(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

林晓文向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告购买位于北京市丰台区一号的购房款、物业费及装修款共计总金额 375818.6 元及利息；2、被告赔偿原告购买北京市丰台区一号房屋增值后带来的经济损失 400.55 万元；3、归还原告多支付的购房款 195678 元；4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。

事实与理由：原告与被告为表兄弟，因原告没有北京市户口，故原告与被告商议让原告借用被告的名义购房，待房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时被告对此事表示同意。2008 年，原告就借用被告的名义购买了位于北京市丰台区一号（以下简称一号）的 N 公司拆迁安置的经济适用房，并同时自行支付了全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用。

房屋交付后，原告对房屋进行了装修并占有、使用、出租至今。原告认为，涉案房屋系原告借用被告的名义购买，其全部购房款、税费、物业费等与涉案房屋有关的所有费用均由原告实际支付，房屋交付后，又是由原告进行装修并占有、使用、出租至今。故原告系涉案房屋的实际所有权人，被告理应按照当年的口头约定，协助原告办理涉案房屋产权的过户手续。因北京市房屋买卖限购政策，原告目前没有购房资格，无法办理涉案房屋的过户。故向贵院提出上述诉讼请求。

被告辩称

孙宇鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，双方没有就借名买房的事实达成口头协议，事实上涉案房屋是被告的拆迁安置房，是被告支付的购房款，真实的与开发商履行了房屋买卖行为，真正的购房人是被告；

第二，原告以持有房产证、契税、维修基金、物业费等原始单据来证明涉案房屋是原告的，没有根据，这些原始票据是因为双方系表兄弟原因，被告同意将房屋借给原告使用，因为原告刚来北京没有房屋居住，也同意原告在使用期间装修房屋和支付各种费用。因此各种票据的单据由原告持有是合理的。对于房产证，是因为原告的孩子要上幼儿园被告借给原告的；

第三，原告以支付了 50 万元购房款为由证明涉案房屋是原告购买的不符合事实，原告及其母亲均没有支付过购房款，购房款是被告向开发商支付的。综上所述，原告主张的诉讼请求以及事实理由均不成立，请求依法驳回其诉讼请求。

法院查明

2008 年 10 月 28 日，林晓文代孙宇鹏与 N 公司签订《商品房预售合同》，约定孙宇鹏购买 N 公司开发的一号房屋，建筑面积 69.48 平方米，总价款 304322 元。后林晓文上述账户中被划走 304322 元。

2010 年 9 月 30 日，林晓文从 N 公司接收一号房屋，并向 N 公司交纳了 13852 元（其中含公共维修基金 13802 元）。此后，林晓文对一号房屋进行了装修，并交纳了房屋其他费用。

2012 年 1 月 18 日，林晓文向 N 公司交纳了契税 3022.64 元。

2012 年 1 月 20 日，一号房屋取得房屋所有权证，登记产权人为孙宇鹏。

2017 年孙宇鹏将一号房屋所有权证挂失，并重新申领了房屋所有权证。

另，本案审理中经评估该房屋市场价值为 400.55 万元，林晓文支付鉴定费 11000 元。

庭审中，林晓文就其诉讼主张提交如下证据：

1、借条和转账凭证，拟证明林晓文向其母亲借款并向孙宇鹏母亲支付了 50 万元，用于支付涉案房屋的价款；

2、孙宇鹏签署的授权委托书，拟证明孙宇鹏将涉案房屋交给林晓文占有、使用、出售，林晓文是涉案房屋的实际所有人。

孙宇鹏就上述证据发表如下质证意见：

1、借条真实性、关联性、合法性均不认可，转账凭证真实性不认可，且与本案无关；

2、不认可证明目的，说明权利人是孙宇鹏，房子是借给林晓文住的，是孙宇鹏想出售房屋才把手续给林晓文的。

孙宇鹏称相关材料原件在林晓文手中是因为其将房屋借给林晓文居住，为了办理孩子入学手续才把相关材料交给林晓文。另外，林晓文虽然垫付了公共维修基金、契税，但孙宇鹏以现金的形式偿还给了林晓文。

孙宇鹏就其主张向本院提交如下证据：

孙宇鹏母亲与林晓文母亲的转账记录，拟证明双方存在委托理财、多次转账，故林晓文母亲所转的 50 万元不是购房款；

林晓文上述证据发表如下质证意见：

真实性认可，证明目的不认可。

裁判结果

一、孙宇鹏于本判决生效之日起十五日内返还林晓文购房款 304322 元；

二、孙宇鹏于本判决生效之日起十五日内补偿林晓文房屋增值款 2600000 元；

三、驳回林晓文的其他诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为林晓文、孙宇鹏之间就一号房屋是否存在借名买房关系。首先，关于房屋房款支付的问题，根据孙宇鹏一方证言，法院有理由相信购买房屋虽然以孙宇鹏名义购买，但实际付款人和联系人均为孙宇鹏的母亲，因此林晓文一方提交了其母亲向孙宇鹏母亲转账 50 万元的证据。可以初步认定属于林晓文向孙宇鹏一方支付的购房款，虽然孙宇鹏一方提交了林晓文母亲和孙宇鹏母亲的多次转账记录，但该证据尚不足以否定前述证据的效力。

同时林晓文举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用，而孙宇鹏虽然主张其以现金形式偿还了上述费用，但未向法庭举证，综上，法院有理由相信林晓文实际支付了一号房屋的购房款；

其次，关于一号房屋居住使用的问题，房屋自开发商交付房屋起就由林晓文居住使用，而孙宇鹏虽然解释为其将房屋借给林晓文居住，但需要注意的是如双方确存在借住关系，则孙宇鹏一方无需将房屋的全部相关手续原件交给林晓文，即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能，其亦应在完成相关事项后收回相关材料，但上述材料确一直由林晓文一方持有，此情况和孙宇鹏一方主张借住关系显然不符，同时孙宇鹏在 2017 年通过挂失的方式重新办理房屋所有权证的行为更与借住关系矛盾；

最后，关于孙宇鹏向林晓文出具售房委托书的问题，如孙宇鹏确为房屋产权人，如其需出售房屋，则仅需将房屋挂到中介出售，并要求房屋借用人林晓文配合即可，正常情况下是不需要向房屋借用人林晓文出具委托书的，而如林晓文为实际购房人，其想出售房屋正常情况下确需要房屋登记权利人孙宇鹏配合出具委托书，因此法院倾向于相信林晓文所述情况属实。

综上，虽然林晓文、孙宇鹏之间不存在书面的借名买房协议，但通过本案中房款支付、房屋占用等细节，法院有理由相信林晓文、孙宇鹏之间确就一号房屋存在借名买房关系。

现孙宇鹏坚持否认双方的借名买房关系，且林晓文不具备在京购房资质，林晓文不再要求一号房屋的相关物权，转而要求孙宇鹏返还已付购房款 304322 元的请求，法院予以支持。林晓文主张的鉴定费于法有据，法院予以支持；林晓文要求孙宇鹏赔偿房屋增值损失 400.55 万元的请求，因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任，故法院将根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。

林晓文要求孙宇鹏返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费，因上述费用属于林晓文为实现借名买房目的的必要支出，而法院已判决返还已付款、赔偿增值损失，即林晓文已基本实现借名买房目的，故该部分花费无需返还。林晓文要求孙宇鹏返还房屋装修费，因该费用已计入房屋市场价值，故法院对此不再单独支持。

办案心得：

一、借名买房需谨慎，书面协议不可少

在本案中，林晓文与孙宇鹏之间虽存在借名买房关系，但由于没有书面协议，导致双方在房屋归属问题上产生了巨大争议。这提醒我们，在借名买房时，一定要签订书面协议，明确双方的权利义务，包括但不限于购房款的支付、房屋的产权归属、过户时间、违约责任等。书面协议可以为双方提供明确的法律依据，避免日后的纠纷。

二、证据收集要全面，细节决定成败

林晓文在诉讼中能够获得法院的支持，很大程度上得益于他全面的证据收集。他提供了支付购房款的证据、公共维修基金和契税的支付凭证、房屋的居住使用情况以及孙宇鹏出具的售房委托书等。这些证据相互印证，形成了完整的证据链条，使法院有理由相信双方存在借名买房关系。

在借名买房过程中，实际出资人应注意收集和保留与房屋相关的所有证据，包括付款凭证、装修费用凭证、居住证明、双方的沟通记录等。同时，对于一些细节问题也要格外注意，如房屋手续的保管、房屋的使用情况等，这些细节可能成为决定案件胜负的关键因素。

三、房屋增值损失的责任分担

本案中，法院在判决孙宇鹏返还购房款和补偿房屋增值款时，考虑到双方在借名买房关系未能履行中均存在一定责任，对增值部分损失进行了酌情分配。这提醒我们，在借名买房过程中，双方应充分考虑到可能出现的风险和责任。如果因各种原因导致借名买房关系无法履行，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。

对于房屋增值损失的计算和分配，应根据具体情况进行合理评估。在签订借名买房协议时，可以事先约定好房屋增值损失的计算方法和责任分担方式，以避免在纠纷发生时无法确定损失的承担方。

四、不具备购房资质的风险及应对

林晓文因不具备在京购房资质，无法实现房屋的过户，只能要求孙宇鹏返还购房款和赔偿房屋增值损失。这提示我们，在借名买房时，要充分考虑到实际出资人的购房资质问题。如果实际出资人在未来可能不具备购房资质，应提前做好风险防范措施，如在协议中约定相应的解决方案，或者选择其他合法的购房方式。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！