(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林悦芝、赵启贤、孙晓娟向本院提出诉讼请求：要求判令被告配合原告孙晓娟办理北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续。

事实与理由：林悦芝与赵启贤系夫妻关系，育有一女赵雪朵，赵雪朵与孙伟峰系夫妻关系，婚后育有一女孙晓娟，后赵雪朵与孙伟峰离婚。1987 年 4 月 10 日，赵雪朵与孙伟峰登记结婚，1989 年 1 月 2 日，孙晓娟出生。1992 年 5 月，孙伟峰所在单位 G 公司将位于北京市丰台区一号涉案房屋一套出租给赵雪朵与孙伟峰夫妇居住，林悦芝、赵启贤、孙晓娟一直在涉案房屋居住至今。

因孙伟峰出轨，夫妻关系一直不好，孙伟峰于 1995 年和 1998 年两次签署离婚协议，承诺将涉案房屋的使用权及购买后的所有权归孙晓娟和赵雪朵。随后孙伟峰向丰台区法院起诉离婚，其在丰台法院庭审笔录中也承诺放弃财产，全部归赵雪朵。涉案房屋的产权单位于 2002 年进行住房改革，拟将涉案房屋出售给个人。单位和赵雪朵均通知了孙伟峰，但孙伟峰表示涉案房屋已经属于赵雪朵，和自己没有关系，赵雪朵为了使用孙伟峰的工龄折抵购房款，在征得孙伟峰同意的前提下，赵雪朵就以孙伟峰的名义办理了相应的购房手续。

2002 年 4 月 24 日，赵雪朵借款缴纳了 64505 元购房款，2002 年 12 月 5 日，赵雪朵借款缴纳了 112943.72 元购房款，并于同日补签了《公有住宅楼房买卖合同》，此后，赵雪朵为了领取房屋所有权证书，孙伟峰多次为其出具授权委托书。2016 年 3 月 12 日，赵雪朵病逝。原告认为，涉案房屋系赵雪朵借用孙伟峰名义购买，其病逝后应由其法定继承人继承，现原告林悦芝、赵启贤均表示放弃拥有的份额，故孙晓娟应为实际所有权人。故原告诉至法院。

被告辩称

被告孙伟峰辩称：涉案房屋是我单位 1992 年分配的公租房，我是承租人，1995 年协商离婚时赵雪朵即搬到涉案房屋居住，称其单位分配的的公租房已经退还单位，以此为由要求离婚后居住在涉案房屋并要求房改后的产权，当我方在离婚协议里同意其要求后，赵雪朵却不肯签字办理登记离婚手续，我方不得不到法院起诉离婚，

1998 年 10 月 13 日，经法院调解与赵雪朵离婚，依据离婚民事调解书，我方坐落在丰台区一号的三居室公租房一套由赵雪朵继续居住。2002 年单位房改，赵雪朵要求我方出资参加房改，为确保其居住权，要求由其代办房改手续和保管房产证，2003 年该房屋取得房产证后一直由其保管，我方在赵雪朵逝世后的 2016 年 11 月才向房产登记机关申请补发，取得不动产权证，共有情况为单独所有。

从原告提供的公有住宅租赁合同、共有住宅楼房买卖合同、缴款收据等证据均证明该房屋产权是我方参加单位房改，购买承租公房而来，符合房改政策，依法经过权属登记，是我方合法个人财产。涉案房产在购买和持有的整个过程中，我方与赵雪朵没有借名买房的约定，赵雪朵生前没有对涉案房屋产权提出异议，三原告仅凭离婚协议中的房产赠与条款就认为存在借名买房合同纠纷，实属主观臆断，没有事实依据。

涉案房屋是我以员工承租人身份用成本价购买的政策保障性住房，根据北京市高院关于审理房屋买卖纠纷案件若干问题的指导第十六条的规定，即便有借名买房约定，对借名人要求办理产权过户手续也不予支持，本案没有借名买房约定。涉案房屋是我离婚后购买的个人财产，不是夫妻共同财产，因此不是赵雪朵遗产，三原告以遗产继承人的身份提起诉讼，原告主体资格不适格。

既然原告以合同纠纷为由起诉，就不但需要提供借名买房合同，还需要提供合同权利转让协议和权利转让通知以及通知送达的证据，以证明三原告是诉争合同的有效权利受让人，但是我没有看到相关证据。2017 年 4 月因办理涉案房屋的央产房上市手续需要其单位上传赵雪朵的住房档案，我才得知其单位另外分配两居室公租房给赵雪朵，也参加了房改，我方如果在赵雪朵生前知晓其另有房改房的事实，可以依法请求撤销其对涉案房屋的居住权。

此外，可以导致该房屋发生权属异议的时间发生在 2003 年，距离本案起诉之时有 15 年，已超过法定诉讼时效。原告曾在 2017 年 11 月提起诉讼，2018 年 2 月以证据不足撤诉，现又以同样的证据再次起诉，我认为原告反复起诉有滥用诉权之嫌。综上，原告以遗产继承人的身份提起合同纠纷，主体不适格，缺乏事实证据和法律依据，诉请不成立，请求法院查清事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。

法院查明

赵雪朵与孙伟峰原系夫妻，婚后育有女儿孙晓娟。赵启贤、林悦芝系赵雪朵之父母。1998 年 10 月 13 日，赵雪朵与孙伟峰经本院调解离婚。2016 年 3 月 12 日，赵雪朵死亡。

位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）原系赵雪朵、孙伟峰婚姻关系存续期间，孙伟峰所在单位 G 公司分配的承租公房。1998 年，孙伟峰将赵雪朵诉至本院，要求与赵雪朵离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，孙伟峰表示财产放弃全部归赵雪朵。法院出具民事调解书，确认：一、孙伟峰与赵雪朵离婚；二、女孩孙晓娟由赵雪朵自行抚养；三、共同财产及赵雪朵的个人衣物归赵雪朵所有；孙伟峰的个人衣物归孙伟峰所有；四、座落在丰台区一号三居室住房一套由赵雪朵继续居住。

2002 年，孙伟峰原单位进行房改。孙伟峰向赵雪朵、林悦芝出具三份授权委托书，委托赵雪朵、林悦芝办理领取房产证事宜。2002 年 4 月 24 日、2002 年 12 月 5 日，林悦芝分别向 G 公司交纳购房款 64505 元、112943.72 元。G 公司出具收据两张，载明交款人为林悦芝。2002 年 12 月 5 日，G 公司就一号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖 G 公司行政部章，乙方处无签字。2003 年 3 月 19 日，孙伟峰取得该房屋的产权登记。2003 年 11 月 5 日，G 公司与林悦芝签订《住房保证书》。

上述买卖合同、购房款收据、住房保证书原件均由赵雪朵持有。赵雪朵和三原告一直在该房屋居住。孙伟峰曾于 1995 年、1996 年在该房屋居住，后未再居住。

现林悦芝、赵启贤、孙晓娟主张一号房屋系赵雪朵借用孙伟峰的名义购买，除上述双方无争议事实外，三原告另提交如下证据拟证明双方存在借名买房事实：1、落款日期为 1995 年 10 月 15 日的《离婚条件》，载明：“……条件三、方庄的宿舍使用权归孙晓娟，如日后公司出售公房，实际所有权也归孙晓娟。”孙伟峰在落款签字；

2、落款日期为 1998 年 6 月 8 日的《离婚协议书》，载明：“孙伟峰（男方）与赵雪朵（女方）因感情不和，分居多年，经协商双方同意协议离婚，并就子女抚养、共同财产分配达成以下一致意见。……

三、现有一号住房的使用权和购买后的所有权归女方所有……”孙伟峰在该协议男方处签字，赵雪朵未在女方处签字。

孙伟峰认可《离婚条件》、《离婚协议书》均由其书写并签字，但认为赵雪朵并未认可离婚协议的内容，双方未能到民政局协议离婚，而是通过诉讼离婚解决的。

关于是否参与购房，孙伟峰称因赵雪朵不同意其本人办理购房手续，故其向赵雪朵和林悦芝出具授权委托书，其本人未到单位办理过购房手续。林悦芝、赵启贤、孙晓娟对孙伟峰所述理由不予认可。

关于一号房屋购房款出资，孙伟峰主张系其取款后将现金交付赵雪朵，林悦芝、赵启贤、孙晓娟对此亦不予认可，称购房款系赵雪朵出资，由林悦芝代交。孙伟峰未就其出资情况向本院举证。

因一号房屋性质为央产房，赵雪朵曾向自己单位购买过位于朝阳区二号房屋，该房屋亦系央产房，故本院向在京机关和国家机关住房交易办公室（以下简称央产房办公室）发函询问房屋超标及继承过户情况，央产房办公室复函如下：一号房屋与赵雪朵名下朝阳区二号房均是离异后各自购买，不涉及成套超标；赵雪朵的继承人是否可以办理过户手续，不在其办受理范围，无法出具书面答复意见。

本院另到一号房屋产权单位 G 公司就房屋的过户问题进行核实，该公司总务部工作人员称孙伟峰已提交上市手续申请，补交面积超标款，关于房屋过户单位没有意见，并称，赵雪朵离婚时没有申请变更承租人，承租人仍为孙伟峰，房改时只有承租人可以购买房屋。

2018 年 4 月 17 日，林悦芝、赵启贤、孙晓娟起诉孙伟峰合同纠纷一案，要求判令孙伟峰配合孙晓娟办理一号房屋的所有权变更登记手续。本院支持三原告诉讼请求。孙伟峰不服提起上诉，在上诉过程中，孙伟峰将一号房屋出售给黄海涛。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将案件发回本院重审。

2019 年 1 月 10 日，林悦芝、赵启贤、孙晓娟起诉孙伟峰、黄海涛确认合同无效纠纷一案，要求：1.确认孙伟峰和黄海涛签订的关于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的《房屋买卖合同》无效；2.孙伟峰、黄海涛将一号房屋变更至孙伟峰名下。本院经审理后，判决：一、孙伟峰与黄海涛于二〇一八年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、孙伟峰、黄海涛于该判决生效之日起七日内协助林悦芝、赵启贤、孙晓娟将北京市丰台区一号房屋的所有权返还登记至孙伟峰名下。

裁判结果

孙伟峰于本判决生效之日起七日内协助孙晓娟办理位于北京市丰台区一号房屋的所有权转移登记手续。

房产律师点评

依法成立的合同，受法律保护。根据查明的事实，涉案房屋系孙伟峰与赵雪朵婚姻关系存续期间孙伟峰向所在单位承租的公房，后因房改政策，由产权单位按照成本价出售给承租人。

在双方的离婚诉讼中，孙伟峰明确表示放弃全部共同财产，并同意涉案房屋由赵雪朵继续居住使用，其对夫妻共同财产的分割意见与离婚协议书中的分割意见基本一致，考虑该房屋的所有权系该房屋因承租所取得的使用权在经历房改后衍生的权利，结合赵雪朵实际出资购买房屋、办理购房手续、持有购房手续和房产证原件以及与家人在涉案房屋长期居住的事实，法院认为双方虽无书面的借名买房协议，但基于曾经的身份关系以及上述购房过程、居住事实，法院认定双方之间存在借名买房的事实。

林悦芝、赵启贤、孙晓娟起诉要求孙伟峰协助办理过户的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。现林悦芝、赵启贤、孙晓娟均同意一号房屋过户至孙晓娟名下，孙伟峰的各项抗辩意见，均无事实及法律依据，法院不予采信。

办案心得

一、借名买房应重视证据收集与事实认定

在本案中，虽然双方没有书面的借名买房协议，但法院通过综合考虑各种事实和证据，认定了双方存在借名买房的事实。这提醒我们，在借名买房的情况下，即使没有书面协议，也可以通过其他证据来证明双方的真实意思表示。

实际出资人应注重收集与借名买房相关的证据，如出资凭证、居住证明、双方的沟通记录等。在本案中，购房款收据载明交款人为林悦芝，购房手续、房产证原件由赵雪朵持有，以及赵雪朵和家人在涉案房屋长期居住等事实，都对认定借名买房起到了重要作用。

二、离婚诉讼中的财产分割意见可作为参考

本案中，孙伟峰在离婚诉讼中明确表示放弃全部共同财产，并同意涉案房屋由赵雪朵继续居住使用，这一意见与离婚协议书中的分割意见基本一致。法院在认定借名买房事实时，也考虑了这一因素。

在离婚诉讼中，双方对财产的分割意见往往能够反映出双方对财产的真实归属的认识。如果在离婚诉讼中有关于特定财产的明确表态，这些表态可能在后续的财产纠纷中成为重要的参考依据。

三、央产房的特殊性质需谨慎处理

由于涉案房屋为央产房，在处理此类房屋的纠纷时，需要考虑央产房的特殊性质。在本案中，法院向央产房办公室发函询问房屋超标及继承过户情况，以确保对房屋的处理符合相关政策规定。

对于央产房的交易和过户，需要了解相关政策和程序，避免因不了解政策而导致纠纷。同时，在借名购买央产房时，更要谨慎考虑各种风险和后果。

四、遵守诚信原则与维护合法权益

本案中，孙伟峰在赵雪朵去世后，对涉案房屋的处理方式引发了纠纷。这提醒我们，在民事交易中，双方应遵守诚信原则，履行自己的承诺。

对于实际出资人来说，要及时维护自己的合法权益。一旦发现可能存在的风险，应采取适当的措施，如通过法律途径解决纠纷。在本案中，三原告通过多次诉讼，最终维护了自己的权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！