(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

吴某杰向法院提出诉讼请求，要求确认其与吴某鹏于 1983 年 10 月 10 日签订的让房文约无效，并由被告承担诉讼费。吴某杰称协议约定其将宅基地上房屋让与吴某鹏，但自己未在协议书上签字且吴某鹏未支付购房款，且吴某鹏为非农业人口。吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳则辩称让房文约有效，并提出反诉请求确认其合法有效。

二、当事人信息

1. 原告：吴某杰

2. 被告：吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳

三、原告诉称

吴某杰向本院提出诉讼请求：

1. 依法确认 1983 年 10 月 10 日原告与吴某鹏签订的让房文约无效。

2. 本案的诉讼费由被告承担。

事实和理由：被告父亲吴某鹏欲购买原告吴某杰宅基地上房屋，并于 1983 年 4 月 4 日由执笔人孙某尧书写让房文约。协议约定吴某杰将自己祖宅房屋包括北房三间，东房两间让与吴某鹏，合同金额为 1500 元整，原告并未在协议书上签字。协议签订后，因吴某鹏一直未支付购房款，原告遂要求吴某鹏返还宅基地上房屋，并就此事多次与吴某鹏协商，但未果。

吴某鹏自始为非农业人口，并于 2019 年去世，吴某燕、吴某峰、吴某贵为吴某鹏子女。原告宅基地上房屋在吴某鹏去世后，由被告吴某燕强行占用并将涉案房屋拆除，并以让房文约为依据在原告宅基地上面搭建临建房。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。

四、被告辩称及反诉请求

吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳辩称，不同意原告的诉讼请求，吴某杰与吴某鹏签订的让房文约有效。

吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳向本院提出反诉请求：

1. 确认 1983 年 10 月 10 日吴某鹏与吴某杰签订的让房文约合法有效。

2. 本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。

事实和理由：吴某鹏与吴某杰系亲兄弟，1983 年 10 月 10 日，吴某鹏与吴某杰签订让房文约，约定吴某杰将祖遗五间房转让给吴某鹏，价款人民币壹仟伍佰元整。该让房文约由执笔人孙某尧执笔，中间人吴某光、吴某樱见证，所有当事人均画押确认。让房文约履行完毕后，数年间无争议，随着房屋价值的上升，近些年吴某杰之子多次要求撕毁让房文约，并阻挠吴某鹏子女对受让五间房的修缮和翻建。

2021 年 6 月 8 日，吴某杰起诉吴某燕，案由是排除妨害，请求判令吴某燕搬离涉案宅基地，该案审理过程中，吴某杰撤诉后吴某杰又提起本案。若本案以驳回原告诉讼请求结案，可以推定让房文约有效，为了有效定纷止争，特请求人民法院明确确认让房文约合法有效。综上，反诉人认为，双方签订的让房文约合法有效，是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，特提起反诉，请求确认让房文约合法有效。

吴某杰针对反诉辩称，双方签订的让房文约无效，依据国务院关于发布村镇建房用地管理条例通知第 4 条第 2 款和经济合同法第 7 条第 1 款，本案让房文约应属无效。

五、法院查明

吴某鹏与林某芳系夫妻，双方育有三个子女，分别是长子吴某峰、次子吴某贵，女儿吴某燕。吴某鹏于 2016 年 2 月 3 日因死亡注销户口。吴某鹏与吴某杰为兄弟关系。

吴某杰提交土地房产所有证存根，表示涉案宅基地上原有房屋归吴某杰所有。其于 1983 年 10 月 10 日与吴某鹏签订让房文约，载明“立让房文约人吴某杰因有祖遗闲房北房三间东房两间，计五间正。经兄弟三人商议将此房让于三兄吴某鹏，特立此字据为证。”落款立约人处书写吴某鹏、吴某杰，名字下方有圆圈与十字标识。吴某杰称该协议并非其真实意思表示，其未在该协议上签字，仅名字处的圆圈标识系其本人标注。

吴某燕提交律师调查笔录，让房文约执笔人孙某尧陈述：让房文约是我执笔写的，买卖房屋及宅基地的事儿是属实的，协议上写明的人都在现场，名字不是本人签的，但名字上的标识都是本人划的。因为都是亲戚，就采用了这种方式，划押就代表签字了，保证是本人划的。

吴某杰提交盖房占地申请书，证明涉案宅基地使用权及房屋为吴某杰所享有的事实，被告对此不予认可，表示这是给吴某杰审批的新的宅基地，按照一户一宅的标准，是村委会同意吴某杰将老宅转让后才会批给其新的宅基地，实际吴某杰 1982 年 3 月 16 日获得面积三分的新宅基地，建房后于 1983 年 10 月 10 日将原不到二分的老宅转让，吴某杰认可上述盖房占地申请书系其另审批新的宅基地。

另查，吴某鹏 1972 年 11 月户籍档案登记为居民。

吴某杰认为吴某鹏签订让房文约时系居民，违反了村镇建房用地严禁转让的强制性法律规范，故上述协议应属无效。吴某鹏对此不予认可，其认为协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，故要求确认协议有效。

六、裁判结果

1. 吴某杰与吴某鹏于 1983 年签订的让房文约有效。

2. 驳回吴某杰的诉讼请求。

七、房产律师点评

具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

双方对于让房文约是否是吴某杰的真实意思表示存在争议，吴某杰表示其未在让房文约上签字，其当时年龄尚小出卖房屋并非其真实意思，但其认可系本人在让房文约落款立约人吴某杰处书写圆圈标识，法院认为吴某杰虽未在让房文约上签字，但其在名字处标示的行为，应视为对让房文约内容的认可，现吴某杰提供的证据不足以证明让房文约的签订存在意思表示不真实的情形，故法院认定让房文约系双方真实意思表示。

对于让房文约效力的问题，本案买卖标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，与宅基地具有不可分离性，买卖房屋的同时也涉及到宅基地使用权的转让。双方争议焦点在于涉案房屋对应的宅基地流转是否违反法律、行政法规的强制性规定。

首先，让房文约签订时间为 1983 年，应当以合同成立时的法律为依据，即应符合村镇建房用地管理条例的相关规定。现吴某杰认为吴某杰与吴某鹏签订的让房文约违反了该规定第四条严禁买卖、出租和违法转让建房用地的规定，该条例仅对转让建房用地作出限制，对于买卖宅基地上房屋的行为并未作出禁止性规定，且该条例第十五条规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”。自上述规定可以看出，买卖房屋转移宅基地使用权的情形并非绝对禁止。故对吴某杰的该主张法院无法采纳。

其次，吴某杰提出吴某鹏签订让房文约时系居民，非集体经济组织成员，无权享有宅基地。1983 年让房文约签订时的法律、行政法规对城镇居民购买集体土地上的房屋并无明确禁止规定，即让房文约签订时并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗应属合法有效。

再者，1983 年签订让房文约，双方买卖房屋的意思表示真实，房屋实际交付，且由吴某鹏及其继承人实际使用至今已足有三十八年之久，另吴某杰获批新的宅基地，现要求确认合同无效，有悖契约精神，违反诚实信用和公平原则。

综上，法院对于吴某杰要求确认让房文约无效的诉讼请求不予支持，对于吴某燕、吴某峰、吴某贵、林某芳要求确认让房文约有效的反诉请求，法院予以支持。

办案心得

一、合同形式与意思表示的认定

在本案中，虽然吴某杰未在让房文约上签字，但他在名字处标注圆圈标识的行为被法院认定为对合同内容的认可。这提醒人们在签订合同或其他法律文件时，应明确表示自己的真实意思，无论是签字、盖章还是采用其他特定标识，都要确保其能够准确反映自己的意愿。

同时，对于合同形式的多样性，在法律实践中应根据具体情况进行综合判断。当事人在面对类似情况时，应谨慎对待自己的行为，避免因行为的模糊性而导致意思表示的不确定性。

二、历史交易的法律适用与稳定性

本案涉及到 1983 年的房屋交易，法院在判断合同效力时，以合同成立时的法律为依据。这表明在处理历史交易纠纷时，要充分考虑当时的法律规定和社会背景。

对于早期的农村房屋交易，法律规定可能相对不明确或不完善。但随着时间的推移，交易双方已经实际履行合同多年，法院在判断合同效力时会考虑交易的稳定性和历史延续性。这提示当事人在面对历史交易纠纷时，不能简单地以现行法律规定来否定过去的交易，而应尊重历史事实和交易的实际情况。

三、宅基地流转的法律限制与例外

农村宅基地的流转一直受到严格的法律限制，但本案中法院指出，1983 年的村镇建房用地管理条例对买卖宅基地上房屋的行为并未作出禁止性规定，且规定了因买卖房屋而转移宅基地使用权的审批手续。

这提醒人们在涉及农村宅基地交易时，要准确理解法律规定的限制和例外情况。同时，政府部门在审批宅基地流转时，应严格按照法律规定的程序进行，确保交易的合法性和公正性。对于当事人来说，在进行宅基地交易时，应了解相关法律规定，避免因违法交易而引发纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！