(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李悦莉、赵英杰向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法确认坐落于北京市通州区一号房屋归李悦莉、赵英杰所有；

2、请求法院依法判令李江涛、秦芳协助办理房屋过户手续，将坐落于北京市通州区一号房屋过户至李悦莉名下；

3、本案诉讼费由李江涛、秦芳承担。

事实和理由：李悦莉（借名人）与李江涛（出名人）系兄妹关系，秦芳与李江涛系夫妻关系。李悦莉在2008年出资全额款项购买位于北京市通州区一号房屋（以下简称诉争房屋），李江涛、秦芳给李悦莉2009年11月5日签署一份借名购房证明，后此房屋一直由李悦莉一家居住并管理至今。

2019年1月19日，李江涛、秦芳一家带着中介进入诉争房屋内，拿着去产权处（2018年5月29日）补发的不动产权证（实际原房屋产权证自2009年12月15日起一直在李悦莉处保存）声称要卖房，李江涛、秦芳在小区中介登记卖房信息，并标最低价格出售。为了防止矛盾升级，造成无法挽回的经济损失，特向法院提起诉讼，望判如所请。

被告辩称

被告李江涛辩称：

1、在《证明》中“兹有北京通州区一号商品房”。这句话在2009年11月5日以前是不存在的，是房产证在2009年12月15日下发后才有的；

2、参看购房过程资料：出资人是迟宇鑫、张悦君夫妻二人；

3、在之前案件中，原告殷志强、郭悦茹与被告赵英杰、李悦莉和第三人李江涛所有权确认纠纷一案，伪造《证明》在此案中。本案中，此《证明》是在2011年李江涛所签的“情况属实：李江涛”是先在空白纸上签的，后写的内容，而且与事实不符。

秦芳辩称：

1、在《证明》中“兹有北京通州区一号商品房”。这句话在2009年11月5日以前是没有的，是房产证内页（北京市房屋登记表）抄来的，房产证下发时间是2009年12月15日；

2、参看购房过程资料：出资人是迟宇鑫、张悦君夫妻二人；

3、秦芳本人在《证明》中没有签名，没有按手印，请求做司法鉴定。

法院查明

李悦莉与赵英杰系夫妻关系。李江涛与秦芳原系夫妻关系，后以办理房屋过户为由办理离婚手续，现该二人处于离异状态。李江涛与李悦莉系兄妹关系。2008年8月1日，李江涛作为认购方（乙方）与北京K公司（以下简称K公司）签订《认购书》，约定：乙方向甲方认购一号商品房（即诉争房屋），该房地产总房价为2766900元，乙方选择一次性付款方式，并在该合同签订的当日付清首期房款，即总房价100%及相关税费。此外，该认购书还约定了其他内容。

该认购书上乙方联系人处注明为“迟宇鑫”。2008年8月22日，李江涛作为买受人与K公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同签订后，以李江涛（付款人）的名义向K公司一次性交纳了全部购房款，并以李江涛（缴款人）的名义缴纳了购房契税、合同印花税及代办产权费等。2009年12月15日，诉争房屋登记到李江涛名下。2018年李江涛到不动产登记管理部门办理诉争房屋不动产权证的补证手续，并于2018年6月取得补发的不动产权证。

后李江涛与秦芳因房屋要过户而办理离婚登记，李江涛将诉争房屋过户登记至秦芳名下。在本案移送管辖前的案件受理法院北京市大兴区人民法院查明诉争房屋已登记秦芳名下。本案庭审中，秦芳亦认可现诉争房屋登记在其名下。

庭审中，李悦莉、赵英杰主张诉争房屋实际归该二人所有，并提交了一份证明，载明：“兹有北京通州区一号商品房，是由赵英杰、李悦莉夫妻二人出资，由迟宇鑫帮助联系于2008年8月购买的，借用李江涛身份证，并以李江涛名义办理房产证。特此声明。此房产权与李江涛无关，房屋产权归属于赵英杰、李悦莉夫妻二人名下。李江涛认可该证明的“情况属实：李江涛”系其本人所签，但主张系先签字后写的内容，不认可该房屋归李悦莉、赵英杰所有。

秦芳不认可该证明上系其本人签字，并提出申请要求对该证明上的签字进行鉴定。庭审中，李江涛认可在购买诉争房屋时自己并未出资，并认可诉争房屋购买交付后，一直由李悦莉、赵英杰的儿子居住使用和进行出租管理包括收取租金、交纳诉争房屋的物业供暖费用，李江涛认可自以其名义购买诉争房屋后从未去过诉争房屋内，只在2019年春节前后带中介看房的时候去过一次。

关于李江涛辩称的诉争房屋系认购书上注明的联系人迟宇鑫出资购买，房款系迟宇鑫交纳的，迟宇鑫与其系邻居关系。对此，李悦莉、赵英杰不予认可，提出诉争房屋自购得后虽登记在李江涛名下，但房屋一直由李悦莉、赵英杰方控制，交由该二人的儿子打理，诉争房屋的原始购房合同、购房发票、契税发票的原件及登记时间为2009年12月15日的房屋所有权证书的原本均在李悦莉、赵英杰手上。

李悦莉、赵英杰提出迟宇鑫系赵英杰的亲戚，当时作为联系人协助购买房屋并代为交纳了购房款。庭审中，李悦莉、赵英杰提交了与迟宇鑫进行的录音对话，在这份录音谈话中，迟宇鑫明确表示当时替赵英杰交纳了购房款，因为是家里的事，不想参与，房子不是李江涛的，同时迟宇鑫在整个谈话中均未主张房子系其出资购买。

另查一，关于诉争房屋的购房款来源，李悦莉、赵英杰表示在购房时赵英杰从其堂哥殷志强处借款118万元用于购房。后因赵英杰一直未偿还借款，殷志强与其爱人郭悦茹作为甲方和赵英杰、李悦莉（乙方）在2011年1月22日签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定甲方同意购买乙方欲出售的诉争房屋，双方商定出售价款为288万元。因乙方尚欠甲方借款本金118万元，截止到签订合同日，乙方应按月息一分支付甲方利息35万余元，甲方同意只收取35万元，乙方应偿还甲方本息共计153万元，该款与甲方应付购房款冲抵后，甲方尚需支付给乙方135万元购房款。

在签订合同时，甲方将135万元现金交付给乙方。此外，协议还约定了其他内容。2017年殷志强、郭悦茹作为原告起诉李悦莉、赵英杰所有权确认纠纷，要求确认诉争房屋归二原告所有。后殷志强、郭悦茹向法院申请撤回起诉。在本案庭审中，殷志强到庭明确表示其不再主张诉争房屋的所有权，双方签订的《房屋买卖协议书》也不履行了。

当时其与赵英杰就房屋问题进行了协商，因诉争房屋无法办理过户手续，房屋所有权证的名字不能过户到殷志强名下（殷志强的户籍显示为山东，没有购房资格），殷志强也不能给赵英杰补偿房屋的差价双方一致同意仍由赵英杰把欠款118万元偿还给殷志强，所以殷志强就申请了撤诉。殷志强的爱人郭悦茹向法庭出具证明，同意殷志强在法庭上的陈述，殷志强所说的话都能代表郭悦茹的意见。

另查二，李悦莉、赵英杰向本院提交的购房资质审核表，该二人为本市户籍居民家庭，具有在通州区购房的资质。同时，该二人表示虽房屋归二人所有，但同意将房屋过户至李悦莉一人名下。

裁判结果

一、确认坐落于通州区一号房屋归李悦莉、赵英杰所有；

二、李江涛、秦芳协助办理通州区一号房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至李悦莉名下，过户登记产生的全部税费由李悦莉承担，于本判决生效之日起二十日内执行清。

房产律师点评

根据本案查明的事实，可以证实在2008年时李悦莉、赵英杰借用李江涛（系李悦莉的哥哥）的名义购买诉争房屋，由李江涛代为签署了认购书、购房合同，并由赵英杰的亲属迟宇鑫协助购房代为一次性交纳了全部购房款。在购房后李江涛出具证明，认可诉争房屋的实际所有权人系李悦莉、赵英杰，同时李江涛认可购房后，房屋一直由李悦莉、赵英杰的儿子居住使用及管理，房屋相关的物业供暖等费用都由李悦莉、赵英杰交纳，李江涛此前从未去过诉争房屋，就在2019年春节前后去过一次（带中介看房）。

诉争房屋的相关购房手续及原始登记的产权证书均在李悦莉、赵英杰手上，这从李江涛在2018年补证的行为也可以进一步证实李江涛手中没有产权证，否则也不会去补证。关于证明上秦芳的签字，因李悦莉、赵英杰（借名人）系借用李江涛（出名人）的名义购买诉争房屋，与秦芳无关，无论证明上是否系秦芳本人签字均不影响本案借名买房事实的成立。

关于李江涛抗辩的其实际系代迟宇鑫购房，迟宇鑫系实际出资人。对此，李悦莉、赵英杰找到了迟宇鑫，迟宇鑫明确表示当时是代李悦莉、赵英杰交纳的购房款，房子不可能是李江涛的，并从始至终也未提出房子是其本人的。故对于李江涛的抗辩意见，迟宇鑫对此作了否认，李江涛的陈述与事实不符，法院不予采信。李悦莉借用哥哥李江涛的名义购房，在现实中也时有发生，符合常理。

李江涛在大量事实面前仍否认房屋的真实权属，系违背诚实信用原则、不尊重客观事实的表现，且为了获得房屋，不惜与秦芳办理离婚登记，将房屋过户登记至秦芳名下，这是房屋价值上涨后为了获取巨额利益的贪婪心理作祟，这是不可取的。李江涛、秦芳在庭审中认可为了房屋过户而办理了离婚手续，并将房屋过户至秦芳名下，这是双方存在串通以合法形式掩盖非法目的，即使目前房屋登记在秦芳名下，秦芳也并非善意第三人，无权取得诉争房屋的所有权。

另，关于殷志强与赵英杰之间的欠款纠纷，双方签订了诉争房屋的买卖协议，殷志强、郭悦茹还曾起诉赵英杰等人要求确认房屋权属，但本案中殷志强、郭悦茹明确表示不再履行买卖协议，不主张房屋的权属，该二人也不具备北京市通州区的购房资质，实际也无法办理房屋登记，不能取得所有权的权属登记，故殷志强、郭悦茹明确放弃主张房屋的权属，继续要求赵英杰偿还欠款118万元。结合上述情况，法院认为诉争房屋的实际所有权人为李悦莉、赵英杰，对于二原告的该项诉求法院予以支持。

因秦芳取得诉争房屋权属登记不合法，李江涛并非实际的所有权人，无权将诉争房屋过户登记在秦芳名下，秦芳也不属于善意第三人。故李江涛、秦芳均有义务协助办理诉争房屋的过户登记手续，将诉争房屋过户登记至李悦莉名下。

办案心得

一、借名买房风险多，书面约定要明确

在本案中，李悦莉、赵英杰借李江涛之名买房，虽然最终法院确认了房屋归他们所有，但过程充满了风险和不确定性。借名买房时，双方应签订详细的书面协议，明确约定房屋的实际出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等关键内容。这样可以在发生纠纷时，为实际出资人提供有力的证据支持。

同时，书面约定应确保真实、合法、有效，避免出现先签字后写内容等容易引发争议的情况。在签订协议时，最好有见证人或进行公证，以增强协议的可信度。

二、证据收集要全面，细节决定成败

1. 保留购房相关凭证

    - 李悦莉、赵英杰在诉讼中能够获得法院支持，很大程度上得益于他们保留了购房合同、购房发票、契税发票、房屋所有权证书等原始凭证。这些凭证证明了他们对房屋的实际控制和出资情况。

    - 在借名买房过程中，实际出资人应妥善保管与购房相关的所有凭证，包括但不限于合同、发票、付款凭证、税费单据等。这些凭证是证明房屋归属的重要依据。

2. 证人证言的作用

    - 本案中，迟宇鑫的证人证言对案件的走向起到了关键作用。他明确表示是代李悦莉、赵英杰交纳购房款，房子不是李江涛的。

    - 在涉及重大财产纠纷时，证人证言可以为案件提供更多的证据支持。实际出资人应尽可能寻找了解购房情况的证人，并及时固定证人证言，如通过录音、书面证明等方式。

3. 购房资质的重要性

    - 李悦莉、赵英杰在诉讼中提交了购房资质审核表，证明他们具有在通州区购房的资质。这为他们主张房屋所有权提供了有利条件。

    - 在借名买房时，实际出资人应关注自己的购房资质问题。如果可能，应在具备购房资质时及时办理过户手续，以避免因政策变化等原因导致无法过户。

三、诚信原则是基石，合法行为受保护

1. 违背诚信的后果

    - 李江涛在房屋价值上涨后，为了获取巨额利益，否认房屋的真实权属，与秦芳办理离婚登记并将房屋过户至秦芳名下。这种违背诚实信用原则的行为不仅没有得到法院支持，还可能面临道德和法律的谴责。

    - 在民事活动中，当事人应遵守诚实信用原则，尊重客观事实。如果一方违背诚信原则，可能会承担不利的法律后果。

2. 合法形式掩盖非法目的的认定

    - 法院认定李江涛、秦芳为了房屋过户而办理离婚手续，并将房屋过户至秦芳名下，是双方存在串通以合法形式掩盖非法目的的行为。这种行为不受法律保护。

    - 在处理财产纠纷时，法院会审查当事人的行为是否合法、真实。如果当事人以合法形式掩盖非法目的，其行为将被认定无效，相关财产权益也将得不到保护。

四、及时办理过户手续，避免潜在风险

1. 过户手续的重要性

    - 借名买房存在诸多风险，其中之一就是名义产权人可能擅自处分房屋。及时办理过户手续可以将房屋产权登记在实际出资人名下，避免这种风险的发生。

    - 在具备过户条件时，实际出资人应尽快与名义产权人协商办理过户手续。如果名义产权人拒绝配合，可以通过法律途径解决。

2. 防范名义产权人的不当行为

    - 本案中，李江涛在房屋价值上涨后试图否认房屋的真实权属，给李悦莉、赵英杰带来了很大的麻烦。为了防范名义产权人的不当行为，实际出资人可以采取一些措施，如在购房时签订抵押合同，将房屋抵押给实际出资人，以防止名义产权人擅自处分房屋。

总之，借名买房是一种存在风险的行为，实际出资人应谨慎操作，签订明确的书面协议，保留好相关证据，遵守诚实信用原则，及时办理过户手续，以保护自己的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！