(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林悦欢向本院提出诉讼请求：1、要求将北京市西城区一号房屋所有权人变更为原告，二被告配合原告办理房屋过户、房产证变更手续；2、诉讼费由被告承担。

事实与理由：本案房屋原系公租房，承租人为原告父亲林卫国。1992 年，原告父母要求原告一家搬至本案房屋，与父母共同居住，照顾赡养两位老人，并承诺该房屋由原告承租购买，归原告所有。原告一家搬至该房屋后，一直由原告交纳租金，原告是本案房屋的实际承租人。

1998 年 9 月 21 日，原告根据政策规定，前往房管局预交了购房款 20000 元，并签订了《房屋买卖契约》。由于承租人是父亲林卫国的名字，根据规定只能先以父亲林卫国名义购买，父母同意领取房本后，将房屋变更至原告名下。2000 年 10 月 14 日，林卫国去世。2000 年 10 月 17 日，本案房屋审批通过，“同意确权准予发证”。2000 年 11 月 1 日，应母亲要求，原告与两被告签订《协议》，两被告承认本案房屋已由原告购买，并同意过户给原告。2000 年 11 月 28 日，原告应房管局要求补交购房款及税费共计 2924.20 元。

2000 年 12 月 26 日，原告领取房产证，被告一拒绝配合原告办理过户手续。2019 年 1 月 19 日，母亲陈慧珍去世，被告一仍拒绝配合原告办理过户手续。综上所述，原告向贵院提起诉讼，望贵院维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。

被告辩称

被告林耀亮辩称，原告与父母不存在借名买房的合同关系，本案房屋实际折抵了父母的工龄并由父母实际出资，由父亲签订购房合同，房屋登记在父亲名下，至 2019 年母亲去世前从未有人提出过异议，同时母亲就诉争房屋订立了公证遗嘱，原告提起过遗嘱继承之诉。

另外，就原告所述房租是她交纳一节，1998 年前后房屋租金是每月 4 元左右，房租是微乎其微的，不能推导出处分行为或者合同行为。就原告提及的对父亲的赡养一节，双方的父亲是离休干部有可观的退休金，不存在谁尽到赡养义务的问题，而且赡养问题和房屋所有权没有任何关系。综上，不同意原告诉讼请求。

被告林强辩称，这套房子确实是我母亲让原告购买的，钱是原告出的，这是我母亲跟我说的，后来我母亲跟我说房子给我一间，给我哥哥一间，给原告一间，给原告的就是这间，我同意原告的诉讼请求。

法院查明

林卫国与陈慧珍系夫妻，其二人育有子女三人，分别是长子林耀亮、长女林悦欢、次子林强。

1998 年 9 月 21 日，北京市 T 公司作为卖方（甲方），林卫国作为买方（乙方）签订《房屋买卖契约》，该套住房售价为 21810 元。该房屋房价款折抵了林卫国及陈慧珍的工龄优惠。

2000 年 2 月 16 日，涉案西城区（原宣武区）一号房屋所有权人登记为林卫国。

2000 年 10 月 14 日，林卫国死亡。

2000 年 11 月 1 日，林悦欢、林耀亮、林强签订《协议书》一份，内容为：“本人林悦欢，居住在一号。由于父亲林卫国去世（逝），经全家协商同意，将房契林卫国改为林悦欢，并已由林悦欢购买。”林耀亮表示当时签署协议是为了一并解决继承问题，协商由林悦欢向其支付房屋折价款的前提下将房屋权利人变更为林悦欢，但此后因房管部门不同意所以并未实际履行。林强表示该协议的签署是在父亲林卫国去世后，母亲陈慧珍要求将涉案房屋权利人变更为林悦欢，家庭成员全部同意的。

2004 年 1 月 5 日，原北京市宣武区公证处出具公证书，就陈慧珍 2003 年 12 月 26 日的遗嘱进行了公证。遗嘱内容为：“坐落在北京市宣武区一号楼房二间的产权系我与丈夫林卫国夫妻二人共同所有。林卫国已于二〇〇〇年十月十四日死亡，尚未办理上述房产中其所属份额的继承手续。现该房产为设定抵押、担保，我个人亦无债务负担。

为防止我去世后因上述房产发生纠纷，我自愿立遗嘱如下：将坐落在北京市宣武区一号的楼房二间中属于我个人的房产份额，在我去世后，遗留给我的女儿林悦欢个人所有。”2003 年 12 月 26 日的公证处接谈笔录中有如下记载：问：购房款是谁出的？答：也是林悦欢出的。

2019 年 1 月 19 日，陈慧珍死亡。双方当事人确认，林卫国与陈慧珍的父母均先于其去世。

审理中，林悦欢为证明其交纳了涉案房屋购房款，提交了银钱收据两张，收据 1 的收款时间为 1998 年 9 月 21 日，记载为：“今收到一号林卫国交来预交购房款贰万元整。”收据 2 收款时间为 2000 年 11 月 28 日，内容为：“今收到一号林卫国交来购房款及代收税费贰仟玖佰贰拾肆元贰角整。”林耀亮对此证据真实性认可，证明目的不认可，认为林悦欢对原件的持有是基于家庭共同生活，票据上记载付款人是林卫国，并不能证明是林悦欢出资。林强对此予以认可。

裁判结果

驳回原告林悦欢的诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为原告与其父母之间就涉案房屋是否存在借名买房关系。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。借名买房关系的确认不仅应符合借名人实际出资购买房屋之条件，而且需要借名人与出名人之间存在借名买房的合意。原告称其系涉案房屋实际承租人并交纳了购房款，其就为房屋实际承租人并未提供任何证据，法院对此不予采信。

而就其主张的折抵了林卫国与陈慧珍工龄后的购房款全部由其交纳一节，就此被告林耀亮虽不予认可，但从原告提交的原被告三人于 2000 年 11 月 1 日签订的协议中“购房款已由林悦欢支付”的文义表述可以看出，其三人对原告已经完成了涉案房屋购房款的支付行为予以了确认，被告林耀亮虽称协议签订另有背景，但该陈述对上述协议的文义表达无法进行合理解释，结合陈慧珍在公证遗嘱时亦确认购房款由原告支付的情节，法院对原告所述其支付了购房款一节予以确认。

但就借名买房合意一节，原告虽称父母在世时即有意思表示房屋由其购买，在领取房屋所有权证后将所有权变更至原告名下，但其对此并未提供书面协议，或其他证据佐证其父母存在上述意思表示，而前述于 2000 年 11 月 1 日签订的协议系在林卫国去世后原被告之间形成的合意，陈慧珍亦在公证遗嘱中确认涉案房屋系其夫妻共同财产，仅以继承方式将其相应份额确认由原告继承，综合上述情节，法院认为无法认定原告与林卫国及陈慧珍之间就涉案房屋形成了借名买房的合意。因此，原告现以借名买房为由要求被告协助其办理涉案房屋产权变更手续，无事实及法律依据，法院不予支持。

办案心得

一、借名买房需明确约定与证据留存

在本案中，原告林悦欢虽能证明自己支付了购房款，但由于未能提供书面协议或其他有力证据证明其与父母存在借名买房的合意，最终导致诉讼请求被驳回。这提醒我们，在借名买房的情况下，必须要有明确的书面约定，详细说明借名买房的原因、房屋的出资情况、产权归属、过户时间、违约责任等关键内容。

同时，要注意保留好相关的证据，如出资凭证、银行转账记录、聊天记录、通话录音等，以证明实际出资人对房屋的出资情况和双方的约定内容。如果可能，还可以邀请无利害关系的第三方作为见证，并让其出具书面证明。

二、公证遗嘱与借名买房的关系

本案中，陈慧珍在公证遗嘱中确认涉案房屋系其夫妻共同财产，仅以继承方式将其相应份额确认由原告继承。这表明公证遗嘱并不能替代借名买房的书面约定。即使在公证遗嘱中提到了购房款的支付情况，但如果没有明确的借名买房合意，也不能认定借名买房关系的成立。

在处理类似情况时，当事人应明确区分公证遗嘱和借名买房约定的不同法律性质和作用。公证遗嘱主要是对财产的继承进行安排，而借名买房约定则是对房屋的实际归属和产权变更进行约定。如果存在借名买房的情况，应单独签订书面协议，以避免后续的纠纷。

三、家庭内部财产约定的重要性

在家庭内部的财产交易中，往往因为亲情关系而忽视了明确的约定。本案中，虽然原告声称父母在世时有将房屋变更至其名下的意思表示，但由于没有书面证据，难以得到法院的支持。

家庭内部的财产约定同样重要，尤其是涉及到房屋等重大财产时。即使是在亲属之间，也应明确双方的权利义务，避免因口头约定的不确定性而引发纠纷。可以通过签订家庭财产协议、遗嘱等方式，对财产的归属和分配进行明确规定，以维护家庭的和谐稳定和当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！