某文、李某强171930元。

孙某丽主张的经济损失10万元包括诉讼费等费用、被告违约造成的损失、精神损害及资金占用费。另查，孙某丽认可涉案房屋交付其使用至今，该房屋目前仍登记在第三人张某辉名下。

六、裁判结果

1. 第三人张某辉于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）孙某丽、被告（反诉原告）李某强、王某文将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至李某强名下；

2. 原告（反诉被告）孙某丽于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）李某强、王某文171930元；

3. 被告（反诉原告）李某强、王某文于收到第二项判项的款项后七日内，协助原告（反诉被告）孙某丽将坐落于北京市石景山区一号的房屋过户至孙某丽名下；

4. 被告（反诉原告）李某强、王某文于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）孙某丽经济损失3万元；

5. 驳回原告（反诉被告）孙某丽的其他诉讼请求；

6. 驳回被告（反诉原告）李某强、王某文的其他反诉请求。

七、房产律师点评

孙某丽与李某强、王某文签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，属有效合同。双方应依合同约定履行义务。李某强、王某文在将房屋交付孙某丽并收取部分购房款后，又将房屋出售给第三人张某辉并办理过户手续，属违约行为。

现李某强与张某辉签订的合同已被确认无效，孙某丽与王某文、李某强应当继续履行双方的协议。鉴于涉案房屋贷款已清偿完毕，孙某丽应给付剩余房款，王某文、李某强应当配合办理产权过户登记手续。关于王某文、李某强主张的利息损失，因其系违约方且具有主观故意，法院不予支持。关于孙某丽主张的10万元损失，法院酌情判令王某文、李某强赔偿孙某丽违约损失3万元。

办案心得

一、合同履行的全面性与违约责任认定

在本案例中，孙某丽与李某强、王某文签订的房屋买卖协议明确约定了双方的权利义务。然而，在履行过程中，李某强和王某文在收取部分购房款并将房屋交付孙某丽后，又将房屋出售给第三人，这种行为明显违反了合同约定，构成违约。

这提醒我们在处理房屋买卖纠纷时，要严格审查合同的履行情况。对于违约行为，应依据合同条款和法律规定准确认定违约责任。在本案中，法院正确地认定了李某强和王某文的违约行为，并要求他们承担相应的法律后果，包括配合办理房屋过户手续和赔偿孙某丽的经济损失。

作为律师，在代理类似案件时，要仔细分析合同条款，明确双方的义务和责任，为当事人提供准确的法律意见。同时，要善于运用法律手段维护当事人的合法权益，确保合同的全面履行。

二、证据在纠纷解决中的重要性

本案中，双方在贷款还款情况、孙某丽存入款项情况等方面存在争议。法院通过依申请调取李某强名下储蓄卡的交易明细，并组织双方进行核对，最终确定了孙某丽应返还的款项数额。

这充分体现了证据在纠纷解决中的关键作用。在房屋买卖纠纷中，涉及到款项支付、房屋交付、产权登记等多个环节，证据的收集和保存至关重要。当事人应在交易过程中妥善保留各种书面凭证、转账记录、沟通记录等证据，以便在纠纷发生时能够有力地支持自己的主张。

对于律师而言，要善于指导当事人收集证据，并在诉讼过程中合理运用证据，通过证据展示案件事实，为当事人争取有利的裁判结果。

三、违约损失的合理认定

孙某丽在诉讼中主张了10万元的经济损失，包括诉讼费、公告费、保全费、律师费等费用，以及因被告违约行为造成的损失、精神损害和资金占用费等。法院在认定违约损失时，进行了合理的分析和判断。

对于合同纠纷中的违约损失，法院通常会根据实际情况进行合理认定。在本案中，法院认为双方在其他案件中的相关诉讼费用应按照裁判文书依法负担，精神损害赔偿在合同纠纷中不予支持，但鉴于王某文和李某强的违约行为，酌情判令他们赔偿孙某丽违约损失3万元。

作为律师，在代理当事人主张违约损失时，要合理确定损失范围，提供充分的证据支持，并根据法律规定和案件实际情况进行合理的主张。同时，要理解法院在认定违约损失时的考量因素，为当事人提供合理的预期和建议。

四、房屋交易中的风险防范

本案例也为房屋交易双方提供了重要的风险防范启示。在房屋买卖过程中，双方应严格按照合同约定履行义务，及时办理产权过户手续，避免因拖延或不当行为引发纠纷。对于购买方而言，要确保支付款项的安全，及时了解房屋的产权状况和抵押情况。对于出售方而言，要诚实守信，不得一房二卖或采取其他违约行为。

作为律师，在为当事人提供房屋交易法律服务时，要充分告知当事人交易中的风险，并协助当事人制定合理的交易方案和风险防范措施，确保房屋交易的安全和顺利进行。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！