(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李强向本院提出诉讼请求：

1、请求判令被告一与被告二、被告三、被告四签订的《北京市存量房买卖合同》无效；

2、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告与被告一系夫妻关系，双方于1989年9月4日登记结婚，双方均系再婚。被告二、被告三、被告四系被告一与前夫的子女。2001年7月15日，被告一与单位签订《房屋买卖合同》，约定单位将位于北京市西城区一号出售给被告一，成本价房屋价款为人民币24918元。2018年6月1日，原告因与被告一感情不和向法院提起离婚诉讼，经法院审理驳回了原告的诉讼请求。2019年3月27日，原告就离婚纠纷再次向人民法院提起诉讼，目前案件正在审理中。

2018年10月22日，被告一在未征得原告同意的情况下私自与被告二、被告三、被告四签订《北京市存量房买卖合同》将涉案房产出售给被告二（被告三、被告四为房屋共有人）并办理了房屋过户登记手续。原告认为：“第一，被告一擅自出售共有住房的行为违法了处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意相关规定，严重侵害了原告对涉案房产的合法利益；第二，涉案房产市场价值高达1000余万元，但根据被告一与被告二、被告三、被告四签订的《北京市存量房买卖合同》第四条的约定，涉案房产交易价款仅为186万元，远远低于该房产的实际价值，各被告之间明显存在恶意串通的行为，严重损害原告的合法利益；第三，上述房屋交易行为系发生在原告与被告一离婚诉讼过程中，其行为违反离婚时不得转移夫妻共同财产的相关规定。综上所述，被告一未经共有人同意擅自与他人签订房屋买卖合同且存在恶意串通行为，以远低于市场的价格将涉案房产出售给其他被告方，其行为损害了原告的合法权益，该房屋买卖合同为无效合同。

被告辩称

王秀芬、张博文、张博杰、张博霞辩称，不同意李强的诉讼请求。理由如下：第一、北京市西城区一号房屋是王秀芬个人财产，不属于王秀芬与李强夫妻共同财产，该房屋具有很强的历史背景。王秀芬与张季林于1956年结婚，涉案房屋是机关宿舍，婚后张季林、王秀芬和孩子一直居住使用这个房屋。

1987年王秀芬还未与李强结婚，当时单位有函明确涉案房屋是给张季林的三个老人和三个孩子遗留下来居住的，1999年王秀芬作为唯一购房人，向单位提出购房申请，2000年单位与王秀芬一人就涉案房屋签订房屋买卖合同，折算王秀芬和张季林两个人的级别和工龄后购房价格共计2万多元，这时王秀芬与李强已经结婚，购房款2万多元都是王秀芬自己出的，未使用与李强的共同财产购买，合同写到王秀芬以成本价购买的住房产权归王秀芬个人所有，房屋登记部门也颁发了王秀芬一人所有的房产证，涉案房屋不属于夫妻共同财产；

第二、李强已确认涉案房屋归王秀芬一人所有。李强与王秀芬对他们的身后事曾写了一个书面遗嘱，该遗嘱对两人的夫妻共同财产包括不动产、动产还有一些其他财产作了很详细的处理规定，但这个遗嘱中不涉及本案涉及的房屋，这从另一个角度证明涉案房屋不属于夫妻共同财产，是王秀芬的个人财产；

第三、被告之间的房屋转让行为完全符合国家法律法规的规定，按照正规的合法程序进行的转让。2014年相关单位给西城区房地局发出公有住房变更通知单，同意王秀芬本人办理转让手续，2018年王秀芬与她的三个孩子签订了本案中的房屋买卖合同，将涉案房屋转让给三个孩子，随后房屋登记部门也办法了不动产登记证书，确认涉案房屋归张博文他们兄妹三人共有。房屋转让涉及多个部门，每个部门均进行了审核，被告也递交了材料，并不是私下转让。原告所述的合同无效的理由都不能成立，对原告所述的身份关系没有异议。

法院查明

王秀芬与案外人张季林原系夫妻关系，张博文、张博杰、张博霞系二人子女，张季林于1977年去世。王秀芬与李强于1989年9月4日再婚。

2001年7月15日，单位（卖方、甲方）与王秀芬（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》约定甲方将坐落西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）一套出售给乙方，乙方应支付成本价房价款24918元、公共维修基金2421元、房屋产权登记费27.9元、房屋所有权证工本费5元，共计27371.9元。在房价计算时，折算了张季林工龄36年，折算了王秀芬工龄43年。2001年12月6日，涉案房屋登记在王秀芬名下。

王秀芬、张博文、张博霞、张博杰提交的《中央国家单位（北京）住房基金收款专用凭证（付款人回单）》及《储蓄存款利息清单》显示：王秀芬向国管局支付51898.2元，2001年10月15日，王秀芬支取24526.3元。王秀芬表示其个人预交了51898.2元，退还了24526.3元，实际支付了房款等各项费用27371.9元。李强认可上述证据的真实性，但不认可证明目的和关联性，主张不能以王秀芬个人账户支出购房款认定房屋属于王秀芬个人财产。王秀芬未就其以个人财产支付房款提交证据。

王秀芬、张博文、张博霞、张博杰另提交了单位证明一份，证明单位明确涉案房屋是给张季林遗留的老人及孩子的。李强对上述函件的真实性不予认可，对证明的真实性予以认可，但不认可证明目的。

2018年10月22日，王秀芬（出卖人）与张博文（买受人）、张博霞（买受人共有人）、张博杰（买受人共有人）签订《北京市存量房务买卖合同》（以下简称涉案合同），约定王秀芬将位于北京市西城区一号房屋出售给张博文、张博杰、张博霞，房屋权利性质为已购公有住房，房屋成交价格1860000元。2018年10月23日，涉案房屋登记在张博文、张博杰、张博霞名下。经询，张博文、张博杰、张博霞表示未向王秀芬支付购房款，王秀芬亦表示不需要支付购房款。

庭审中，王秀芬、张博文、张博霞、张博杰主张李强已声明确认涉案房屋归王秀芬一人所有，并提交了《声明》和《遗嘱》予以证明。其中，《声明》显示“我声明，愿将西城区一号完全归属我爱人王秀芬所有，在此声明。立字人：李强，二〇一〇年一月二十二日，落款处加盖有个人印章”。《遗嘱》显示，2014年1月9日，李强和王秀芬对住房、存款等财产在二人去世后六名子女的分配问题作出了安排。

王秀芬、张博文、张博霞、张博杰主张因李强已声明涉案房屋属于王秀芬个人所有，故遗嘱中未提及涉案房屋。李强不认可《声明》和《遗嘱》的真实性，但表示不申请对其个人签字进行笔迹鉴定。

另查，2018年6月1日，李强以离婚纠纷将王秀芬诉至北京市海淀区人民法院，要求法院判决与王秀芬离婚并分割共同财产。北京市海淀区人民法院驳回了李强的诉讼请求。

裁判结果

驳回李强的诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点有二，一是涉案房屋是否为李强与王秀芬的共同财产；二是王秀芬与张博文、张博霞、张博杰之间就涉案房屋签订的合同是否有效。

在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，涉案房屋原由王秀芬及家属居住使用。李强与王秀芬再婚后，王秀芬参与房改售房购买并取得了涉案房屋，王秀芬未能举证证明购房款系由其个人财产支付，涉案房屋应属于王秀芬与李强的夫妻共同财产。但李强作出书面声明，愿意将涉案房屋归王秀芬个人所有，加之李强与王秀芬作出的遗嘱中亦未对涉案房屋作出安排，因此该声明应视为夫妻财产约定，对双方均具有约束力。

李强虽然不认可声明及遗嘱的真实性，但并未提交相反证据加以反驳，且经法院释明，亦不申请笔迹鉴定，故法院对李强所持王秀芬无权处分及与张博文、张博霞、张博杰构成恶意串通进而导致涉案合同无效的主张不予采信，涉案房屋为王秀芬一方的个人财产，王秀芬有权处分。

办案心得

一、夫妻财产约定的重要性与规范性

在本案中，李强曾作出书面声明将涉案房屋归王秀芬个人所有，这一声明在后续的财产认定中起到了关键作用。这提醒人们在婚姻关系中，夫妻双方对于财产的约定应当明确、具体且采用书面形式。

夫妻财产约定可以避免在财产归属问题上产生争议，明确财产的所有权和处分权。在签订财产约定时，应确保双方充分理解约定的内容和法律后果，并在自愿、平等的基础上进行。同时，为了增强约定的法律效力，可以考虑进行公证或由见证人见证。

二、证据的保留与举证责任

1. 购房款来源的举证

    - 王秀芬在主张涉案房屋为其个人财产时，未能提供证据证明购房款系由其个人财产支付。这表明在涉及财产归属的争议中，当事人需要对自己的主张提供充分的证据支持。

    - 在婚姻关系中，对于重大财产的购买，如房产，应保留好购房款的支付凭证、资金来源证明等证据。这些证据可以在日后的纠纷中证明财产的归属和出资情况。

2. 声明和遗嘱的真实性认定

    - 李强不认可声明和遗嘱的真实性，但未申请笔迹鉴定，也未提供相反证据加以反驳。这使得法院在认定证据时，倾向于采信现有证据。

    - 在诉讼中，当事人对自己提出的主张负有举证责任。如果对对方提供的证据有异议，应积极提供相反证据或申请鉴定等方式来维护自己的权益。否则，可能会承担不利的法律后果。

三、财产处分权的限制与善意第三人保护

1. 夫妻共同财产的处分

    - 李强认为王秀芬擅自出售共有住房的行为违法，侵害了其对涉案房产的合法利益。但由于李强的声明，涉案房屋被认定为王秀芬的个人财产，王秀芬有权处分。

    - 在婚姻关系中，夫妻共同财产的处分需要双方共同协商一致。但如果有明确的财产约定，一方在约定范围内享有处分权。同时，在处理夫妻共同财产时，应充分考虑到另一方的合法权益，避免因不当处分行为引发纠纷。

2. 恶意串通的认定

    - 李强主张各被告之间存在恶意串通行为，但未能提供充分证据证明。法院在认定恶意串通时，需要综合考虑交易的价格、交易的背景、当事人之间的关系等因素。

    - 在涉及财产交易的纠纷中，当事人如果主张对方存在恶意串通行为，需要提供充分的证据来证明。否则，法院难以认定恶意串通的存在。同时，对于善意第三人的合法权益，法律也会给予保护。

四、诉讼策略与风险评估

1. 证据的收集与准备

    - 在诉讼过程中，当事人应充分收集和整理与案件有关的证据，包括书证、物证、证人证言等。证据的充分性和关联性直接影响到诉讼的结果。

    - 在提起诉讼之前，当事人可以咨询专业律师，对案件的证据情况进行评估，制定合理的诉讼策略。同时，要考虑到诉讼的风险和成本，避免盲目诉讼。

2. 法律知识的了解与运用

    - 本案涉及到夫妻共同财产、财产约定、合同效力等多个法律问题。当事人需要了解相关的法律规定，以便在诉讼中正确主张自己的权利。

    - 对于复杂的法律纠纷，当事人可以寻求专业律师的帮助。律师可以根据案件的具体情况，运用专业的法律知识和诉讼技巧，为当事人提供有效的法律建议和代理服务。

总之，本案为人们在婚姻关系中的财产处理和诉讼中提供了多方面的启示，包括夫妻财产约定的重要性、证据的保留与举证责任、财产处分权的限制以及诉讼策略的制定等，以确保自己的合法权益得到有效保护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！