(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告（反诉被告）林悦向本院提出诉讼请求：

1.判令确认位于北京市石景山区一号房屋（以下简称诉争房屋）为林悦与王瑞阳、王瑞聪、王瑞强共同共有；

2.判令被告承担本案的诉讼费。

事实与理由：1992 年 12 月 25 日，原告林悦与王力平结婚。二人均为再婚，婚后无共同子女。王力平与第一次婚姻的配偶刘悦莉（已去世）婚内育有三名子女，分别为王瑞阳、王瑞聪、王瑞强。林悦与王力平均为职工，1999 年单位进行房改，原告与丈夫王力平购买了西城区二号与诉争房屋两套房屋，交纳房款 57525 元（43348+14177）。单位向林悦与王力平出售上述两处房屋系执行单位房改政策，使用了原告与王力平两人的工龄。

2002 年 3 月 1 日与 2002 年 3 月 7 日，单位与王力平分别签订两套房屋的买卖合同。2018 年，单位老干部局在林悦诉王瑞阳等法定继承一案中向北京市西城区人民法院出具了说明，西城区二号房屋和诉争房屋为王力平购买，需补交超标房款 113770 元。本案房屋系林悦与王力平在夫妻关系存续期间购买，该房屋为林悦与王力平的夫妻共同财产。

2014 年王力平去世。没有留下遗嘱。该房屋应依法析产后，属于王力平的遗产部分应由王力平的继承人按法定继承进行分割。被告陈魁并非房屋买卖合同的当事人。综上，原告认为，诉争房屋为原告与丈夫王力平的夫妻共同财产，在王力平去世后遗产分割前，诉争房屋应为林悦、王瑞阳、王瑞聪、王瑞强共同共有，故诉至法院。

被告辩称

被告（反诉原告）陈魁、被告（反诉被告）王瑞阳、王瑞聪、王瑞强辩称：房屋应归陈魁所有。1.陈魁当年交了全款；2.陈魁占有使用至今；3.装修、物业都是陈魁负担；虽然说房屋用了老人的工龄，但是买不买都是这个价钱。

被告（反诉原告）陈魁向本院提出反诉请求：

1.王力平名下位于北京市石景山区一号房屋确认归陈魁所有；

2.原告及其他被告配合陈魁办理以上涉案房屋过户登记手续。

事实与理由：2000 年 3 月，陈魁岳父王力平所在单位单位出售房改房。陈魁以王力平的名义购买诉争房屋，由陈魁支付全款，房屋 19 年来一直由陈魁占有、使用、支配，该事实由陈魁持有的交纳 19 年的卫生费及治安费票据及两次由陈魁母亲装修的合同为证。

2014 年 8 月 22 日王力平突然去世，需要明确产权，并将涉案房屋过户到陈魁名，王力平全家人都知道王力平称“谁买的归谁”，与继承没有关系。虽然王力平有从单位买房的便利条件，但儿子、女儿及后老伴均表示不购买。

原告（反诉被告）林悦针对被告（反诉原告）陈魁的反诉辩称：1.诉争房屋是王力平与原告的共同财产，是单位房改福利分房，并非被告所提是个指标；

2.购房款在房屋价值中所占比例比较小，房款 14000 元是被告垫付的，并非全部房款；

3.诉争房屋交付后由王瑞强对外出租，林悦、王力平的本意是用租金冲抵部分房款，现在租金已远超购房款。故房屋部分份额应作为遗产分割。

被告（反诉被告）王瑞阳、王瑞聪、王瑞强针对被告（反诉原告）陈魁的反诉辩称：同意陈魁的反诉请求。

法院查明

被继承人王力平有四次婚姻，第一次婚姻配偶为刘悦莉，婚内育有三子女：王瑞阳、王瑞聪、王瑞强，后刘悦莉去世；1986 年 1 月再婚，后双方离婚；1989 年 4 月再婚婚内未生育子女，后配偶去世；1992 年 12 月再婚，配偶即本案原告，婚内未生育子女。2014 年 8 月 22 日王力平死亡，生前未留有遗嘱，其父母均先于其本人死亡。

2002 年 3 月 7 日，王力平与单位签订房屋买卖合同购买诉争房屋，成本价购房款为 14177 元，计算房价时折合王力平工龄 42 年，林悦工龄 38 年。2002 年 8 月 30 日，诉争房屋所有权登记为王力平。

2002 年 3 月 1 日，王力平与单位签订房屋买卖合同购买位于北京市宣武区二号房屋，成本价购房款为 43348 元，计算房价时折合王力平工龄 42 年，林悦工龄 38 年。2002 年 4 月 9 日，诉争房屋所有权登记为王力平。

2018 年 2 月 2 日，因王力平购房面积超出其级别对应标准，单位房管处出具说明，载明须补交超标房款 113770 元。

2019 年 7 月 10 日，原告补交上述房款，被告称该款项系房屋上市交易需补交的款项。关于该笔款项，北京市西城区人民法院判决书对该笔款项依法进行分割，该判决已生效。

另查，陈魁提交诉争房屋卫生费收据、装修协议书、清理装修垃圾协议书、地板订货协议书、购房收据，证明诉争房屋系由陈魁全款购买并由其母亲出资装修，十九年来由陈魁占有、支配、使用，诉争房屋系陈魁借名买房。林悦对此不予认可。庭审中，四被告之证人白某、郑某出庭作证，证明诉争房屋由陈魁出资，王力平生前说谁买归谁，原告对证人证言不予认可。

各方当事人均认可，诉争房屋自 2002 年 3 月交房即由王瑞强居住使用。林悦称当时是出租给王瑞强，王瑞强、陈魁称当时系装修买房供陈魁亲属居住。林悦称购房时经济条件差所以让王瑞强垫付钱款，诉争房屋装修系陈魁一方出资。

经询问，王瑞强同意基于夫妻关系等，如其有诉争房屋相应权利则均将诉争房屋相关权利都记在陈魁名下。庭审中，各方均表示该案系基于物权的所有权确认纠纷。

裁判结果

一、驳回林悦的诉讼请求；

二、驳回陈魁的反诉请求。

房产律师点评

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。具体至本案中，关于陈魁出资性质的认定，法院分析如下：第一，根据陈魁一方提供的相应证据、房屋购买的相应单据，以及居住多年的相应票据，可以认定诉争房屋系陈魁全款购买并由陈魁一方出资装修使用至今。

第二，除诉争房屋外，王力平在西城区另有住房。林悦主张因没有钱而由王瑞强、陈魁垫付钱款购买诉争房屋，但同时又称王力平支付了西城区其他住房的装修款项，该款项数额与诉争房屋购房款基本相等。林悦上述陈述与社会常理及一般社会经验法则不符，而其对此事实无法作出合理解释。法院认定林悦上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。

第三，林悦主张诉争房屋自交房后出租给王瑞强使用，但并未提供证据证实租金给付、租赁合同等事实，故法院认定林悦上述主张并无事实及法律依据，法院不予采纳。综合以上分析，法院依据各方当事人提供的相应证据，依据社会常理及一般经验法则，依据公平原则及诚实信用原则，认定陈魁对于诉争房屋的出资认定为当时陈魁一方与王力平形成购买房屋的事实合同关系，陈魁为自己或其家人购买诉争房屋，更为符合事实常理。

关于诉争房屋购买时价款折抵王力平与林悦的工龄问题，法院认为：按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。诉争房屋系成本价所购公房，购买时折抵了王力平与林悦的工龄，故诉争房屋包含了林悦与王力平的工龄所对应的财产价值。

陈魁一方提供的证据能够证实与王力平就其对于诉争房屋的权利达成事实合同关系，但是陈魁一方应当继续举证林悦同意其工龄对应的诉争房屋中的财产性权益与陈魁之间的事实及法律关系。

综合以上分析，诉争房屋的权利目前仍包含陈魁的所有权请求权部分（包括王力平工龄对应财产性权益部分及陈魁与王力平形成事实合同购买的权利部分）、林悦工龄对应财产性权益部分等。因此目前原告在尚未析产分割的前提下，基于物权直接主张确权诉争房屋为林悦、王瑞阳、王瑞聪、王瑞强共同共有，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

而陈魁主张诉争房屋确认全部归陈魁个人全部所有并办理过户登记手续的诉讼请求，亦无事实及法律依据，法院不予支持。

当然，需要指出的是，本案各方当事人应先基于身份关系等，将诉争房屋上的权利予以析分后再行确权分割过户。

办案心得

一、借名买房的风险与证据重要性

在本案中，陈魁主张借名买房，但最终法院未支持其全部诉求。这提醒人们借名买房存在较大风险，且在主张权利时需要充分的证据支持。

1. 明确借名买房的法律风险

    - 借名买房可能导致实际出资人在产权确认、过户等方面面临诸多困难。如本案中，虽然陈魁出资购买并装修、使用房屋多年，但在确认房屋所有权时仍面临诸多争议。

    - 在考虑借名买房时，双方应充分认识到可能出现的风险，包括名义产权人反悔、产权纠纷、政策变化等。最好通过签订详细的书面协议，明确双方的权利义务，降低风险。

2. 证据的收集与保存

    - 陈魁一方提供了购房收据、装修协议、居住票据等证据，试图证明借名买房的事实。这表明在涉及重大财产交易时，证据的收集与保存至关重要。

    - 无论是借名买房还是其他财产纠纷，当事人应尽可能收集和保存与交易相关的所有证据，如购房合同、付款凭证、装修合同、居住证明等。这些证据可以在纠纷发生时为自己的主张提供有力支持。

二、公房购买中的工龄折算与权益认定

1. 工龄折算的财产价值

    - 本案中，诉争房屋购买时折抵了王力平与林悦的工龄，法院认为按成本价购买公房时，依国家有关政策折算工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为财产性权益予以确认。

    - 在公房购买中，工龄折算涉及到一定的财产价值。当事人应清楚认识到工龄折算的权益，在涉及遗产继承、产权纠纷等情况时，准确评估工龄折算所对应的财产价值，确保自己的合法权益得到充分保护。

2. 权益的平衡与分割

    - 由于诉争房屋的权利包含了陈魁的所有权请求权部分、林悦工龄对应财产性权益部分等，法院认为在尚未析产分割的前提下，各方的诉求缺乏依据。这提示在涉及复杂的产权纠纷时，需要平衡各方的权益，进行合理的析产分割。

    - 在处理公房购买后的产权纠纷时，应综合考虑出资情况、工龄折算、实际居住等因素，通过协商、调解或诉讼等方式，确定各方的权益份额，实现公平合理的分割。

三、诉讼策略与法律依据的选择

1. 明确诉讼请求的依据

    - 林悦主张确认诉争房屋为共同共有，陈魁主张房屋归其所有，双方在诉讼中都需要明确自己的诉讼请求依据。在本案中，法院依据各方提供的证据、社会常理及一般经验法则、公平原则及诚实信用原则进行判断。

    - 在诉讼过程中，当事人应准确选择法律依据，明确自己的主张和诉求。同时，要充分考虑案件的具体情况，制定合理的诉讼策略，提高诉讼的成功率。

2. 先析产再确权的重要性

    - 法院指出本案各方当事人应先基于身份关系等，将诉争房屋上的权利予以析分后再行确权分割过户。这表明在处理复杂的产权纠纷时，先进行析产是必要的步骤。

    - 在涉及多个权利人的产权纠纷中，当事人应先确定各方的权益份额，进行析产分割，然后再进行确权。这样可以避免在未明确权益的情况下直接确权而导致的争议和不确定性。

四、专业法律帮助的必要性

1. 法律知识的专业性

    - 本案涉及公房购买、借名买房、工龄折算、遗产继承等多个复杂的法律问题。专业律师具有丰富的法律知识和实践经验，能够准确理解和适用法律，为当事人提供专业的法律建议。

    - 在处理复杂的财产纠纷时，当事人可以咨询专业律师，了解自己的权利和义务，制定合理的诉讼策略。律师可以帮助当事人分析案件的法律风险，提供有效的解决方案，确保当事人的合法权益得到最大程度的保护。

2. 诉讼程序的复杂性

    - 产权纠纷的诉讼程序较为复杂，涉及证据收集、举证责任、法律适用、法庭辩论等多个环节。专业律师熟悉诉讼程序，能够为当事人提供全程的法律服务，确保诉讼过程的顺利进行。

    - 当事人在面临产权纠纷时，可以委托专业律师代理诉讼，让律师代表自己参与诉讼活动，提高诉讼的效率和成功率。同时，律师还可以在诉讼过程中与对方当事人进行协商和调解，寻求和解的可能性，减少诉讼成本和时间。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！