(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

2010 年北京市丰台区 G 村改造项目启动，孙某涛、赵某洁夫妻及女儿作为被安置人进行了安置。赵某洁、钱某霞向法院提出诉讼请求，要求判令孙某涛与郑某兰签订的房屋买卖合同无效，郑某兰返还位于北京市丰台区一号房屋并协助办理返还房屋后的相关变更登记，同时诉讼费由郑某兰、孙某涛承担。赵某洁、钱某霞认为该房屋系安置房，有其合法利益，孙某涛与郑某兰签订转让协议构成恶意串通。

二、当事人信息

1. 原告：赵某洁、钱某霞

2. 被告：郑某兰、孙某涛

三、原告诉称

赵某洁、钱某霞向本院提出诉讼请求：

1. 判令孙某涛与郑某兰签订的房屋买卖合同无效；

2. 判令郑某兰返还位于北京市丰台区一号房屋给赵某洁、钱某霞；

3. 判令郑某兰协助赵某洁、钱某霞在北京市丰台区 G 村村民委员会、北京 M 村办理返还房屋后的相关变更登记；

4. 诉讼费由郑某兰、孙某涛承担。

事实与理由：2010 年北京市丰台区 G 村改造项目启动，孙某涛、赵某洁夫妻及女儿作为被安置人进行了安置。因孙某涛与赵某洁是再婚夫妻，赵某洁并未参与拆迁事宜，完全相信孙某涛，以为此次安置只有位于丰台区 A 号的安置房，对补充安置的一号房屋不知情。补充安置的房屋被同村郑某兰以极低的价格从孙某涛处受让所得，该房屋买卖合同签订双方均明知该套房屋系安置房，安置政策是人均 45 平米，故郑某兰夫妻受让的房屋，有赵某洁、钱某霞的合法利益。但其仍签订转让协议，构成恶意串通。根据法律规定，双方签订房屋买卖合同为无效民事行为，郑某兰应履行房屋返还义务，特向法院提起诉讼，望判如所请。

四、被告辩称

1. 郑某兰辩称：

我不同意赵某洁、钱某霞的全部诉讼请求，二人的主张没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。涉诉房屋买卖合同是赵某洁、孙某涛作为甲方，郑某兰作为乙方签订的，双方是完全民事行为能力人，买卖标的物是属于正常可交易的标的，没有违反法律的强制性规定，不属于合同无效的情形，合同合法有效。故而对方后续的请求亦无法律依据。双方签订合同的时间是 2010 年 11 月 30 日，房屋实际于 2017 年 6 月完成交付，赵某洁、钱某霞起诉已经超过了三年诉讼时效。

2. 孙某涛辩称：

我同意赵某洁、钱某霞的诉讼请求，我要求基于当时的市场价格返还房屋。

五、法院查明

2010 年 9 月 29 日，孙某涛作为被拆迁户（乙方），北京 F 公司作为拆迁单位（甲方），双方签订房屋拆迁补偿协议，约定甲方拆迁乙方在拆迁范围内 S 号居住的房屋。乙方在拆迁范围内居住 S 号院，正式住房 2 间，建筑面积 33.15 平方米。现有在册人口 3 人，孙某涛、赵某洁、钱某霞，被拆迁户全户享受优惠购房面积为 120 平方米，全院享有优惠购房补贴面积为 30 平方米。

北京 F 公司作为甲方，孙某涛作为乙方，双方签订认购单，认购 A 号，房价 302049 元。

2017 年 5 月 28 日，北京 F 公司作为甲方，孙某涛作为乙方，双方签订补充协议，内容包括：拆迁补偿协议中约定购房指标面积为 120 平方米。实际总购房面积 151.07 平方米，超出购房指标面积 31.07 平方米。乙方原已安置房屋建筑面积 91.53 平方米，单价 3300 元/平方米。乙方选择安置在一号，房款 247484.25 元。

2010 年 11 月 30 日，孙某涛、赵某洁作为转让方（甲方），郑某兰作为受让方（乙方），双方签订房屋转让买卖协议，内容为：“一、甲方自愿将自己在改造拆迁赔偿中购买的一套一居室楼房转让卖给乙方。二、三、房款共计肆拾贰万元，协议签字后付款。……六、房屋产权按 G 村拆迁购买规定办理，如不能直接办到乙方名下，可先办到甲方名下以后甲方协助乙方办理过户手续，费用均由乙方担负。卖房人（甲方）：孙某涛、赵某洁，买房人（乙方）：郑某兰。”在该份协议又补充手写有“2017 年 5 月 27 号，拿到入驻证，再补卖方人玖万元以及购房余款合计（34 万元）。”“房款全部结清，孙某涛，17 年 5、31 号。”

庭审中，孙某涛认可收到郑某兰给付的 510000 元。

庭审中，郑某兰、孙某涛提供物业管理服务协议、物业费收据、电卡及电费付款单，燃气卡及燃气费付款单，拟证明涉诉房屋已经实际交付，郑某兰已经实际占有使用。赵某洁、钱某霞、孙某涛认可该组证据的真实性，但认为与确认合同效力纠纷无关。

六、裁判结果

驳回赵某洁、钱某霞的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

赵某洁、钱某霞称孙某涛与郑某兰恶意串通，并未提交确实充分的证据，郑某兰对此亦不予认可。考虑到该房屋已由郑某兰实际占有使用多年，赵某洁、钱某霞称对孙某涛出售房屋一事不知情，不符合常理，法院不予采信。故赵某洁、钱某霞确认孙某涛与郑某兰之间的房屋买卖合同无效及返还房屋、办理变更登记手续的请求，于法无据，法院不予支持。

办案心得

一、证据在合同纠纷中的关键作用

在本案中，赵某洁和钱某霞主张孙某涛与郑某兰签订的房屋买卖合同无效，理由是双方恶意串通损害了其利益。然而，她们未能提供确实充分的证据来支持这一主张。这凸显了在合同纠纷中，证据的收集和提供至关重要。

当事人在面临合同纠纷时，应在纠纷发生初期就有意识地收集与合同签订、履行过程相关的各种证据，如书面协议、付款凭证、沟通记录等。在本案中，如果赵某洁和钱某霞能够提供一些具体的证据，例如双方恶意串通的聊天记录、证人证言等，可能会使案件的走向有所不同。

对于律师而言，在代理案件时，要仔细审查当事人提供的证据，评估其证明力，并根据案件需要指导当事人进一步收集证据。同时，律师也要善于利用证据规则，在法庭上合理地展示证据，以支持当事人的主张。

二、实际占有使用对合同效力的影响

本案中，郑某兰已实际占有使用涉诉房屋多年。这一事实在法院的判断中起到了一定的作用。实际占有使用通常被视为合同履行的一种表现，它可能会增强合同的稳定性。

在处理类似案件时，律师需要考虑实际占有使用这一因素对合同效力的潜在影响。如果一方已经实际占有使用房屋，且没有明显的违法或不当行为，法院在判断合同效力时可能会更加谨慎。对于主张合同无效的一方，需要更有力的证据来推翻实际占有使用所带来的合同稳定性。

三、对当事人行为合理性的考量

赵某洁和钱某霞称对孙某涛出售房屋一事不知情，法院认为这不符合常理。在法律判断中，不仅要依据法律条文，还会考虑当事人行为的合理性。

律师在代理案件时，要帮助当事人分析其行为在法律上的合理性，并根据合理性来构建诉讼策略。如果当事人的行为在常理上难以解释，那么在诉讼中可能会处于不利地位。在本案中，赵某洁和钱某霞作为被安置人，在多年时间里对房屋的出售不知情，这在法院看来缺乏合理性，从而影响了她们的诉讼请求。

四、对拆迁安置用房交易的法律认识

本案例涉及拆迁安置用房的买卖合同纠纷。根据法律规定，当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，一般情况下不认定合同无效，除非是转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标。

这提醒律师在处理涉及拆迁安置用房的交易纠纷时，要准确把握法律规定的适用范围。对于拆迁安置用房的交易，要审查其是否符合法律规定的条件，以及交易双方的行为是否合法。同时，也要向当事人充分解释法律规定，帮助当事人了解其在拆迁安置用房交易中的权利和义务。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！