(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

原告赵某康向法院提出诉讼请求，要求确认二被告于 2017 年 订立的主债权及不动产抵押合同（不动产登记专用）无效。赵某康与林某英系夫妻关系，婚后购买涉案房屋登记在林某英名下。因无力支付贷款被银行起诉，执行阶段发现涉案房屋还存在抵押给郭某峰的情况。赵某康认为二被告未经其同意将夫妻共同财产抵押，且郭某峰非善意，侵害了其合法权益。

二、当事人信息

1. 原告：赵某康

2. 被告一：郭某峰

3. 被告二：林某英

三、事实与理由

（一）赵某康称：

1. 与林某英系夫妻关系，婚后购买涉案房屋于 2016 年取得房屋所有权证，登记在林某英名下。因购房办理按揭贷款，无力支付被银行起诉，进入执行阶段才得知涉案房屋抵押给郭某峰。

2. 认为二被告未经其同意订立抵押合同，侵害其合法权益；郭某峰明知涉案房屋属夫妻共同财产却办理抵押手续，并非善意。

（二）郭某峰辩称：

1. 从事房地产中介工作，经朋友介绍认识林某英。林某英因经营公司急需用钱向其借款 160 万元并办理抵押借款。查看涉案房屋产权证显示所有权人为林某英，林某英告知其离婚状态，后办理房屋抵押登记。

2. 林某英自 2017 年 3 月正常支付利息，2018 年初开始未支付利息和归还本金。屡次要求还款后，林某英准备卖房但因涉案房屋被法院查封未成功。

3. 2020 年 8 月曾起诉林某英归还欠款并达成调解，但林某英未履行。2020 年 10 月林某英再次卖房要求配合解押，后因 A 银行不同意先解除司法查封未成功。

4. 认为原告参与银行、A 银行借款，不可能不知道涉案房屋存在抵押权且签署了还款协议；涉案房屋登记为林某英个人所有，借款合同公证且依法办理抵押登记，债权应受保护，不同意原告的诉讼请求。

（三）林某英辩称：

1. 认可原告陈述情况属实。因经营公司融资需要向郭某峰借款 160 万元并办理抵押登记，考虑赵某康不同意未告知。

2. 银行申请执行后，郭某峰曾同意不还钱解押但要求签署还款协议，此时才告知赵某康抵押借款一事，赵某康本不同意签署，后因林某英承诺个人还款才同意。但郭某峰未履行承诺解押，涉案房屋已被拍卖。

3. 现无还款能力，同意原告的诉讼请求，认为二被告之间的抵押合同无效。

四、法院查明

1. 赵某康与林某英系夫妻关系，涉案房屋登记在林某英名下。

2. 2017 年 3 月 24 日，林某英与郭某峰订立主债权及不动产抵押合同，载明主债权金额 200 万元，债务履行期限 9 个月，并办理抵押权登记。在不动产登记询问笔录中回答申请登记不动产不是夫妻共有，林某英签字。2017 年 3 月 27 日，郭某峰取得抵押权登记证明。

3. 根据公证书记载，2017 年 3 月 23 日，林某英与郭某峰订立借款合同，约定借款 200 万元，月利率 2%，期限 9 个月，双方办理强制执行公证。诉讼中，双方认可实际借款金额为 160 万元。

4. 林某英称抵押登记及公证程序系郭某峰委托他人代为办理，自己未仔细查阅内容，但法院调取档案显示双方本人亲自到场办理。

5. 2020 年 10 月 23 日，郭某峰与林某英在法院达成调解，确认林某英于 2021 年 2 月 22 日前给付郭某峰 160 万元。

6. 2021 年 1 月 11 日，赵某康、林某英与郭某峰订立还款协议，约定林某英欠款及还款方式等。赵某康称是为卖房被迫签署，郭某峰称因担心拍卖损失同意订立。后因司法查封未解除，郭某峰未配合解押。

7. 2019 年 1 月 10 日，A 银行起诉林某英、赵某康等金融借款合同纠纷一案，涉案房屋被保全查封。2020 年 10 月 13 日，海淀区人民法院将涉案房屋交由西城区人民法院处置。

8. 2021 年 2 月 8 日，西城区人民法院出具协助执行通知书，对涉案房屋进行查封、评估、拍卖，已由案外人购买，价款 5981573 元。

9. 诉讼中，林某英、郭某峰均认可林某英尚未归还本金，亦未履行还款协议。

五、裁判结果

驳回原告赵某康的诉讼请求。

六、房产律师点评

根据已查明情况，林某英与郭某峰成立民间借贷法律关系，借款 160 万元。为保证债权实现，办理涉案房屋抵押登记手续并订立抵押合同。

虽然赵某康称不知晓林某英订立抵押合同情况，但涉案房屋登记在林某英个人名下，赵某康对房屋由林某英控制、支配和使用采取了默认态度，否则应办理共有权利登记。

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

本案中，赵某康、林某英于 2021 年 1 月 11 日与郭某峰订立还款协议，至少证明赵某康于该日知晓涉案房屋存在第二抵押权人的情况，其非但未提出异议，反而与郭某峰达成还款合意，应视为赵某康作为共有权人追认抵押合同的效力。赵某康虽辩称迫于无奈订立协议，但未提交受胁迫证据，法院不予采信。

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。林某英以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，郭某峰基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予以保护，符合立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。且林某英在不动产登记机关明确表示涉案房屋非夫妻共同财产，可以认定郭某峰具备主观善意要件。虽然郭某峰并未审查林某英的婚姻状况，但无法律规定要求抵押权人签订合同及设立抵押权时必须审查抵押物所有权人婚姻状况，该要求过苛，不利于市场交易稳定秩序。

郭某峰向林某英借款 160 万元，即为取得涉案房屋抵押权的合理对价，且抵押权已依法登记，赵某康认为郭某峰不符合善意取得的主张缺乏依据，法院不予采信。

办案心得

一、不动产登记的公信力与交易安全

1. 不动产登记的重要性

在本案中，涉案房屋登记在林某英个人名下，这在一定程度上为郭某峰的抵押权提供了初步的合法性依据。不动产登记具有公信力，它向外界公示了房屋的所有权状况。在交易过程中，当事人通常可以信赖不动产登记的内容，认为登记的所有权人有权处分该不动产。

这提醒我们，在涉及不动产交易时，要充分重视不动产登记的作用。对于抵押权人来说，在审查抵押物时，应首先查看不动产登记证书，确认所有权人的身份和权利状况。同时，要注意保留与不动产登记相关的证据，如登记证书复印件、查询记录等，以便在发生纠纷时能够证明自己的善意。

2. 交易安全的保障

郭某峰基于对不动产登记的信任，与林某英签订了借款合同并办理了抵押登记。这种做法符合市场交易的一般规则，有助于保障交易安全。在市场经济中，交易的稳定性和可预测性对于各方当事人都至关重要。如果要求抵押权人在每一次交易中都深入调查抵押物的所有情况，包括所有权人的婚姻状况等，将会大大增加交易成本，降低交易效率，不利于市场的正常运行。

作为律师，在处理类似案件时，要强调不动产登记的公信力对于保障交易安全的重要性。同时，要引导当事人在交易过程中遵循合法、规范的程序，确保交易的真实性和合法性。如果出现纠纷，要善于运用不动产登记的公信力来维护当事人的合法权益。

二、善意取得制度的适用与理解

1. 善意取得的构成要件

本案中，法院认定郭某峰符合善意取得的构成要件，从而驳回了赵某康的诉讼请求。善意取得制度的适用需要满足几个条件，包括受让人受让不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记等。在本案中，郭某峰在签订借款合同和办理抵押登记时，查看了房屋所有权证，且林某英表示自己离婚，房屋为其个人所有。郭某峰基于这些情况有理由相信林某英有权处分该房屋，因此可以认定其为善意。同时，郭某峰向林某英借款 160 万元，该借款行为即为取得抵押权的合理对价，且抵押权已依法登记。

作为律师，要深入理解善意取得制度的构成要件，并在案件中准确地运用这些要件来为当事人辩护。在涉及不动产交易时，要帮助当事人收集和整理能够证明其善意的证据，如查看不动产登记证书的记录、与所有权人的沟通记录等。同时，要强调合理对价和依法登记对于善意取得的重要性，确保当事人的权益得到充分保护。

2. 对善意的判断标准

善意取得制度中的“善意”是一个相对主观的概念，需要根据具体情况进行判断。在本案中，法院认为虽然郭某峰并未审查林某英的婚姻状况，但并无法律规定要求抵押权人签订合同及设立抵押权时必须对抵押物所有权人婚姻状况尽到审查义务，且该要求过苛，不利于市场交易的稳定秩序。这表明，在判断善意时，法院会综合考虑交易的具体情况、当事人的认知能力和交易习惯等因素。

作为律师，在为当事人辩护时，要合理地解释和说明当事人的行为符合善意的判断标准。可以从当事人的交易动机、交易过程中的谨慎程度、对交易对象的了解程度等方面进行阐述，让法院相信当事人在交易时是善意的。同时，要关注法律对于善意的最新解释和司法实践中的判例，以便更好地为当事人提供法律服务。

三、合同的履行与证据保留

1. 合同履行的重要性

郭某峰与林某英签订了借款合同和抵押合同后，林某英未能按照合同约定履行还款义务，这是引发本案纠纷的一个重要原因。在市场经济中，合同的履行是维护交易秩序的基础。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，否则将承担相应的法律责任。

作为律师，要提醒当事人严格履行合同义务，避免因违约而引发纠纷。在签订合同前，要仔细审查合同条款，确保当事人能够理解和履行合同的内容。在合同履行过程中，要及时督促当事人履行义务，并保留相关的证据，如还款记录、催款通知等。如果出现违约情况，要及时采取法律措施，维护当事人的合法权益。

2. 证据保留的必要性

在本案中，郭某峰能够提供与林某英签订的借款合同、公证书、还款协议等证据，这些证据对于证明其债权的合法性和抵押权的有效性起到了关键作用。在诉讼过程中，证据是支持当事人主张的重要依据。如果没有充分的证据，当事人的主张可能难以得到法院的支持。

作为律师，要强调证据保留的重要性。在交易过程中，要帮助当事人保留与交易相关的所有证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等。同时，要指导当事人如何正确地收集和整理证据，以便在需要时能够及时提供给法院。如果可能的话，可以建议当事人在交易过程中聘请专业的律师或公证机构进行见证，以增加证据的可信度。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！