(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

王雪芬向本院提出诉讼请求：1.要求王雪洁立即配合王雪芬将位于北京市昌平区城区的房屋过户到王雪芬名下；2.案件受理费由王雪洁负担。

事实和理由：原被告二人系亲姐妹关系。1994年二人均系北京 G 公司职工，均在职，G 公司因为职工福利集资建房，因被告王雪洁婚后不在昌平居住，居住在北京市西城区，无意购买单位建房，原告也有购房资格，但不如被告工龄长，所以二人协议约定由原告借用被告名义购房，便于挑选楼层。

后原告与父亲一同去单位交款，款项全部是原告自行出资，由二人父亲填写被告名字，且当时被告的人名章也一直在父亲处，购房后原告搬入涉案住房居住至今，自行缴纳水电供暖等各项费用，被告自始至终未出一分钱，也未出面办理手续，全部购房手续及房产证等均由原告办理并保存。后原告多次催促被告协助办理过户，被告以各种理由拖延办理。故起诉，要求支持原告的诉讼请求。

被告辩称

王雪洁辩称，请求驳回王雪芬的诉讼请求，王雪芬所述与事实不符，不存在借名买房的情形。王雪洁只委托了父亲一人办理购房之事，而与王雪芬无关。王雪芬在购房时早已经不在单位上班，根本不具有购房资格。诉争房屋为房改房而非集资建房。诉争房屋是先以公有住房的方式 1994 年先分给王雪洁居住，1995 年才开始办理购房手续，1996 年才开始缴费。

王雪洁在自己没有任何产权房的情况下，放弃单位福利补贴性质的、以夫妻二人工龄折算房款的珍贵购房资格以及房屋产权，不符合常理。王雪洁所居住的房屋已经在 2005 年拆迁，拆迁款让三姐妹及父辈平分，王雪洁早已不住在该房屋中，也没有拿到全额拆迁款，其仅仅出于姐妹情谊没有提出让王雪芬搬走，如果再将诉争房屋的产权判归王雪芬，将对王雪洁造成极大的不公平。

在 1995、1996 年商量购房时，当事人各方没有产权概念，双方根本没有说过将来房屋产权的归属，王雪芬的诉讼请求依据不足。本案房产证办理是在 2000 年，至今已经有 19 年时间，本案王雪芬的诉讼请求已经超过诉讼时效，其已经失去胜诉权，诉讼请求应予驳回。

法院查明

王雪洁和王雪芬系姐妹关系，二人原均系北京 G 公司（以下简称 G 公司）的员工。位于北京市昌平区一号（以下简称涉案房屋）登记在王雪洁名下，自 1995 年由王雪芬实际居住至今。

庭审过程中，王雪洁陈述：1994 年 G 公司将涉案房屋出租给王雪洁，1995 年 G 公司进行福利分房，王雪洁决定购买涉案房屋，1996 年王雪洁将现金 21108 元交给其父亲王父并委托王父办理购房相关手续。但庭审过程中王雪洁未提交任何购房手续原件，认可购房手续上的签字均由王父代签，无任何本人签字，认可与其父亲王父无书面委托手续。

王雪芬陈述：1994 年，G 公司组织集资建房，因王雪洁工龄较长，王雪芬与其协商借用其名义购买了涉案房屋，王雪洁同意后，将人名章交由二人父亲王父代为办理，购房手续均由王父代签。王雪芬当庭提交了包括《房屋买卖协议》、交纳购房款的收据等购房手续原件以及房屋产权证原件。庭审过程中，王父作为证人出庭接受询问，王父当庭陈述，王雪洁并未支付现金并委托其购买涉案房屋，涉案房屋实际由王雪芬购买，购房手续均由王父代为签字。

另一证人邵某出庭接受询问，邵某当庭陈述，其系 G 公司原生活后勤部财务，涉案房屋系王雪芬借用王雪洁的名义购买，房款由王雪芬实际缴纳，交款手续由王父代为签字。

裁判结果

王雪洁于本判决生效之日起 15 日内将位于北京市昌平区一号的房屋过户至王雪芬名下。

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，双方的争议焦点在于谁为涉案房屋的真实权利人。首先，王雪洁陈述涉案房屋原系 1994 年 G 公司租赁给其使用并于 1995 年购买，但其不能提交交纳租赁费以及购房款的任何证据；

第二，王雪洁陈述其委托王父购买涉案房屋，但不能提交任何证据予以佐证，且王父当庭否认了王雪洁委托其购买涉案房屋；

第三，王雪洁主张其为涉案房屋的所有权人，但从涉案房屋被购买至今已二十余年，涉案房屋的购房手续以及产权证原件均不在王雪洁本人手中，而且王雪洁从未居住涉案房屋，自身亦不控制涉案房屋，这不符合常理。

综上，王雪洁的抗辩意见均无证据支持，法院不予采纳。相反，王雪芬持有涉案房屋的购房协议、交款凭证以及房屋产权证原件，且自 1995 年实际居住在涉案房屋至今，证人王父的陈述能够佐证涉案房屋系王雪芬借用王雪洁的名义购买，证人邵某的陈述能够佐证涉案房屋的房款由王雪芬实际交纳。因此，王雪芬与王雪洁之间系借名买房的法律关系，虽涉案房屋登记在王雪洁名下，但王雪芬系涉案房屋的实际权益主体，现王雪芬要求王雪洁将涉案房屋过户至其名下，于法有据，法院予以支持。

另外，关于诉讼时效，因双方并未就涉案房屋的过户时间进行过约定，故王雪洁主张自涉案房屋被颁发产权证的时间开始起算诉讼时效且王雪芬的主张已超过诉讼时效并无依据，对其该项抗辩意见，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房需明确约定与证据留存

在本案中，王雪芬能够成功主张房屋过户，关键在于其提供了较为充分的证据证明借名买房的事实。这提醒人们在借名买房时，应明确约定双方的权利义务，并妥善留存相关证据。

1. 签订书面协议

    - 借名买房存在较大风险，为避免纠纷，双方应签订书面协议，明确约定房屋的实际出资人、名义产权人、购房目的、房屋的占有使用、产权归属、过户时间及违约责任等内容。书面协议可以为双方的权利义务提供明确的依据，在发生纠纷时有助于维护实际出资人的合法权益。

    - 书面协议应确保内容具体、明确，且双方签字确认。如有可能，可以进行公证，增强协议的法律效力。

2. 留存证据

    - 实际出资人应留存好与购房相关的所有证据，包括但不限于购房款支付凭证、银行转账记录、收据、购房合同、房屋产权证原件、与借名买房相关的沟通记录等。这些证据可以证明实际出资人的出资情况以及双方的借名买房关系，在诉讼中起到关键作用。

    - 对于现金支付的购房款，应要求收款人出具收据，并注明款项用途和支付人。同时，应尽量避免通过他人代付购房款，以免增加证据收集的难度。

二、产权证书及购房手续的保管

1. 重视产权证书的保管

    - 本案中，王雪洁作为名义产权人，却未持有房屋产权证原件，这在一定程度上削弱了其对房屋的所有权主张。实际出资人应妥善保管房屋产权证原件，确保自己对房屋的实际权益。

    - 产权证书是房屋所有权的重要凭证，实际出资人应将其存放在安全的地方，并避免随意交给他人保管。在必要时，可以采取公证保管等方式，确保产权证书的安全。

2. 购房手续的重要性

    - 购房手续包括购房合同、交款凭证、发票等，这些文件记录了购房的全过程，对于确定房屋的所有权归属具有重要意义。实际出资人应确保自己持有购房手续的原件，并妥善保管。

    - 在办理购房手续时，实际出资人应尽量亲自参与，确保购房手续上的签字真实有效。如有他人代签，应确保有书面授权委托书，并留存好相关证据。

三、诉讼时效的理解与应对

1. 明确诉讼时效的起算点

    - 本案中，法院认为双方未就房屋过户时间进行约定，故王雪洁主张的诉讼时效起算点不成立。在涉及借名买房纠纷时，当事人应明确诉讼时效的起算点，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

    - 一般来说，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起计算。对于借名买房纠纷，诉讼时效的起算点可能因具体情况而异，如房屋被名义产权人擅自处分、双方约定的过户时间届满等。当事人应密切关注自己的权利状态，及时行使权利。

2. 及时主张权利

    - 实际出资人在发现自己的权利受到侵害时，应及时主张权利。可以通过与名义产权人协商、发送书面通知、提起诉讼等方式，维护自己的合法权益。及时主张权利可以避免诉讼时效的经过，同时也有助于解决纠纷，避免损失的扩大。

    - 在主张权利时，应注意保留相关证据，如协商记录、通知函件、诉讼材料等，以便在诉讼中证明自己的主张。

四、证人证言的作用与风险

1. 证人证言的作用

    - 在本案中，证人王父和邵某的证言对王雪芬的主张起到了重要的支持作用。证人证言可以为案件事实提供补充证据，增强实际出资人的主张的可信度。

    - 在借名买房纠纷中，当事人可以寻找了解购房情况的证人出庭作证，证明借名买房的事实。证人证言应具有客观性、真实性和关联性，且证人应具备作证的资格和能力。

2. 证人证言的风险

    - 证人证言也存在一定的风险，如证人可能受到利益关系、记忆偏差等因素的影响，导致证言不真实或不准确。同时，证人证言的证明力相对较弱，需要与其他证据相互印证才能发挥更大的作用。

    - 在使用证人证言时，当事人应注意对证人进行充分的询问和调查，确保证人的证言真实可靠。同时，应尽量提供多个证人的证言，以增强证言的可信度。

五、法律风险的防范与专业法律帮助

1. 防范法律风险

    - 借名买房存在诸多法律风险，如名义产权人反悔、房屋被查封、被强制执行等。实际出资人在借名买房前，应充分了解相关法律风险，并采取相应的防范措施。

    - 可以通过设立抵押、保留占有使用证据、定期查询房屋状态等方式，降低法律风险。同时，应密切关注国家政策和法律的变化，及时调整自己的行为。

2. 寻求专业法律帮助

    - 借名买房纠纷涉及复杂的法律问题，当事人在处理此类纠纷时，应寻求专业律师的帮助。律师可以根据案件的具体情况，为当事人提供专业的法律建议，制定合理的诉讼策略，提高胜诉的可能性。

    - 专业律师可以帮助当事人分析证据的效力、确定诉讼时效的起算点、评估法律风险等，为当事人提供全方位的法律服务。同时，律师还可以在诉讼过程中代表当事人进行诉讼活动，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！